Заброшенный дом без хозяина: как найти владельца и можно ли забрать недвижимость себе

Разбираемся, в каких ситуациях участок считается бесхозяйственным.

Заброшенные дома и участки в деревнях и садовых товариществах встречаются довольно часто. Это могут быть заросшие травой земли, полуразрушенные постройки или дачи, которыми давно никто не пользуется. В таких ситуациях у потенциального покупателя возникает логичный вопрос: можно ли найти владельца и законно оформить такую недвижимость на себя.

С юридической точки зрения у любой недвижимости есть собственник, пока она не признана бесхозяйной или не перешла в муниципальную собственность. По статье 225 Гражданского кодекса РФ бесхозяйной считается вещь, у которой нет владельца, он неизвестен или от нее официально отказались. Но на практике большинство «заброшенных» объектов просто не используются, а их собственники либо живут в другом месте, либо не оформили наследство.

Чаще всего такие участки можно встретить в СНТ и сельской местности, где часть земли годами остается без ухода. Причины бывают разные. Иногда владелец переехал и не смог продать имущество. В других случаях собственник умер, а наследники не вступили в наследство. Тогда объект формально остается в собственности, даже если фактически им никто не пользуется.

Процедура признания недвижимости бесхозяйной регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии со статьей 69.1 этого закона органы местного самоуправления обязаны выявлять объекты без сведений о правообладателях и пытаться найти их собственников. Если поиск не дает результата, администрация обращается в Росреестр.

Росреестр ставит такой объект на учет как бесхозяйный. После этого должен пройти срок не менее одного года. Только затем муниципалитет имеет право обратиться в суд, чтобы признать имущество своей собственностью. После решения суда участок или дом могут быть выставлены на торги и проданы новому владельцу.

Отдельно стоит понимать, что не все заброшенные земли можно просто так признать бесхозяйными. Земельный участок как объект может быть признан таковым только в случае отказа собственника от права. На практике это редкая ситуация, поэтому чаще используется другой механизм — изъятие за неиспользование.

Закон предусматривает возможность изъятия земельного участка, если он не используется по назначению. Например, если земля предназначена для строительства или садоводства, но не используется более трех лет. Этот срок установлен земельным законодательством. Однако изъятие возможно только через суд и при условии, что собственнику сначала дали возможность устранить нарушения.

После изъятия участок переходит в муниципальную собственность и может быть продан на аукционе. На практике такие меры чаще применяются к сельскохозяйственным землям, чем к участкам под индивидуальное строительство.

Сложность поиска владельца заключается в изменениях правил доступа к данным. Ранее получить сведения о собственнике можно было через выписку из ЕГРН, но после изменений законодательства персональные данные стали закрыты для третьих лиц. Теперь ФИО владельца доступны только с его согласия. Исключения предусмотрены для отдельных категорий, включая суды, нотариусов, кадастровых инженеров и некоторых других участников процесса.

Поэтому самостоятельный поиск владельца чаще всего начинается с местной администрации или правления СНТ. В садовых товариществах председатель обычно располагает информацией о членах СНТ и может подсказать, кому принадлежит участок и как с ним связаться. В сельской местности часть данных может храниться в архивах муниципалитета.

Если владелец найден, дальше все зависит от его решения. Он может продать участок, отказаться от него или оформить наследство. Добровольный отказ от права собственности регулируется гражданским законодательством и предполагает подачу заявления в Росреестр. После этого участок становится муниципальным и может быть передан новому владельцу через торги.

Если найти собственника невозможно, остается вариант оформления через длительное владение. Согласно статье 234 Гражданского кодекса РФ, право собственности может быть признано по приобретательной давности, если человек открыто, добросовестно и непрерывно владеет недвижимостью в течение 15 лет. При этом важно подтвердить факт пользования: уход за участком, строительство, оплату расходов на содержание.

На практике суды рассматривают такие дела индивидуально. Например, если человек длительное время использует участок, ухаживает за ним и не скрывает факт владения, это может быть признано основанием для регистрации права собственности. Однако само по себе пользование без соблюдения условий закона не гарантирует результат.

Таким образом, заброшенная недвижимость не становится «ничьей» автоматически. Почти всегда у нее есть правовой статус и порядок перехода прав. Самый безопасный путь — сначала попытаться установить собственника через официальные каналы, затем рассмотреть покупку или оформление через муниципалитет. В отдельных случаях возможно приобретение по давности владения, но этот способ требует длительного времени и судебного подтверждения.

Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, как подготовить участок к строительству и как правильно установить септик.

ИЖС