21.09.2026 9:00
За полтора года главный дом усадьбы Граббе несколько раз возвращался на торги. Стартовая цена — 1 рубль, но покупателю предстоят обязательная реставрация и расходы, точный размер которых неизвестен.
Зданию исполнилось 200 лет. Его площадь сопоставима с небольшим торговым центром, под главным домом находится участок более 1,2 га, а сама усадьба имеет статус объекта культурного наследия (ОКН). Казалось бы, даже с учетом необходимости реставрации такое предложение должно привлекать инвесторов.
Но дом продолжают выставлять на продажу. Первые найденные в открытых источниках торги по продаже объекта прошли еще весной 2025 года. Затем последовали новые процедуры. Очередной конкурс назначен на 15 октября 2026 года, а начальная цена по-прежнему составляет 1 рубль. При этом минимальное повышение цены на торгах составляет 2 004 909,22 рубля. Такие условия указаны в актуальной карточке Российского аукционного дома.
Почему историческое здание площадью более 2,5 тыс. м² приходится выставлять на торги снова и снова? Потому что рубль — это цена покупки, а не цена восстановления. После приобретения расходы только начинаются. Сначала потребуются исследования, проектирование и экспертизы, затем — противоаварийные и реставрационные работы, устройство инженерных систем. После восстановления добавятся постоянные затраты на содержание здания. При этом достоверной итоговой сметы по усадьбе сегодня нет.
На конкурс выставлен главный дом усадьбы графа Граббе «Васильевское» в деревне Васильевское Темкинского муниципального округа Смоленской области.
Площадь здания — 2 576,1 м², кадастровый номер — 67:20:0680101:316, назначение — нежилое. Регистрационный номер объекта в ЕГРОКН — 671610583360015. Недвижимость находится в федеральной собственности, ею распоряжается Межрегиональное территориальное управление Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях. Все эти сведения содержатся в документации действующего конкурса.
Со статусом памятника есть нюанс. В июле 2026 года администрация Темкинского округа назвала здания усадьбы объектами культурного наследия федерального значения. Но в судебном постановлении 2026 года со ссылкой на сведения государственного реестра «Усадебный дом», 1826 год, отнесен к объектам культурного наследия регионального значения и входит в состав ОКН «Усадьба графа Граббе», XIX век. В материале мы ориентируемся именно на сведения реестра, которые приведены судом. Федеральной при этом является собственность на здание.
За символическую сумму продают не весь сохранившийся ансамбль. Флигель площадью 145,2 м² и с кадастровым номером 67:20:0680101:317 выставлен отдельным лотом — также со стартовой ценой 1 рубль.
То есть покупатель главного дома приобретает не готовое поместье целиком, а крупный исторический объект, который еще предстоит возвращать к жизни.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф уже разбирала историю купеческого дома XIX века в Алатыре, выставленного за 1 рубль. Там площадь объекта составляет 488 м². Главный дом «Васильевского» больше более чем в пять раз — 2 576,1 м², а значит, и потенциальный объем реставрационных работ здесь совсем другого масштаба.
Главный дом построили в 1826 году. Граф Василий Орлов-Денисов возвел в Васильевском каменный дом с двумя флигелями, разбил парк и создал систему каналов и водоем.
Позднее владельцами имения стали представители рода Граббе, их фамилия и закрепилась за усадьбой. До нашего времени, по данным муниципалитета, сохранились главный дом, флигели и часть пейзажного парка, а исторические пруды пересохли.
Для будущего собственника возраст дома — не просто красивая дата. Двести лет истории означают, что объект нельзя воспринимать как обычное здание под капитальный ремонт. Сначала нужно понять, какие конструкции и элементы сохранились, что относится к предмету охраны и какими методами разрешено проводить работы.
Именно история торгов делает «Васильевское» интереснее очередного объявления «старинный дом за рубль». По официальным карточкам Российского аукционного дома удалось проследить как минимум пять процедур и переобъявлений, связанных с продажей главного здания.
Таблица 1. История подтвержденных торгов по главному дому усадьбы Граббе
| Дата публикации | Начальная цена | Что известно |
|---|---|---|
| 28 апреля 2025 года | 1 ₽ | процедура № 21000030690000000607 впоследствии получила статус «Не состоялся» |
| 2 июня 2025 года | 1 ₽ | опубликована новая процедура № 21000030690000000629 |
| 2 декабря 2025 года | 1 ₽ | процедура № 21000030690000000679 впоследствии получила статус «Не состоялся» |
| 28 января 2026 года | 1 ₽ | опубликован новый конкурс; после изменений торги назначались на 31 июля |
| 4 августа 2026 года | 1 ₽ | опубликована действующая процедура; конкурс назначен на 15 октября 2026 года |
Карточка процедуры от 2 июня 2025 года прямо указывает, что предыдущие торги, опубликованные 28 апреля, не состоялись. Аналогичная ситуация отражена в документах 2026 года: процедура от 2 декабря 2025 года также получила статус «Не состоялся».
При этом было бы неправильно писать, что во всех случаях не поступило ни одной заявки. Статус «Не состоялся» этого автоматически не означает, а полные итоговые протоколы по каждому этапу в доступных источниках отсутствуют.
Но важнее не количество заявок, а результат. Объект пытаются передать инвестору уже не первый год, но к сентябрю 2026 года дом остается в федеральной собственности и снова выставлен на конкурс.
Один рубль — не результат оценки дома и не его рыночная стоимость. Это специальный механизм приватизации объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии.
Согласно статье 29 Федерального закона № 178-ФЗ, минимальная начальная цена продажи такого ОКН на конкурсе составляет 1 рубль. Но одновременно законодательство устанавливает задаток в размере 20% кадастровой стоимости объекта и обязывает покупателя разработать проектную документацию и провести работы по сохранению памятника.
Поэтому цифру «1 ₽» правильнее воспринимать как старт механизма передачи сложного объекта инвестору. На исполнение условий конкурса закон отводит не более семи лет. Если существенные условия договора будут нарушены и сделку расторгнут, то ОКН возвращается государству без возмещения стоимости неотделимых улучшений и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора.
Именно здесь рублевая покупка превращается в серьезный инвестиционный риск. Вложения могут быть значительными, а невыполнение условий конкурса грозит потерей объекта без компенсации понесенных расходов.
Главный дом «Васильевского» находится в федеральной собственности. До продажи обязанности по его сохранению лежат на государственном собственнике и уполномоченном органе, который распоряжается объектом, — МТУ Росимущества в Калужской, Брянской и Смоленской областях.
Еще в 2018 году специалисты обследовали усадьбу и зафиксировали состояние здания. Судебные материалы позволяют понять, какой объем работ уже тогда считался необходимым.
Сначала предписывалось провести исследования и разработать проектную документацию. Затем — отреставрировать крышу, цоколь, фасады и декоративные элементы, окна и двери, наружную лестницу, внутренние стены и перегородки, перекрытия, полы и элементы внутреннего декора. То есть речь идет не об отдельных дефектах, а о работах, затрагивающих практически все основные части здания.
Первоначально выполнить их в установленные сроки не удалось. Поэтому в августе 2024 года МТУ Росимущества выдали новые предписания. Проектную документацию с положительным заключением государственной историко-культурной экспертизы требовалось представить до конца 2024 года, а работы по сохранению объекта — завершить до конца 2025 года.
Но по состоянию на 28 января 2026 года орган охраны не получил подтверждения выполнения всех предусмотренных мероприятий. В отношении МТУ Росимущества были составлены протоколы об административных правонарушениях.
Для будущего покупателя эта история принципиальна. Он получает не просто старое здание, которому когда-нибудь потребуется ремонт, а памятник, по которому необходимость масштабных работ зафиксирована официально уже много лет.
После покупки новому собственнику придется исполнять условия конкурса и охранные требования уже за свой счет. И именно этот накопившийся объем работ во многом объясняет, почему стартовая цена в 1 рубль выглядит гораздо привлекательнее реальной экономики проекта.
Под главным домом находится участок площадью 12 063 м², то есть чуть больше 1,2 га, с кадастровым номером 67:20:0680101:156. Он указан вместе с усадебным домом в документах Правительства РФ. Но покупатель не получает эти 1,2 га в собственность вместе со зданием.
По закону о приватизации участок, занимаемый продаваемым на конкурсе ОКН и необходимый для его использования, одновременно предоставляется новому владельцу в аренду. И ставка снова символическая: Земельный кодекс РФ устанавливает для такого участка арендную плату 1 рубль в год на весь срок выполнения условий конкурса.
Получается любопытная конструкция: государство максимально снижает цену входа — рубль за объект, рубль в год за землю, — но это все равно не решает главную проблему инвестора. Самая большая статья расходов начинается после заключения сделки.
Именно на этом месте очень хочется назвать большую эффектную сумму. Но достоверной итоговой оценки сегодня нет.
Редакция портала Всеостройке.рф не обнаружила утвержденной сметы комплексной реставрации главного дома или готовой проектной документации, из которой можно было бы вывести общую стоимость восстановления. Также судебные материалы показывают, что разработка такой документации как раз входила в число требований, не выполненных в первоначально установленные сроки.
Поэтому взять условную «цену реставрации квадратного метра» и умножить ее на 2 576,1 м² означало бы придумать цифру. Но официальные закупки по другим ОКН показывают, что расходы на реставрацию крупных исторических объектов могут измеряться сотнями миллионов рублей.
Особенно показателен другой усадебный комплекс в той же Смоленской области — «Высокое». В 2024 году на работы по сохранению исторического здания «Школа», входящего в состав усадьбы «Высокое», была объявлена закупка с начальной максимальной ценой 384,45 млн рублей. В документации были приложены сметы и проект контракта. Данные опубликованы Единой системой закупок Смоленской области.
В 2025 году в том же комплексе появилась еще одна крупная закупка — уже на сохранение и благоустройство исторического парка с приспособлением к современному использованию. Начальная максимальная цена составила 344,5 млн рублей. Закупка также опубликована региональной контрактной системой.
Еще один пример — Померанцевая оранжерея в московской усадьбе Кузьминки. По данным официального портала «Мосзакупки», контракт превышает 300 млн рублей. В рамках контракта предусмотрены укрепление фундамента и кладки, замена кровли, восстановление фасада, окон, дверей и внутренних помещений. Отдельный блок работ — монтаж современных инженерных систем.
Таблица 2. Сколько стоят работы на других объектах культурного наследия
| Объект | Какие работы | Сумма |
|---|---|---|
| Усадьба «Высокое», объект «Школа», Смоленская область | работы по сохранению ОКН | НМЦК 384,45 млн ₽ |
| Усадьба «Высокое», исторический парк, Смоленская область | сохранение, благоустройство, приспособление | НМЦК 344,5 млн ₽ |
| Померанцевая оранжерея, Москва | комплекс реставрационных работ и инженерные системы | контракт более 300 млн ₽ |
Эти цифры не являются оценкой «Васильевского». У объектов разная площадь, состояние, материалы, предмет охраны и объем работ. Особенно неправильно было бы складывать суммы или пересчитывать их в стоимость квадратного метра.
Но сравнение дает важное понимание. Реставрационный проект по крупному ОКН вполне способен измеряться сотнями миллионов рублей. Причем значительные деньги могут потребоваться не только непосредственно на главное здание, но и на отдельные элементы усадебного комплекса.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф рассказывала о даче Фаберже под Санкт-Петербургом, проданной за 102 млн рублей. Этот кейс показывает, что стоимость покупки исторического объекта может быть несопоставимо ниже расходов, которые затем потребуются на его восстановление.
Для усадьбы Граббе сначала потребуется оплатить исследования и обследования, затем — проектирование и экспертизы. После этого могут понадобиться первоочередные и противоаварийные мероприятия. Далее — собственно реставрация, приспособление здания под новую функцию, инженерия и благоустройство.
А после открытия расходы не исчезнут. Почти 2,6 тыс. м² придется отапливать, охранять, обслуживать и сохранять уже как действующий исторический объект.
Именно поэтому финансовый парадокс «Васильевского» выглядит так: стоимость входа известна до рубля, а реальная стоимость спасения станет понятна только после проекта и сметы.
Статус ОКН не означает, что после реставрации здание может работать только как музей. Федеральное законодательство прямо предусматривает приспособление объекта культурного наследия для современного использования. Оно включает исследовательские, проектные и производственные работы, позволяющие дать памятнику новую функцию при сохранении исторически ценных элементов. Это закреплено в статье 44 Федерального закона № 73-ФЗ.
Но это не значит, что для усадьбы Граббе уже согласованы гостиница, ресторан, музей, частная резиденция или событийная площадка. В изученных документах редакция портала Всеостройке.рф не нашла утвержденной коммерческой концепции объекта. Поэтому сначала инвестору предстоит определить, что допускают охранные требования и планировочная структура. А уже затем рассчитывать, насколько выбранный сценарий может быть экономически жизнеспособным.
Гостинице понадобятся номера, инженерные сети, пожарные решения и стабильный туристический спрос. Ресторану — кухня, вентиляция, мощности и возможность разместить все это без ущерба историческим конструкциям. Музей или культурный центр меньше конфликтуют с характером здания, но требуют понятного источника постоянного финансирования. Сценарий частной резиденции также нельзя считать очевидным, в документации торгов у объекта нежилое назначение.
При этом муниципалитет относит культурно-познавательный, рекреационный, сельский и экологический туризм к приоритетным направлениям территории, а саму усадьбу Граббе включает в число туристических объектов.
Потенциал есть. Но между красивой идеей «отель в старинной усадьбе» и работающей финансовой моделью остается главный вопрос: сколько гостей должен принимать проект, чтобы содержать 2,5 тыс. м² исторической недвижимости после многолетней реставрации?
Мотивы конкретных инвесторов, которые могли изучать объект и отказаться от участия, неизвестны. Без их комментариев объяснять причины такого решения можно только предположительно. Но документы позволяют понять, какие риски и расходы могут остановить потенциального покупателя:
Поэтому главный вопрос конкурса звучит иначе, чем кажется при первом взгляде на объявление: не «готов ли инвестор заплатить 1 рубль?», а «готов ли он несколько лет вкладывать деньги в 200-летний дом до появления дохода — и сможет ли объект затем покрывать расходы на свое содержание?».
Формально — главный дом усадьбы графа Граббе площадью 2 576,1 м². Землю под ним на период выполнения условий конкурса можно арендовать за 1 рубль в год. Но экономически покупатель получает не готовую недвижимость, а большой реставрационный проект. Точной стоимости восстановления сегодня нет.
Зато уже понятно другое: 1 рубль — самая заметная, но далеко не самая важная цифра во всей этой сделке. Очередной конкурс назначен на 15 октября 2026 года. Он покажет, найдется ли на этот раз инвестор, готовый практически бесплатно купить 200-летнюю усадьбу и затем заплатить настоящую цену за ее возвращение к жизни.
Редакция портала Всеостройке.рф продолжит следить за торгами и расскажет, появился ли у усадьбы Граббе новый владелец. Следите за выходом новых материалов.
А как считаете вы: есть ли у усадьбы Граббе реальный коммерческий сценарий или такой объект может выжить только при участии государства? Пишите в комментариях.
Рассказываем, как финансист и кандидат экономических наук нашел свою нишу в девелопменте, почему сделал ставку на офисы и что известно о его жизни за пределами бизнеса.
21-09-2026 8:00Население одного дома — около 12 тыс. человек, что сопоставимо с небольшим городом. При этом 92% квартир здесь — студии и однушки, а на одном этаже может быть до 20 квартир.
20-09-2026 18:00Калининский районный суд Петербурга взыскал эту сумму с ИП Георгия Барановского, который занимался изделиями из натурального камня для московской квартиры артиста.
20-09-2026 15:05От торговли металлом и первого дома в Петербурге — к PIONEER, премиальным кварталам Москвы и международному девелопменту: история Леонида Максимова.
20-09-2026 11:00
9 
8 
4 
4 
Аналитический центр портала Всеостройке.рф сравнил цены в более чем 30 московских проектах за пять лет. У лидера квадратный метр подорожал на 168%, а расчетные 50 кв. м — почти на 35 млн рублей.
21-09-2026 9:40
Через узнаваемый формат фотографии девелопер показал, как разные типажи горожан соотносятся с проектами «РИДЗ», «Самолёт 7», «Парк Победы 3» и «ГРЕЙД».
21-09-2026 8:30
Речь о Фемарнбельтском тоннеле длиной 18 км, который соединит Данию и Германию под Балтийским морем.
20-09-2026 20:00
Во многих городах пешеходные переходы и мосты делают так, чтобы по ним одновременно могли нормально двигаться и люди, и скутеры: отдельные траектории, плавные заезды без лестниц, широкие проходы.
20-09-2026 19:00
В закрытом виде это алюминиево-карбоновая тумба в стиле Tourbillon, а по нажатию кнопки она раскрывается в огромный MicroLED-экран из пяти панелей.
20-09-2026 18:30
При этом системного стресса авторы пока не видят. Крупные компании устойчивее, а основная зона риска — проекты с низкими продажами и близким сроком ввода.
20-09-2026 17:00
Состав наносится как обычное покрытие, а после высыхания превращается в бесшовную поверхность с фактурой терраццо.
20-09-2026 16:00
В августе продажи новостроек снизились на 16% к августу 2025 года, запуски — на 23%, а площадь проектов с риском недостаточной распроданности выросла до 34,7 млн м².
20-09-2026 15:45
Поводом стало решение передать во временное управление российские активы Auchan, Nestlé, «Лемана ПРО» и ряда других компаний.
20-09-2026 14:05
Разбираемся, откуда вода попадает на подоконник, как найти место протечки и в каких случаях проблему можно устранить самостоятельно.
20-09-2026 14:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
