Склад класса А на 20 тыс. кв. м в ЦФО стоит 1,38 млрд рублей без земли, внешних подключений, НДС и автоматизации. Во сколько обойдется полный бюджет?
Весной 2026 года, по расчетам IBC Real Estate, в отраслевой аналитике закрепилась цифра 69,1 тыс. рублей за квадратный метр для строительства склада класса А. Данная цифра удобна для первого расчета, поскольку позволяет быстро получить бюджет «коробки»: в среднем — 1,382 млрд рублей для объекта площадью 20 тыс. кв. м.
Однако эта цифра создает опасную иллюзию готовой сметы. За ее пределами остаются участок, технические условия, проценты по кредиту, оборудование для обработки товара, часть расходов на запуск и налоговый разрыв. У фулфилмент-центра технологическая начинка порой обходится дороже самого здания.
Экономику склада в 2026 году мы будем считать в нескольких контурах:
Только после обозначения данных цифр можно будет сопоставлять инвестиции с арендой или стоимостью собственной логистики.
Ориентир опубликован IBC Real Estate, Сбером и девелопером Megastroy по итогам I квартала 2026 года. Расчет относится к сухому складу класса А площадью 20 тыс. кв. м в Центральном федеральном округе.
Что входит в цифру и что из нее исключено:
Иначе говоря, 69,1 тыс. рублей за квадратный метр отражают строительную себестоимость заданного объекта. Общий объем инвестиций от покупки земли до первой отгрузки будет выше.
За год, по данным компаний:
Рост почти остановился после резкого скачка предыдущих лет. При этом смета внутри изменилась: давление переместилось от материалов к рабочей силе.
Сравнение за несколько лет выглядит выразительнее. В сопоставимом ряду IBC Real Estate стоимость составляла 46,5 тыс. рублей за квадратный метр в 2022 году и 66 тыс. рублей по итогам 2024-го. К I кварталу 2026 года прибавка к уровню 2024-го составила еще 4,7%, к уровню 2022-го — 48,6%. Для склада на 20 тыс. кв. м это разница между 930 млн рублей по ориентиру 2022 года и 1,382 млрд рублей весной 2026-го.
Особенно заметным рост был в 2025 году. По итогам 2024-го ориентир составлял 66 тыс. рублей, на 20% больше год к году. В I квартале 2025-го он достиг 67,8 тыс. рублей: материалы тогда занимали 40,2 тыс. рублей за квадратный метр, работы — 27,6 тыс. рублей. Через год материалы подешевели, зато работы прибавили. IBC Real Estate связывает это с нехваткой линейного персонала и специалистов.
В исследовании приведена смета по 14 разделам. Для условного объекта на 20 тыс. кв. м она выглядит так:
| Раздел | На 1 кв. м | На объект 20 тыс. кв. м |
|---|---|---|
| Проектирование, стадии П и Р | 1 930 руб. | 38,6 млн руб. |
| Технический заказчик | 2 230 руб. | 44,6 млн руб. |
| Устройство и содержание стройплощадки | 4 360 руб. | 87,2 млн руб. |
| Планировка участка | 2 355 руб. | 47,1 млн руб. |
| Фасады и ограждающие конструкции | 6 100 руб. | 122 млн руб. |
| Кровля | 6 310 руб. | 126,2 млн руб. |
| Отделка | 2 120 руб. | 42,4 млн руб. |
| Фундаменты | 2 830 руб. | 56,6 млн руб. |
| Колонны и металлоконструкции кровли | 10 700 руб. | 214 млн руб. |
| Полы | 6 310 руб. | 126,2 млн руб. |
| Механические инженерные системы | 6 620 руб. | 132,4 млн руб. |
| Электрические инженерные системы | 2 555 руб. | 51,1 млн руб. |
| Наружные инженерные системы в границах участка | 9 180 руб. | 183,6 млн руб. |
| Благоустройство | 5 500 руб. | 110 млн руб. |
| Итого | 69 100 руб. | 1,382 млрд руб. |
Крупнейшая статья расходов — колонны и металлоконструкции кровли — 16% сметы. Наружные инженерные системы занимают 13%, механические системы — около 10%. Полы и кровля дают еще по 9%.
Такая структура объясняет, почему фраза «поставить быстровозводимую коробку» плохо описывает склад класса А. Значительную долю бюджета формируют плоский пол с расчетной нагрузкой, пожаротушение, отопление, вентиляция, доки, электрические мощности и площадки для маневрирования фур.
Отдельно стоит выделить еще две строки.
В Московском регионе земля стала крупной статьей расходов. По обзору CORE.XP за ноябрь 2025 года средняя цена гектара участков под производственно-складское строительство составляла 39 млн рублей. Для земель промышленности показатель был ниже — 31,5 млн рублей за гектар. За пять лет средняя цена земли под такую застройку удвоилась, а в районе ЦКАД выросла в 3,5 раза.
Важная оговорка: это цены предложения, и они не равны цене зарегистрированной сделки. В выборку входили участки разных категорий — около 100 предложений общей площадью примерно 4,6 тыс. га. На итог сильнее средней цифры влияют категория земли, разрешенное использование, готовность документов и наличие сетей.
Как получается диапазон по земле для модельного склада:
Это расчетный диапазон по цене предложения, подходящий для предварительной модели. Конкретный участок может стоить заметно дороже рядом с Москвой, аэропортом или дефицитным выездом. За ЦКАД встречаются более дешевые варианты: CORE.XP оценивала их в среднем на 50% ниже рынка.
В модельном проекте «коробка плюс земля» дает 1,524–1,555 млрд рублей без учета НДС по строительному контракту. Земля добавляет около 10–13% к стоимости генподряда.
Затем начинаются расходы, для которых универсальной ставки на квадратный метр нет:
Цену подключения определяют технические условия конкретных сетевых организаций. Публичный тариф на технологическое присоединение описывает лишь способ расчета, а итог зависит от мощности, расстояния, класса напряжения и состава работ. Поэтому участок с низкой ценой может проиграть более дорогому после получения технических условий. Покупку земли безопаснее оценивать вместе с юридической проверкой, геологией, транспортной схемой и подтвержденными лимитами ресурсов.
Разница между столичным узлом и регионами начинается с земли и логистики. За пределами Московской области участок обычно занимает меньшую долю капитальных затрат. При этом часть материалов и оборудования имеет федеральную цену, а доставка металлоконструкций, доков или автоматизированных линий увеличивает бюджет удаленного объекта. В отдельных городах добавляется дефицит подрядчиков нужного масштаба.
Рынок аренды тоже различается. IBC Real Estate фиксировала в Москве и Подмосковье на конец I квартала 2026 года средневзвешенную запрашиваемую ставку 9,8 тыс. рублей за квадратный метр в год для существующих сухих складов класса А и 10,2 тыс. рублей — для строящихся. Операционные расходы, коммунальные платежи и НДС в этих цифрах отсутствуют. В начале 2025 года запрашиваемая ставка достигала 13 тыс. рублей, а к весне 2026-го снизилась на 25% для готовых площадей.
Здесь стоит выделить слово «запрашиваемая». Это ставка в предложении собственника. Ставка подписания договора может оказаться ниже — особенно для крупного блока, длинного контракта или объекта с длительной экспозицией. Еще в исследовании 2025 года IBC Real Estate отмечала разрыв между запрашиваемыми условиями и подписанием. Считать окупаемость по верхней цифре из объявления рискованно.
Например, прогнозы и показатели рынка за 2025 год сильно разошлись:
Разница связана с методиками и переносами сроков. К июлю 2026 года переносы стали видимой частью рынка. По данным IBC Real Estate, которые приводил «Коммерсантъ», в Москве и Подмосковье 46% заявленного на год ввода могли уйти на 2027-й. Около 540 тыс. кв. м в 16 зданиях уже были физически построены, однако девелоперы откладывали оформление ввода из-за слабого спроса.
Такой объект нельзя записывать в введенное предложение, хотя строительные работы фактически завершены. Для сметы он готов, для официальной статистики ввода — пока нет.
24 июля 2026 года Банк России снизил ключевую ставку до 14% годовых. Годом ранее она составляла 21%. Финансирование стало дешевле, однако 14% остается высоким ориентиром для капиталоемкого проекта. Кредитная ставка банка обычно включает надбавку за риск и комиссии, размер которых стороны часто не раскрывают.
В финансовой модели проценты считают по графику выборки кредита. Простое умножение общего бюджета на ставку даст неверный результат. Для иллюстрации возьмем проект «коробка плюс земля» на 1,52–1,56 млрд рублей при таких условиях:
При таких вводных каждый процентный пункт ставки добавляет примерно 8 млн рублей, а при 14% расчетные проценты составят около 112–114 млн рублей до банковской маржи и комиссий. Это пример чувствительности, без претензии на рыночную котировку кредита.
Реальные сделки показывают, что банки финансируют складские проекты длинными линиями. В марте 2026 года ВТБ сообщил о финансировании на 5,9 млрд рублей сроком на семь лет для первых двух очередей комплекса в Приморье. Заявленная общая площадь проекта до 2032 года — 213 тыс. кв. м. Деление суммы кредита на всю будущую площадь исказит результат: кредит относится к очередям, площадь включает будущие этапы, а собственный капитал инвестора публично не раскрыт.
Финансовый риск вырос еще и потому, что арендная ставка перестала автоматически следовать за строительной себестоимостью. Весной 2026 года стоимость генподряда оставалась около максимума, запрашиваемая аренда снижалась, объем свободных площадей увеличивался. Девелоперу приходится держать резерв на проценты после завершения работ, если поиск арендатора или официальный ввод затягивается.
Базовая стоимость IBC Real Estate описывает здание и инженерные системы. Отдельно считаются стеллажи, конвейеры, сортировщики, подъемники, автономные мобильные роботы, системы управления складом, серверная инфраструктура и интеграция с учетными системами. Набор зависит от товарного потока: универсальному арендному складу может хватить докового оборудования и стандартных стеллажей, а фулфилмент-центр маркетплейса потребует сложной технологической схемы.
Пример разделения бюджетов дал Ozon. В июне 2026 года компания открыла первую очередь логистического центра в Порошкино Ленинградской области. Площадь по полу превысила 60 тыс. кв. м, а вложения Ozon в технологическое обеспечение составили около 4 млрд рублей. После запуска второй очереди площадь по полу должна вырасти до 125 тыс. кв. м. Здание построил девелопер, поэтому 4 млрд рублей нельзя называть стоимостью строительства склада. Это вложения пользователя в технологию и запуск.
Если механически разделить 4 млрд рублей на площадь первой очереди, получится около 66,7 тыс. рублей за квадратный метр по полу — почти столько же, сколько весной стоил генподряд обычного склада класса А в ЦФО. Такое сопоставление показывает масштаб автоматизации, хотя речь идет о разных метриках и разной географии.
Другой пример демонстрирует ловушку площадей. В 2025 году Ozon сообщал об открытии комплекса в Подмосковье с площадью хранения более 23 тыс. кв. м и собственными инвестициями около 4 млрд рублей. Площадь хранения не равна общей площади здания. Мезонины и многоуровневое хранение увеличивают полезную технологическую площадь без такого же роста пятна застройки. Деление инвестиций на 23 тыс. кв. м дало бы около 174 тыс. рублей, и этот результат нельзя сравнивать со строительной ценой квадратного метра здания.
По той же причине стоит разделять два показателя:
Для склада встречаются еще площадь по полу, площадь хранения и площадь мезонинов. В пресс-релизе может фигурировать самый крупный показатель, удобный для описания мощности. В инвестиционной модели числитель и знаменатель должны относиться к одному составу объекта.
Реальные объекты помогают увидеть, где кроются ошибки сравнения.
Например, логистический комплекс в Нижнем Новгороде, открытый в марте 2026 года, имеет заявленную площадь 150 тыс. кв. м и инвестиции свыше 12 млрд рублей. Грубое отношение дает более 80 тыс. рублей за квадратный метр. Эта цифра выше ориентира генподряда в ЦФО, что логично для общего инвестиционного бюджета. Публичное сообщение не раскрывает полный состав 12 млрд рублей, поэтому использовать 80 тыс. рублей как цену типового строительства нельзя.
Еще пример: первая очередь роботизированного комплекса Wildberries & Russ в Саратове получила разрешение на ввод в феврале 2026 года. Ее площадь — 84 тыс. кв. м, заявленный общий объем инвестиций в проект — 12,5 млрд рублей. Полный ввод планировался до конца 2026-го. Здесь площадь первой очереди сопоставляется с бюджетом всего проекта, поэтому деление 12,5 млрд на 84 тыс. кв. м завысит показатель. Корректная трактовка: первая очередь введена, а общий бюджет относится к нескольким этапам.
Также в Котовске Тамбовской области Wildberries & Russ в мае 2025 года запустила центр площадью 108 тыс. кв. м. Региональное правительство подтверждало открытие и площадь, однако сопоставимый полный объем капитальных затрат не раскрыло. Объект полезен как подтвержденный ввод, но вывести из него цену квадратного метра нельзя.
Проекты на бумаге требуют отдельной маркировки. В июне 2026 года Ozon и Смоленская область подписали соглашение о будущем логистическом комплексе. Заявленные вложения Ozon свыше 6 млрд рублей относятся к технологическому обеспечению и ИТ-инфраструктуре. Планы, срок и фактическая стоимость еще могут измениться.
Для предварительного расчета склада класса А на 20 тыс. кв. м в Московском регионе можно собрать следующую рамку:
Уже подтвержденная часть «коробка плюс земля» составляет около 1,52–1,56 млрд рублей. После процентов, внешних сетей, оборудования и запуска полный бюджет выйдет выше. А вот насколько выше, решает выбранная площадка и функция склада. Обычный спекулятивный объект, распределительный центр продуктовой сети, холодный склад и роботизированный фулфилмент имеют разную инженерную и технологическую нагрузку.
В 2026 году самый дорогой просчет возникает на границе смет. Цену генподряда принимают за полную, площадь хранения — за площадь здания, бюджет нескольких очередей делят на первую, запрашиваемую ставку подставляют вместо подписанной аренды, запланированный объект записывают во введенный. Если эти границы обозначить до покупки участка, расчет становится менее эффектным, зато пригодным для инвестиционного решения.
*Настоящий материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Финансовые инструменты и операции, упомянутые в материале, могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и целям.
Ранее мы также делали полный анализ рынка складской недвижимости и рассказывали, почему судебный спор вокруг 16 логистических комплексов Raven Russia завершился не в пользу бывших владельцев.
Пока Москва считает вакантные метры, регионы строят склады размером с небольшой город. Кто победил в складской гонке? Разбираем!
31-07-2026 16:30В июне заемщики направили на досрочное погашение жилищных кредитов рекордные 130,6 млрд рублей — сразу на 54% больше, чем годом ранее.
31-07-2026 14:00Собрали главное о ситуации на рынке жилья городов-миллионников: где растут продажи, как меняются цены и какие новостройки пользуются спросом.
31-07-2026 13:00Госкомпании получили команду переезжать из Москвы, а свободных офисов под их привычные комфортные штаб-квартиры в регионах почти не осталось. Почему? Разбираемся.
31-07-2026 9:00
Почему особняк миллиардера оказался в центре международного скандала, что известно о его зарубежной недвижимости и как санкции изменили судьбу.
01-08-2026 10:00
Работа в отелях, бесплатное жилье, волонтерство, удаленная работа, хаусситтинг и другие законные способы жить на Мальдивах практически без расходов.
01-08-2026 8:00
От народных средств до профессиональных инсектицидов: разбираем самые эффективные методы борьбы.
31-07-2026 19:30
Всё, что нужно знать: выбор материалов, инструменты и секреты ровной поклейки.
31-07-2026 19:15
Парки, транспорт, школы и инженерия: какие жилые проекты способны сохранить семейную ценность, удобство и ликвидность на долгом горизонте.
31-07-2026 18:58
Рассказываем об уникальной недвижимости звезды «Криминального чтива» стоимостью 10 млн долларов.
31-07-2026 18:30
«Единая Россия» выдвинула его по Орскому одномандатному округу №146 в Оренбургской области. До этого Леонов победил на предварительном голосовании партии.
31-07-2026 18:00
Рассказываем, что уже применяют в строительстве и где проходят границы эксперимента.
31-07-2026 17:30
Тут Брусника вместе с компанией GRАFF.еstate внедрила интерактивные цифровые двойники сразу для 13 жилых комплексов, чтобы покупатель мог «походить» по будущему проекту.
31-07-2026 17:00
Почему все больше людей выбирают мобильность вместо собственной квартиры и что эта тенденция говорит о будущем рынка недвижимости.
31-07-2026 16:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
