В Гонконге доходы от квартир помогают строить метро
Когда на новую линию метро не хватает денег, Гонконг даёт оператору землю у станций. Как прибыль от квартир доходит до новых линий и почему она приходит не по графику.
В 2011 году новой ветке гонконгского метро не хватало денег. Восточную часть South Island Line оценивали в 12,4 млрд гонконгских долларов. Независимый консультант проверил расчёты и насчитал дефицит финансирования примерно в 9,9 млрд: доходов самой линии не хватало, чтобы проект окупался на коммерчески приемлемых условиях.
Правительство поддержало стройку землёй. Железнодорожная корпорация MTR (от Mass Transit Railway — так называется гонконгское метро) получила право застроить участок бывшего жилого комплекса Wong Chuk Hang Estate. Там запланировали станцию, депо, пересадочный узел, жильё и торговые площади. По расчёту властей, будущий результат застройки должен был закрыть дефицит линии.
На этом держится гонконгская схема Rail plus Property. Город даёт оператору метро права на застройку земли у линии, доход от недвижимости помогает финансировать транспорт. Для MTR это самый крупный заработок.
Как оператор метро становится застройщиком
Землю MTR получила не в дар: платить за неё предстояло по рыночной оценке. Дома строит партнёр. В общих чертах роли такие: MTR организует освоение участка и контролирует стройку, девелопер проектирует и строит, оплачивает расходы по договору и продаёт квартиры. Покупатель платит застройщику. MTR получает своё потом, по условиям партнёрства. Вознаграждение корпорация описывает как долю прибыли либо готовые объекты, и в разных проектах условия могут различаться.
У Wong Chuk Hang участок разбили на очереди и разыгрывали через конкурсы. Третью очередь в августе 2018 года выиграла Queen Investments Limited, дочерняя компания CK Asset Holdings. Это четыре башни Blue Coast и Blue Coast II примерно на 1200 квартир и торговый центр THE SOUTHSIDE. По этой очереди MTR сообщила прямо: она участвует в прибыли всего проекта, торговый центр оставляет себе и сама оплачивает его внутреннюю отделку. Доход у корпорации идёт из двух мест: от продажи жилья и от собственного торгового объекта. Размер её доли в прибыли этой очереди в отчётах MTR не назван.
В Tai Wai корпорация вложилась и в саму застройку. Партнёром там в 2014 году стала New World Development. В отчёте за 2018 год MTR писала, что уже внесла в проект 7,5 млрд гонконгских долларов. По договорённости с девелопером она должна получить долю прибыли комплекса, сохранить торговый центр The Wai в собственности и оплатить его внутреннюю отделку.
Деньги от квартир приходят позже поездов
У Wong Chuk Hang поезда пошли раньше, чем появились квартиры. South Island Line открылась 28 декабря 2016 года, а конкурсы на участок MTR проводила уже после запуска поездов. Blue Coast продавали ещё позже: по отчёту за 2025 год, к концу года было продано 91% квартир. Деньги на линию корпорации пришлось привлекать самой, и риск изменения цен на жильё за время стройки оставался на ней.
Сама MTR называет прибыль от девелопмента нерегулярной: она меняется вместе с продажами и сдачей очередей. Продаётся жильё медленнее или дорожает стройка — меняется и результат застройки. Метро же приходится оплачивать по графику. Поэтому корпорация совмещает доходы от недвижимости с другими способами найти деньги, например выпускает облигации.
Бывает, что квартиры обгоняют поезда
У LOHAS Park порядок обратный. Первую очередь жилого района, комплекс The Capitol, завершили в 2008 году. В том же году, по отчёту MTR, на предпродажах раскупили все 2096 квартир, и прибыль от проекта корпорация признала уже в отчётности за 2008 год. Станция LOHAS Park открылась 26 июля 2009 года, к заселению первых домов.
По The Capitol MTR оплатила половину земельного взноса и взамен получила повышенную долю прибыли.
Расчёты с покупателями закончились не сразу. Окончательные платежи по квартирам с поэтапной оплатой, как указывала MTR, ожидались в 2009-м, после оформления разрешений. На конец 2008 года за часть квартир покупатели ещё не рассчитались.
За весь 2025 год, по отчёту корпорации, девелопмент дал MTR 11,084 млрд из 16,737 млрд гонконгских долларов прибыли акционерам от основных направлений бизнеса — около 66%. Показатель охватывает все девелоперские проекты корпорации и не включает переоценку уже построенной недвижимости. Среди основных источников прибыли в Гонконге в том году MTR назвала LOHAS Park, Ho Man Tin и THE SOUTHSIDE.
За первое полугодие 2026 года, по сообщению MTR, прибыль от девелопмента составила около 12,2 млрд гонконгских долларов. Главных источников два. Первый — THE PAVILIA FARM, около 3090 квартир над станцией Tai Wai, которая уже работала. Второй — пятая очередь Wong Chuk Hang, корпуса Deep Water Pavilia и Deep Water Pavilia II. Их строит консорциум с участием New World Development, и к концу 2025 года, по годовому отчёту MTR, было продано 86% квартир этой очереди.
Куда идут эти деньги, корпорация написала прямо: на новые железнодорожные проекты и обновление действующей сети. Сейчас MTR ведёт семь новых проектов общей стоимостью около 140 млрд гонконгских долларов. Среди них — станция Kwu Tung на East Rail Line, станция Hung Shui Kiu на Tuen Ma Line и первый этап Northern Link. Прибыль от девелопмента MTR называет одним из источников денег на эти стройки.
Доходы от квартир входят в общие средства MTR. По отчётам не проследить, какая квартира оплатила платформу станции Kwu Tung.
Участок у Wong Chuk Hang, который в 2011 году дали MTR ради South Island Line, работает на метро до сих пор. Теперь прибыль от него помогает строить следующие линии.
Ангелина Каминская, ставшая в сентябре мамой трёх девочек, записала обращение, добавив в него слова президента: «Дорогие женщины, родите три малыша и требуйте от меня что угодно».
Леде — первая деревня, которую Гуанчжоу снёс и отстроил целиком. Жители получили квартиры метр за метр, деревенский коллектив — доходную недвижимость, а стройку оплатил участок, проданный с аукциона.
Опубликован СП 246.1325800.2026 «Положение об авторском надзоре при строительстве, реконструкции и капитальном ремонте объектов капитального строительства. Методические указания».
О том, почему инвестору не стоит верить обещаниям доходности 20–25% годовых, на чем нельзя экономить в отеле и какую роль Domina играет в проекте «Палаццо Де Агой».
30-09-2026 9:00
4 
