Слепая зона ИЖС: как формируется новая категория «обманутых» вне статистики

Петр Медников, эксперт по развитию ИЖС, — эксклюзивно для директора портала Всеостройке.рф Светланы Опрышко.

Рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС) последние годы активно поддерживается через льготную ипотеку. Созданы платформы, механизмы, формируются реестры подрядчиков, выстраивается контур «цивилизованного» строительства. При этом на практике заложена системная проблема, которая загоняет людей в категорию «обманутых ИЖС» в обход статистики.

Ранее Петр Медников рассказывал, почему рынку частного строительства нужна новая инфраструктура управления, а также объяснял, почему упрощение нормативов для ИЖС погубит рынок. На этот раз эксперт вскрывает конкретный кейс, который демонстрирует, что проблема не в отдельных недобросовестных подрядчиках, а в архитектуре системы, которая позволяет им оставаться «надежными».

Кейс: «надежный» подрядчик с исполнительными производствами на десятки миллионов

В одном из регионов сертифицированный подрядчик, который представлен в системе проверенных в различных структурах и проходит проверки как «надежный», на деле имеет:

многолетние срывы сроков и недостроенные объекты;
строительство по смете без какой-либо проектной документации;
полтора десятка пострадавших семей;
судебные решения;
исполнительные производства на десятки миллионов рублей.

При этом типовой ответ пострадавшим из финансовых структур: «Мы выдаем ипотеку — далее идите в суд». Проблема фактически заметается под сукно, а люди не информируются даже о тех мерах, которые уже реализуются в регионах для поддержки и формирования реестров.

Это могло бы выглядеть как проблема конкретного подрядчика, если бы не было результатом совокупности системных ошибок — как институциональных, так и операционных.

1 ошибка. Слепая зона в модели проверки подрядчиков

Текущая модель оценки ориентирована преимущественно на арбитражную практику. При этом значительная часть споров в ИЖС рассматривается в судах общей юрисдикции (ГАС «Правосудие»), откуда, судя по всему, данные не агрегируются. Интеграция со скоринговыми моделями отсутствует, что фактически не учитывается банками при оценке контрагента: на арбитражную практику. При этом значительная часть споров в ИЖС рассматривается в судах общей юрисдикции (ГАС «Правосудие»), откуда, судя по всему, данные не агрегируются. Интеграция с скоринговыми моделями отсутствует, что фактически не учитывается банками при оценке контрагента:

В результате возникает разрыв: подрядчик с многочисленными судебными разбирательствами, решениями и исполнительными производствами не попадает в риск-контур и продолжает выглядеть «надежным»:

*Скриншоты предоставлены экспертом. Название компании обезличено. Данные приведены для демонстрации системного разрыва между скоринговыми моделями и реальной судебной практикой.

Как отмечал Петр Медников ранее, на портале строим.дом.рф уже запущен механизм предварительной квалификации специалистов, однако ключевой элемент качества — перекрестная независимая проверка — по-прежнему отсутствует.

Это системная слепая зона, которая приводит к тому, что люди вынуждены работать с недобросовестными подрядчиками.

2 ошибка. Отсутствие операционного уровня «на земле»

ИЖС — это не централизованный рынок, а совокупность локальных рынков с региональной спецификой, сезонностью и зависимостью от конкретных подрядчиков и бригад. При этом модель управления выстроена без сопровождения проектов, без контроля исполнени и без механизма реакции на проблемные кейсы.

Из Москвы десятки и сотни миллионов рублей — это показатели. На земле — это недостроенные дома и разрушенное будущее семей. Разрыв между управлением и реальностью становится системным.

Именно об этом разрыве Медников подробно рассказывал в материале о проблеме «последней мили»: федеральные институты создали мощный верхний контур, но их инструменты не доходят до участков, подрядчиков и семей, которые строят дом. Эту функцию должны выполнять региональные центры компетенций ИЖС, однако их до сих пор нет.

3 ошибка. Вне статистики: «серая зона обманутых ИЖС»

Существенная часть пострадавших в ИЖС не попадает в официальные реестры. На практике люди не знают о существовании механизмов поддержки, отсутствует прозрачный и обязательный алгоритм помощи, размыта институциональная ответственность.

В результате формируется прослойка пострадавших вне статистики, вне мер поддержки и управленческого внимания системы. Если один подрядчик формирует группу в полтора десятка пострадавших семей и сотни миллионов потенциальных проблем, реальный масштаб проблемы по рынку можно только предполагать.

Ранее эксперт предупреждал: человек с неокрепшими знаниями, но с доступом к деньгам заказчика за полгода становится «подрядчиком», через год — «экспертом», а через два — фигурантом уголовных дел.

4 ошибка. Сужение рынка под видом фильтрации.

В ряде регионов количество аккредитованных подрядчиков ограничено. Это создает эффект узкого выбора для граждан, концентрирует спрос и исключает альтернативы при возникновении проблем.

Люди годами не могут завершить свои объекты не только потому, что подрядчик не исполнил обязательства, но и потому, что они не могут привлечь даже те же бригады, которые уже работали на объекте, из-за формальных ограничений. Таким образом, система не расширяет предложение, а сужает его — с ростом стоимости и снижением управляемости и качества.

Закономерный итог

Формирование новой категории граждан — «обманутые ИЖС» — вне статистики и вне решений. И это результат работы выстроенной системы, где формально есть платформа, реестры и финансирование.

Проблема не в отдельных подрядчиках, а в архитектуре решения:

неполный риск-контур, не учитывающий данные по судам общей юрисдикции;
отсутствие регионального операционного уровня, что позволяет не замечать многолетние проблемы;
модель управления, не соответствующая природе рынка.

Как отмечал Медников в материале о цифровом будущем ИЖС, в этом сегменте отсутствуют лишние деньги, инерция и запасы прочности — ошибки воспринимаются как норма, а реальные средства уходят на переделки, конфликты и долгострои. В контексте нынешнего кейса это означает: пока элементы системы не будут синхронизированы, подобные ситуации будут воспроизводиться.

Для решения проблемы, по мнению эксперта, необходимы:

интеграция данных ГАС «Правосудие» и ФССП в скоринговые модели оценки подрядчиков;
создание региональных центров компетенций ИЖС, которые обеспечат операционный контроль «на земле»;
прозрачный и обязательный алгоритм поддержки пострадавших граждан;
расширение реестра аккредитованных подрядчиков с одновременным ужесточением контроля за действующими участниками.

Ранее на портале Всеостройке.рф Петр Медников рассказывал о том, почему рынку частного строительства нужна новая инфраструктура управления, объяснял, почему отмена строительных норм добьет ИЖС, а также разбирал роль BIM как основы роботизации в индивидуальном жилищном строительстве.также разбирал роль BIM как основы роботизации в индивидуальном жилищном строительстве.

ИЖС