Skip to main content
Вернуться на главную Вернуться в раздел

08.08.2026 10:00

1 054
Рейтинги

ТОП-10 домов для ИЖС, которые не превращаются в неликвид через пять лет

От компактного одноэтажника до дома для нескольких поколений — проекты, рассчитанные не только на сегодняшние потребности, но и на будущую перепродажу.

По данным Росреестра, в 2025 году россияне зарегистрировали более 466 тыс. частных домов общей площадью около 63,5 млн квадратных метров. На ИЖС пришлось почти 59% всего введённого жилья. При этом наиболее устойчивый спрос формируется вокруг компактных одноэтажных домов: по данным Банка ДОМ.РФ, в 2025 году подрядчики ИЖС чаще всего строили одноэтажные дома с тремя комнатами средней площадью 110 квадратных метров. Это подтверждает ранее намеченную тенденцию: согласно аналитике РСХБ, в 2024 году были наиболее востребованы проекты, предусматривающие один этаж — на них пришлось более 68% продаж.

Количество предложений растет, а значит, покупатели получают больше возможностей сравнивать объекты и отказываться от домов с неудобной планировкой, сложными конструкциями или завышенными расходами на содержание. Большой дом с бассейном, патио и пятью спальнями производит впечатление. Но при продаже может выясниться, что покупателей на такую недвижимость почти нет. Одних отпугивает цена, других — расходы на отопление и ремонт, третьим просто не нужно столько комнат. В статье собрали ТОП-10 форматов и характеристик загородных домов, которые сохранят или даже увеличат свою ликвидность через 5–10 лет.

Как выбирали

Рейтинг составлен на основе исследований рынка ИЖС за 2024–2026 годы, данных Росреестра, ЕИСЖС, Россельхозбанка, Банка ДОМ.РФ, «Домклик», Циан и отраслевой аналитики.

Каждый формат оценивали по следующим критериям:

  • востребованность площади и этажности;
  • количество потенциальных покупателей;
  • расходы на отопление, ремонт и обслуживание;
  • возможность менять назначение комнат;
  • простота конструкций и будущей реконструкции.

Под ликвидностью мы понимаем возможность продать дом по рыночной цене в разумный срок без большого дисконта. 

1 место. Универсальный одноэтажный дом площадью 100–120 м²

Первое место занимает не самый эффектный, зато наиболее понятный рынку проект. Это одноэтажный дом с тремя спальнями, кухней-гостиной, санузлом, котельной, кладовой и небольшой гардеробной. Именно к такому формату сейчас приближается средний российский проект ИЖС. По данным Банка ДОМ.РФ, в 2025 году подрядчики чаще всего строили одноэтажные трёхкомнатные дома средней площадью около 110 квадратных метров. Исследование «Домклик» по ипотечным сделкам 2026 года также показывает, что наиболее востребованными остаются одноэтажные дома с тремя комнатами.

Одноэтажная планировка подходит самой широкой аудитории. В доме нет лестницы, которая отнимает площадь, требует ремонта и со временем может стать неудобной. Родителям проще следить за маленькими детьми, пожилым людям не приходится постоянно подниматься на второй этаж. Самый удобный проект для такого дома следующий: общая зона в центре, спальни — в более тихой части дома, хозяйственные помещения — рядом со входом или кухней. Из кухни-гостиной можно сделать выход на террасу.

Оптимальная архитектура — прямоугольный объём и обычная скатная крыша. Такая конструкция не привязана к определённой моде, а для её ремонта легче найти материалы и специалистов. В 2025 году покупатели готовых домов стали чаще выбирать одноэтажные строения с классической двускатной кровлей, тогда как интерес к ярко выраженному хай-теку и барнхаусам начал снижаться, отмечает Циан.

2 место. Компактный одноэтажный дом площадью 80–100 м²

Этот формат можно считать загородной альтернативой большой городской квартире. В доме размещаются две спальни, кухня-гостиная, санузел, техническое помещение и ещё одна небольшая комната. Сегодня она может быть кабинетом, затем — детской или гостевой.

По данным Россельхозбанка за третий квартал 2024 года, 61,1% заказанных проектов имели площадь до 100 квадратных метров. Ещё 28% приходилось на дома до 150 квадратных метров. То есть почти 90% спроса было сосредоточено в диапазоне до 150 «квадратов». Проекты площадью более 200 квадратных метров заняли только 2,2%.

Компактный дом подходит молодой семье, паре без детей, одному человеку и покупателям старшего возраста. Его можно использовать как основное жильё или как загородный дом для выходных. Благодаря этому круг потенциальных покупателей оказывается шире, чем у большого семейного коттеджа.

3 место. Семейный дом площадью 120–140 м² с мастер-спальней

Это более комфортная версия универсального одноэтажника. В доме остаются три спальни и кухня-гостиная, но появляются второй санузел, постирочная, вместительная кладовая и мастер-спальня со своей гардеробной.

сейчас читают

Призраки большого ритейла: ТРЦ-долгострои, которые так и не открылись в России

Читать

Формат рассчитан прежде всего на семьи с детьми. Именно они формируют основную часть ипотечного спроса на строительство: по данным «Домклик», в 2026 году на семьи с детьми приходилось более 80% выдач ипотеки на ИЖС. Формула комфорта проста: на каждого взрослого жильца закладывают не менее 30 квадратных метров, а на ребенка — 12–15. Три спальни закрывают потребности семьи с одним-двумя детьми, при этом дом не превращается в огромный особняк.

Площадь 120–140 квадратных метров позволяет разделить дом на общую и приватную части. Кухня-гостиная становится местом, где семья проводит время вместе, а спальни можно отнести в более тихую зону. Удобно, если детские комнаты находятся рядом друг с другом, а родительская спальня немного удалена от них.

4 место. Дом с отдельным кабинетом

Кабинет перестал быть помещением только для руководителей и фрилансеров. По данным ВЦИОМ за 2025 год, привлекательность полной удалённой работы за четыре года выросла с 8 до 16%, а гибридной — с 23 до 34%. Для ликвидного проекта достаточно комнаты площадью около 8–12 квадратных метров. Её лучше расположить рядом со входом или в стороне от спален. Тогда человек сможет проводить видеозвонки или принимать посетителей, не мешая остальным членам семьи.

Главное преимущество кабинета — возможность легко изменить его назначение. Он может стать гостевой, детской, спальней пожилого родственника, библиотекой или комнатой для занятий. Поэтому в помещении желательно предусмотреть полноценное окно, обычную дверь и место для хранения.

Не стоит увеличивать дом только ради рабочего пространства. Кабинет можно включить в проект площадью 100–130 квадратных метров, сократив холл или предусмотрев небольшую изолированную комнату рядом с гостиной.

5 место. Дом для нескольких поколений

В таком проекте спальни расположены не вдоль одного длинного коридора, а распределены по разным частям дома. Например, родительская спальня располагается в одном крыле, детские — в другом. Для пожилого члена семьи предусматривают комнату рядом с санузлом и без лестницы.

Подобная схема становится всё заметнее в проектах комфорт-класса. По данным отраслевой аналитики рынка ИЖС, в 2025 году семейные одноэтажные дома площадью 120–130 квадратных метров часто проектировали со спальнями по разные стороны от кухни-гостиной. Это позволяет членам семьи сохранять личное пространство. Формат остаётся актуальным при изменении состава семьи. Сначала в доме могут жить родители с детьми, затем одна из комнат становится кабинетом. Позже в неё переезжают пожилые родители или взрослый ребёнок.

Оптимальная площадь такого дома — 130–150 квадратных метров. Важно создать две приватные зоны, но не превратить объект в два отдельных жилья. Дублировать кухни, входы и инженерные системы обычно нет смысла: это увеличивает стоимость и делает проект похожим на дом блокированной застройки. Поэтому наиболее ликвидное решение — один дом с общей кухней-гостиной, но с грамотно разделёнными спальнями и как минимум одним полноценным санузлом в доступной части первого этажа.

6 место. Одноэтажный дом с закрытой террасой

Терраса добавляет дому полезное пространство без увеличения отапливаемой площади. Летом здесь можно разместить обеденную зону, место для отдыха или детских игр. При продаже покупатель видит не просто площадку возле дома, а готовый сценарий загородной жизни.

Оптимальный вариант — терраса, расположенная в углу Г-образного дома либо под продолжением основной крыши. Стены защищают её от ветра, а кровля — от дождя и прямого солнца. Выход удобно делать из кухни-гостиной: тогда еду и посуду не приходится носить через спальни или главный вход. Минимальная площадь — около 15–25 квадратных метров. Этого достаточно для стола, кресел и проходов. Огромная терраса на 50–60 «квадратов» заметно увеличит стоимость фундамента, кровли и последующего ухода.

7 место. Компактный двухэтажный дом площадью 120–150 м²

Одноэтажные проекты лидируют по спросу, но двухэтажные дома сохраняют свою популярность. По данным Россельхозбанка, в третьем квартале 2024 года на них пришлось около 31,5% заказанных проектов. 

Двухэтажное строение оптимально для небольших участков: можно получить больше жилой площади, а во дворе остаётся место для сада, парковки, детской площадки и террасы. На первом этаже обычно размещают кухню-гостиную, технические помещения и дополнительную комнату. Наверху — две или три спальни. Обязательное условие для универсальной планировки — полноценный санузел и жилая комната на первом этаже. Сегодня это может быть кабинет, а в будущем — спальня хозяев.

Лестницу нельзя проектировать по остаточному принципу. Слишком крутые ступени неудобны для детей, пожилых людей и при переноске мебели. Кроме того, лестница вместе с холлами занимает заметную часть площади, поэтому двухэтажный дом не всегда оказывается значительно компактнее внутри.

8 место. Дом с навесом вместо встроенного гаража

Встроенный гараж выглядит солидно, но требует большой площади, вентиляции, ворот, отдельного фундамента и регулярного обслуживания. Если он входит в тёплый контур дома, увеличиваются и расходы на отопление. Навес решает основную задачу — защищает автомобиль от осадков и солнца — при меньших затратах. Его можно соединить с домом общей крышей и разместить рядом со входом. Рядом стоит предусмотреть закрытую кладовую для шин, велосипедов, инструментов и садовой техники. Получится компактный хозяйственный блок без лишних отапливаемых метров.

Устойчивый спрос на проекты до 150 квадратных метров показывает, что покупатели всё внимательнее относятся к полезной площади. Навес позволяет оставить больше метров для спален, кухни-гостиной и хранения, не увеличивая площадь дома.

9 место. Дом с жилой мансардой

Мансарда помогает увеличить площадь дома, сохранив небольшое пятно застройки. На первом этаже можно разместить кухню-гостиную, санузел и одну спальню, а под крышей — ещё две комнаты. Согласно отраслевой аналитике ТЕХНОНИКОЛЬ, в 2025 году на проекты с жилой мансардой приходился примерно 21% спроса.

Наиболее устойчивый вариант — обычная двускатная крыша без множества ендов и выступов. Чем сложнее геометрия, тем выше риск протечек и дороже ремонт. Окна лучше располагать не только в кровле, но и во фронтонах: их проще обслуживать и менять. Высота стен и угол крыши должны позволять нормально расставить мебель. Если значительная часть второго уровня подходит только для хранения, заявленная площадь будет выглядеть больше реальной полезной.

10 место. Дом, который можно расширить

«Растущий» дом — это каркасное или модульное строение, которое в дальнейшем может быть расширено за счет добавления дополнительных модулей вбок или вверх. Базовый дом площадью 70–90 квадратных метров строят сразу готовым для проживания. В нём есть кухня-гостиная, две спальни, санузел и техническая зона. При этом проект заранее предусматривает место для будущего кабинета, ещё одной спальни, крытой террасы или хозяйственного блока.

сейчас читают

ТОП-10 ЖК с самыми яркими арт-пространствами. Когда дом — это не только метры, но и локации для вдохновения

Читать

Такой формат позволяет сэкономить на лишних метрах до времени, когда они действительно понадобятся. Молодая семья может заселиться в небольшой дом, а через несколько лет увеличить его площадь до 110–120 квадратных метров.

Стандартизация проекта повышает предсказуемость строительства. По данным Банка ДОМ.РФ, почти половина заказчиков в 2025 году выбирала готовый типовой проект подрядчика и вносила в него небольшие изменения. 

Заключение

Самые востребованные форматы ИЖС редко оказываются самыми эффектными. Они выигрывают за счёт разумной площади, простой архитектуры и планировки, которая подходит людям разного возраста. Наиболее популярными остаются одноэтажные дома площадью около 80–140 квадратных метров с двумя-тремя спальнями, кухней-гостиной, техническим помещением и хотя бы одной комнатой без определенного назначения. Для небольшого участка разумной альтернативой остаётся компактный двухэтажный дом или проект с мансардой.

При выборе дома с расчётом на будущую продажу стоит задаться вопросом: сможет ли здесь жить другая семья, не перестраивая половину здания? Универсальная планировка, качественное строительство и работающие коммуникации остаются востребованными независимо от архитектурной моды.

Ранее писали, где в России можно жить в лесу, но недалеко от города: ТОП-10 ЖК, объединяющих природу и транспортную доступность; составили ТОП-10 ЖК России, где жилье спроектировано как дача, но с городским комфортом.

Войдите, чтобы комментировать:
0 комментариев
Новые
Старые Популярные
Межтекстовые Отзывы
Посмотреть все комментарии
Подписаться на новости Прислать новость
Новости по теме
Последние новости
Аренда или покупка офиса: главная дилемма бизнеса 2026 года
Аренда или покупка офиса: главная дилемма бизнеса 2026 года

Дорогой кредит, рекордный ввод офисов и рост вакансии заставляют компании заново считать, что выгоднее: подписать договор аренды или вложить сотни миллионов рублей в собственные площади.

Аналитика рынка
1 040
Дата публикации 08-08-2026 8:00
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Новости по темам
Главное меню
Купить квартиру — каталог
Мы на других ресурсах: