Высокие ставки по ипотеке и снижение темпов продаж могут привести к банкротству застройщиков в 2025 году

Редакция Всеостройке.рф разобралась в нюансах рынка недвижимости в условиях отмены субсидированных программ и роста ипотечных ставок.

 Из-за роста ипотечных ставок и уменьшения количества субсидированных программ объем выдачи жилищных займов в 2024 году снизился на 37%. В общей сложности на рынке новостроек остались нераспроданными 76,9 млн кв.м. жилья. По итогам 2024 года в городах-миллионниках более 60% новостроек не дождались своих покупателей. Самый большой спад объема продаж произошел в Краснодаре, Ростове-на-Дону, Воронеже и Челябинске.

В связи с этим аналитики «Дом.PФ» не исключают, что в 2025 году Россию ожидает череда банкротств застройщиков. В первую очередь проблемы коснутся региональных девелоперов, многие из которых и без того работали на грани рентабельности. Маржинальность многих из них ранее едва превышала 15%.

Банкротства – 2025

В 2025 году несколько средних региональных застройщиков уже объявили о своей финансовой несостоятельности. Причинами проблем стали большие долги перед банками и сложности с продажами квартир в строящихся ЖК.  

В конце января 2025 года в Чувашии обанкротилась компания «Регионстрой». Размер ее задолженности ипотечной корпорации республики составил 42,6 млн рублей. 

В Ростове-на-Дону долг по уплате процентов по кредиту в размере 11 млн рублей перед Сбербанком привел в феврале текущего года к введению конкурсного производства в структуре «Донстроя». Компания была признана банкротом. Помимо этого, в регионе обанкротилась строительная фирма «СТЭК», которая не смогла вернуть кредиторам долг в размере 39 млн рублей. 

В этом же месяце в Екатеринбурге на грани банкротства оказался «Стройпроект Групп». Реализация проекта комплексного развития территории, на который планировалось выделить 850 млн рублей, находится под угрозой срыва. По данным ЕФРСБ, компанию пока не признали банкротом.

По данным ППК «Фонд развития территорий», в 2024 году официально банкротами были признаны 3 девелоперские компании, а с начала 2025 – еще одна.  ООО «СТЭК», ООО «Регионстрой» и ООО СК  «Донстрой» с точки зрения 214-ФЗ застройщиками не являются. К ним не применяются правила параграфа 7 закона о банкротстве. Они не зарегистрированы в единой информационной системе жилищного строительства. В процессе своей деятельности они не привлекают деньги граждан. 

Проблемы застройщиков

Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин обещал взять ситуацию под контроль и не допустить волны банкротств застройщиков в регионах. Однако сделать это будет не так-то просто, так как из-за высокой ключевой ставки, роста процентов по кредитам и снижения спроса на жилье застройщики столкнулись с рядом трудностей. Банки, опасаясь риска невозврата кредитов, ужесточают условия выдачи займов. Агентства и риэлторы в условиях пониженного спроса увеличивают размер своей комиссии за продажу недвижимости.

Застройщики вынуждены соглашаться на их условия, чтобы продать свои объекты. За время высокого спроса многие из них сформировали «подушку безопасности», однако, если текущая ситуация на рынке недвижимости затянется, многие из них все равно не смогут избежать банкротств. Произойдет перераздел рынка – часть застройщиков будут поглощены более сильными игроками.

Механизм эскроу-счетов защищает дольщиков при возможном банкротстве девелоперов. Однако это не значит, что не могут появиться долгострои, как это бывало ранее. В этом случае покупатели могут рассчитывать на возврат средств благодаря 214-ФЗ. При негативном сценарии возможно 3 варианта развития событий: возврат денег дольщикам, достройка объекта с помощью Фонда защиты прав дольщиков или другим девелопером.

Аналитики прогнозируют, что в 2025 году, даже в условиях высоких ставок, могут быть выданы 1 – 2 млн ипотечных кредитов в общей сложности на 4 трлн рублей. Часть недвижимости будет приобретаться по действующим льготным программам. Участники рынка ожидают, что в РФ также появятся новые программы с господдержкой.

Настоящее и будущее

Повышение ключевой ставки в России началось с июля 2024 года. Это было связано с ускорением инфляции. К декабрю 2024 года она достигла 21%. На данный момент ключевая ставка сохраняется на этом уровне, так как, по данным Центробанка, пока нет предпосылок для снижения инфляции. По данным Росстата, в 2024 году цены выросли на 9,52%.

Минэкономразвития и Центробанк ожидают, что в 2026 году появится возможность для снижения ключевой ставки. Это приведет к нормализации размера ипотечных ставок, что позитивно отразится на спросе на жилье. Люди, откладывавшие покупку до улучшения ситуации, начнут активно приобретать квартиры.

Если ключевая ставка в 2026 и 2027 годах будет на уровне 20%, большого повышения спроса на недвижимость ожидать не стоит. В этом случае ситуация на рынке недвижимости будет примерно такой же, как сейчас. При этом возможно появление новых девелоперов-банкротов.

По данным ЕРЗ.РФ за февраль 2025 года, реализацией своих проектов занимаются около 2,8 тыс девелоперов в России. По сравнению с февралем 2024 года их количество практически не изменилось. Так что пока преждевременно говорить о том, что банкротства застройщиков носят массовый характер.  

Ранее мы рассказывали о том, как дольщикам защитить свои интересы, если застройщик не сдаст дом вовремя. Также мы писали про банкротства девелоперов в регионах РФ.