Самый высокий налог на квартиру в Москве: где владельцы элитной недвижимости платят миллионы рублей в год
Квартира в столице России может обходиться владельцу не только в сотни миллионов рублей при покупке, но и в миллионы ежегодно.
Самые дорогие объекты недвижимости облагаются по повышенной ставке, а налоговая нагрузка становится одним из факторов, который покупатели элитного жилья вынуждены учитывать еще до сделки.
На рынке московской недвижимости есть квартиры, стоимость которых сопоставима с бюджетом небольшого жилого проекта. Однако цена покупки — далеко не единственная статья расходов собственника. Чем выше кадастровая стоимость объекта, тем существеннее может оказаться ежегодный налог. По данным, приведенным в одном из обзоров элитной недвижимости, владельцы нескольких московских квартир должны платить за имущество от примерно 20 млн до 25 млн рублей в год. При этом сами объекты различаются по площади и расположению. Важно отметить: конкретная сумма налога зависит не от рыночной цены квартиры, а прежде всего от ее кадастровой стоимости, налогового статуса объекта и применяемой ставки.
Квартира за 1,3 млрд рублей: налог — около 25,4 млн в год
Самый крупный показатель в подборке приходится на квартиру площадью более 1,2 тыс. кв. м в Хамовниках. Объект расположен по адресу: Коробейников переулок, 1, ЖК Crystal House (Кристалл Хаус). Его кадастровая стоимость оценивается почти в 1,3 млрд рублей, а начисленный налог за 2025 год составляет около 25,4 млн рублей. В пересчете на месяц это примерно 2,1 млн рублей. Иными словами, собственнику такой квартиры приходится учитывать налоговую нагрузку, которая сама по себе сопоставима с годовым доходом от небольшой коммерческой недвижимости. При этом речь идет только об имущественном налоге. Содержание квартиры площадью более тысячи квадратных метров, коммунальные расходы, обслуживание здания, охрана, эксплуатация инженерных систем и возможный персонал оплачиваются отдельно. Именно поэтому сверхдорогая квартира может оказаться существенно дороже в эксплуатации, чем кажется при сравнении только цен квадратного метра.
Второе место — квартира на Пречистенке
Вторая позиция в подборке принадлежит квартире площадью более 1 тыс. кв. м в историческом доходном доме на Пречистенке. Речь идет о доходном доме А. Я. Рекка, построенном в 1910 году. Кадастровая стоимость объекта указана на уровне около 1,1 млрд рублей. По представленным данным, ежегодный налог составляет 22,1 млн рублей. Таким образом, в среднем налоговая нагрузка составляет около 1,84 млн рублей в месяц. Для сравнения: при такой сумме один только имущественный налог за год превышает стоимость многих московских квартир бизнес-класса. Историческое расположение в центре Москвы в данном случае становится не только преимуществом недвижимости, но и одним из факторов, влияющих на ее стоимость и, соответственно, налоговую базу.
Третья квартира — более 600 кв. м и почти 20 млн рублей налога
Третье место в подборке занимает квартира площадью 607,9 кв. м в клубном доме Astris (Астрис) в Раменках. Ежегодный налог на объект составляет 19,7 млн рублей. Это примерно 1,64 млн рублей в месяц. При этом площадь квартиры почти в два раза меньше, чем у объекта в Хамовниках, который оказался на первом месте. Разница объясняется не только метражом: для налоговой нагрузки принципиальное значение имеет кадастровая стоимость объекта. Получается интересная ситуация: две квартиры одинаковой площади могут иметь совершенно разную налоговую нагрузку в зависимости от их кадастровой стоимости и других характеристик.
Три самых дорогих объекта из подборки
Объект
Площадь
Кадастровая стоимость
Налог за год
ЖК Crystal House, Коробейников переулок
более 1 200 кв. м
почти 1,3 млрд руб.
25,4 млн руб.
Доходный дом А. Я. Рекка, Пречистенка
более 1 000 кв. м
около 1,1 млрд руб.
22,1 млн руб.
Клубный дом Astris, Раменки
607,9 кв. м
—
19,7 млн руб.
Почему налог на очень дорогую квартиру настолько велик
Московский налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Для обычных жилых объектов действуют дифференцированные ставки. В Москве для квартир с кадастровой стоимостью до 300 млн рублей применяются ставки от 0,1% до 0,3% в зависимости от стоимости объекта. Для объектов, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей, московским законодательством установлена ставка 2%. Именно поэтому переход через отметку в 300 млн рублей становится особенно чувствительным для владельцев сверхдорогой недвижимости. Например, если механически применить ставку 2% к кадастровой стоимости в 1 млрд рублей, получится 20 млн рублей в год. При кадастровой стоимости 1,2 млрд рублей — уже 24 млн рублей. Именно порядок величин объясняет, почему налог на элитные московские квартиры может исчисляться десятками миллионов рублей. При этом с 2025 года федеральное законодательство повысило предельный размер ставки для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей до 2,5%, однако конкретную ставку устанавливает региональное законодательство. Для Москвы ставка для соответствующих объектов составляет 2%.
Для массового рынка налог на имущество обычно не является главным фактором при покупке квартиры. Разница в несколько десятков тысяч рублей в год редко способна изменить решение покупателя. В сегменте сверхдорогой недвижимости ситуация принципиально другая. Если квартира стоит сотни миллионов рублей или больше, налог может составлять миллионы рублей ежегодно. Поэтому покупатель фактически приобретает не только недвижимость, но и долгосрочное обязательство по ее содержанию. Например, квартира с кадастровой стоимостью 500 млн рублей и объект с кадастровой стоимостью 1,2 млрд рублей находятся совершенно в разных финансовых категориях с точки зрения ежегодных расходов. Причем расходы собственника не ограничиваются налогом.
Налог — только часть стоимости владения
Для элитного жилья необходимо учитывать как минимум несколько групп расходов: налог на имущество, коммунальные платежи, содержание общего имущества, эксплуатационные расходы, охрана и безопасность, обслуживание инженерных систем, ремонт и обслуживание интерьеров, услуги управляющей компании, возможный персонал, расходы на парковочные места и дополнительные помещения. Для квартиры площадью 600–1 200 кв. м последняя часть списка может быть особенно существенной. Именно поэтому покупатель элитной недвижимости все чаще смотрит не только на стоимость объекта, но и на стоимость владения. Условно квартира за 500 млн рублей может оказаться финансово выгоднее объекта за 700 млн рублей, если у первого ниже кадастровая стоимость, дешевле содержание и меньше обязательные ежегодные платежи.
Самые дорогие квартиры не формируют основную часть налоговых поступлений
При этом есть важный парадокс. Несмотря на огромные суммы, которые платят владельцы отдельных сверхдорогих квартир, именно они не являются основным источником поступлений от налога на имущество физических лиц. В представленной подборке отмечается, что квартиры стоимостью от 300 млн рублей обеспечивают лишь около 3,6% общего сбора налога с жилой недвижимости в Москве. Причина проста: таких объектов относительно немного. Основная масса налоговых поступлений формируется за счет значительно более широкого сегмента недвижимости. Согласно приведенной в публикации структуре сборов: объекты стоимостью до 10 млн рублей обеспечивают около 16,6%, от 10 до 20 млн рублей — 37,6%, от 20 до 50 млн рублей — 24,2%, сегмент от 100 до 300 млн рублей — около 6%. То есть основную налоговую массу дают не владельцы нескольких десятков самых дорогих московских квартир, а большое количество собственников недвижимости среднего ценового диапазона.
Почему дорогая квартира не всегда означает огромный налог
Здесь важно различать рыночную и кадастровую стоимость. Рыночная стоимость — это цена, за которую объект потенциально можно продать. Кадастровая стоимость используется государством для расчета ряда налогов и других платежей. Эти показатели могут существенно отличаться. Поэтому квартира стоимостью, например, 500 млн рублей не обязательно будет иметь кадастровую стоимость 500 млн рублей. Аналогично объект, который на рынке оценивается существенно выше, может иметь другую кадастровую оценку. Именно поэтому при покупке дорогой недвижимости будущему собственнику стоит заранее проверить сведения о кадастровой стоимости и налоговую историю объекта.
Покупка элитной квартиры превращается в расчет полной стоимости владения
Порог в 300 млн рублей фактически становится одной из ключевых налоговых отметок для московской дорогой недвижимости. ФНС указывает, что в отношении объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей могут применяться повышенные ставки, а московское законодательство устанавливает для таких объектов ставку 2%. При этом с 2025 года федеральный максимум был увеличен до 2,5%, что оставляет регионам возможность устанавливать более высокие ставки в пределах нового лимита. Поэтому покупателю квартиры стоимостью несколько сотен миллионов рублей недостаточно узнать только цену сделки. Перед приобретением имеет смысл посчитать: стоимость квартиры + налог + содержание + коммунальные расходы + эксплуатация + обслуживание = реальная стоимость владения. Для объекта за несколько миллиардов рублей эта разница может составлять десятки миллионов рублей ежегодно.
Сколько стоит владеть московской квартирой за миллиард
Приведенные примеры показывают масштаб расходов. У квартиры в Хамовниках с кадастровой стоимостью около 1,3 млрд рублей налог, согласно опубликованным данным, составляет 25,4 млн рублей в год. Это означает, что за пять лет только имущественный налог может составить около 127 млн рублей, если предположить неизменность налоговой нагрузки. У объекта с налогом 22,1 млн рублей пять лет владения — это уже примерно 110,5 млн рублей. А для квартиры в клубном доме с налогом 19,7 млн рублей — около 98,5 млн рублей за тот же период. И это без учета коммунальных платежей, ремонта, эксплуатации и возможного изменения кадастровой стоимости или законодательства. Именно поэтому в сегменте элитной недвижимости вопрос «сколько стоит квартира?» постепенно уступает место другому: «сколько стоит владеть этой квартирой?».
Самый дорогой налог на квартиру в Москве может достигать десятков миллионов рублей в год. В опубликованной подборке лидирует объект площадью более 1 200 кв. м в Хамовниках — по приведенным данным, за 2025 год владельцу начислили около 25,4 млн рублей. На втором месте оказалась квартира площадью более 1 000 кв. м на Пречистенке с налогом 22,1 млн рублей, на третьем — объект площадью 607,9 кв. м в клубном доме Astris, за который, согласно подборке, необходимо заплатить 19,7 млн рублей в год. При этом сверхдорогие квартиры, несмотря на огромные индивидуальные налоговые платежи, обеспечивают сравнительно небольшую долю общего сбора. Основная часть поступлений приходится на многочисленный средний сегмент недвижимости. Для владельцев же элитных квартир налог становится полноценной частью экономики объекта. Поэтому при покупке недвижимости стоимостью сотни миллионов или миллиард рублей цена квадратного метра — далеко не единственная цифра, которую стоит считать. Не менее важно заранее узнать, во сколько обойдется каждый год владения этой недвижимостью.
Разберем, как Сергей Янчуков прошел путь от финансовых операций и торговли нефтью до одной из самых диверсифицированных бизнес-групп страны — и на что он продолжает делать ставку сейчас.
По данным опроса «Белой каски», с участием агентов проходит уже до 86% сделок с новостройками. В 2022–2023 годах показатель составлял 40–42%, а средняя комиссия держалась на уровне 3%.
Как пишет РБК, замруководителя Администрации Президента — Пресс-секретарь Президента РФ Дмитрий Песков также сослался на участие этих государств в военных действиях против России.
По отдельным проектам уже синхронизируют графики финансирования и строительства. Задача — заранее выявлять финансовые риски и не допускать срыва сроков ввода домов. Решения принимают индивидуально.
В китайских пилотных проектах девелоперы пробуют разделить дом на долговечный каркас и сменные элементы. Перегородки, трубы и сценарий квартиры можно обновлять по мере того, как меняется семья.
Ректор Национального исследовательского Московского государственного строительного университета — о подготовке кадров, сотрудничестве с работодателями, цифровизации строительства и личной мотивации.
Китай ограничил массовый снос в городском обновлении и ввёл три сценария для старой застройки. Как устроен выбор между сохранением, реконструкцией и новым строительством.
18-09-2026 18:00
9 
