2024-й с оптимизмом: девелоперы не ждут краха на рынке жилья 

19 декабря на портале Всеостройке.рф состоялся очередной круглый стол. Девелоперы поделились результатами уходящего 2023-го и рассказали, что ждет рынок новостроек в 2024 году.  

В рамках круглого стола обсудили вопросы:

1. Аналитика рынка 2023 года. 

2. Что будет с продажами при ключевой ставке 16% и пятничными изменениями первоначального взноса.

3. Прогнозы на 2024 год — что будет с продажами и застройщиками. Стратегии выживания или роста?

4. Ждать ли застройщикам поддержки от Минстроя и банков? 

5. Кейсы и мнения девелоперов.

Выступили:

1. Дмитрий Шаповал — Директор ГК «Сибпромстрой» 
2. Дмитрий Железнов — Главный коммерческий директор ГК «КОРТРОС»
3. Алексей Некрасов — Руководитель отдела продаж ГК ТОЧНО 
4. Виталий Степанов — Директор департамента по работе с партнерами федерального девелопера «Неометрия»
5. Александр Тернющенко — Директор департамента продаж ГК «Железно»
6. Татьяна Халилова — Директор по продажам GloraX
7. Сергей Зайцев — Директор по продажам федеральной компании «Этажи» 

По данным компании «Этажи»,  на сегодняшний день средний уровень торга на вторичном рынке недвижимости – крайне небольшой, и значение это спадающее. Причина тому – низкая база, которая упала после коронакризиса и до сих пор  не восстановилась. «Часть продавцов просто не хотят продавать на текущих условиях, понимая, что ничего нового они себе не купят из-за высоких ипотечных ставок, – объяснил Сергей Зайцев. – То есть ситуация на вторичном рынке грустная». 

Ситуация на рынке новостроек противоположная: объем предложения растет, застройщики выводят на рынок новые объекты. И это позволяет нивелировать ситуацию с низкой базой на вторичном рынке. 

По наблюдениям Сергея Зайцева, 2023 год станет рекордным для всех игроков: огромный объем сделок по вторичной недвижимости, очень большой прирост показали новостройки, а также продолжает расти загородная и коммерческая недвижимость. 

«Анонсирование повышения первого взноса по льготной ипотеке до 30% привело к очередному ажиотажу на рынке жилья.  Поэтому последняя неделя уходящего года с большой долей вероятности тоже станет рекордной. В январе будут закрываться ипотечные сделки, одобренные сейчас, поэтому будет стабильный спрос на новостройки. Но с февраля начнет расти загородная недвижимость – это традиционно земельные участки  и новое строительство. Потому что это хорошая альтернатива вторичному рынку и рынку новостроек», – подчеркнул эксперт. 

Сумасшедшего спада на первичном рынке в первой половине 2024 года в компании «Этажи» не прогнозируют,  но и повторения ажиотажного спроса, если не будет анонсировано никаких нововведений в части льготных ипотек от государства, тоже не будет. 

Давать прогноз на вторую половину 2024 года эксперт не стал – слишком много «серых зон»: пока нет четкого понимания, что будет с семейной и льготной  ипотеками, а также ставками на вторичном рынке. 

Всплеск продаж девелопер наблюдал еще летом, а пиковых значений спрос достиг в сентябре и продолжает оставаться на высоком уровне. Но, скорее всего, сентябрь за собой лидирующую строчку сохранит, считает Дмитрий Железнов. Хотя и сейчас продолжается ажиотаж со стороны клиентов, которые хотят успеть воспользоваться ипотечными программами по «старым» условиям.

«Ужесточение условия выдачи льготной ипотеки будет иметь разнонаправленный характер для регионов. Единственное глобальное изменение, которое произошло и важно для регионов, – это повышение первоначального взноса до 30%  только по программе льготной ипотеки, семейная ипотека не затронута. Учитывая, что соотношение долей в последние месяцы между этими двумя продуктами в структуре спроса  –  50 на 50, иногда 70 на 30 в пользу семейной ипотеки, глобально возможное падение спроса я оцениваю в 10-15%. Но это просто смещение спроса на более поздние периоды времени. А с точки зрения роста ключевой ставки для рынка новостроек – это, наверное, некая возможность применить дополнительный спрос, который придет с вторички», – считает спикер. 

Для поддержания спроса в 2024 году девелопер планирует использовать те же инструменты, что и в 2022-м: программы отсрочек, в том числе длительных, и дополнительное субсидирование ставки, которые снова начинают прорабатываться на рынке. 

По прогнозу Дмитрия, ключевая ставка в феврале – марте может начать движение вниз и в среднем в следующем году будет на уровне 12-14%. Также эксперт ожидает смягчения условия выдачи льготной ипотеки в 2024 году на фоне пересмотра ключевой ставки: «может быть, размер первоначального взноса опустится, если не до 20%, то хотя бы до 25%».

«Мы на следующий год смотрим оптимистично, планируем запустить ряд новых проектов. Один – в феврале, другой – во втором квартале. Мы думаем над различными инструментами стимулирования спроса и обязательно новые программы будем запускать. И, конечно,  рассчитываем на поддержку со стороны правительства», – поделился эксперт. 

Он подчеркнул, что готовые квартиры – это неотъемлемая часть общего спроса. Разрыв стоимости жилья на первичном и вторичном рынке привел к тому, что если раньше человек, продающий квартиру на вторичке, становился часто клиентом первичного рынка, то теперь он остается на вторичке. То есть теперь «сделки сами в себя упаковываются». 

В 2024 году, по его словам, продажи жилья на вторичном рынке будут сильно зависеть от ключевой ставки и от стоимости денег. 

«Конечно, 2024 год нам прогнозирует некую стабилизацию. И, прежде всего, для клиента. Потому что все мы говорим про стоимость квадратного метра, но когда работаем с клиентом, то оперируем ежемесячным платежом. И эгида 2024 года – это как раз найти баланс между стоимостью денег и ценой метра. Конечно, мы будем ждать и предлагать решения, которое были бы на стыке интересов и застройщиков, и граждан. Потому что сегодня нам придётся принимать меры по сохранению ежемесячного платежа», – заключил Дмитрий. 

 С точки зрения ипотеки, эксперта больше беспокоит сниженный до 6 млн. рублей лимит по госпрограмме, который может отразиться на спросе: клиенты не готовы приобретать квартиры в ипотеку без господдержки под высокий процент. 

Для поддержания продаж GloraX в предстоящем году планирует применять рассрочки, которые помогут дождаться возможности рефинансирования дорогой ипотеки и привлечь клиентов. 

«Еще один вариант в плане поддержания спроса, который мы сейчас прорабатываем это субсидирование выкупных квартир. Потому новостройки часто приобретаются на средства от продажи вторички. Мы ведем переговоры с партнерами в части возможности компенсирования их расходов и рисков, повышая тем самым оценочную стоимость вторичной недвижимости, чтобы сделки могли заключаться. И, скорее всего, мы “докрутим” историю по субсидированию за счет проектного финансирования», – поделилась планами Татьяна. 

Говоря об итогах 2023-го, она отметила, что годовые планы были закрыты у всех уже в середине ноября. «Так что 2023 год, особенно вторая его половина, был с вау-эффектом», – заключила спикер. 

 

«Много неопределённости пока, но 2024 год будет годом семьи, а у нас как раз много семейных форматов. И мы верим, что семейная ипотека в том или ином виде будет сохранена», – выразил надежду эксперт.

Но есть и риски. Один из них – сравнение ипотеки с депозитами, ставки по которым выросли вслед за ключевой. Человек лучше отнесет деньги на счет под 16% годовых, а предлагаемая сегодня скидка в 5-10% ему не интересна, объяснил Дмитрий.  

Еще один риск, по его словам, заключается в том, что покупатели сравнивают ипотечный платеж со стоимостью аренды жилья в месяц и, видимо, не всегда ипотека выигрывает. 

«Купируем эти риски и думаем, что бы предложить клиенту в качестве альтернативы депозиту, чтобы все-таки вложиться в недвижимость. Но готового решения пока нет», –  отметил Дмитрий Тернющенко.  

 2023 год девелопер закрывает на рекордах, хотя в начале года таких ожиданий не было, признался эксперт.  Также компания запустила пять новых проектов за последние два месяца. Планы на следующий год – оптимистичные.

«Мы не останавливаемся, продолжаем двигаться. В 2024 году ждем новую программу господдержки. Так как 2024 год объявлен президентом как год семьи, мы убеждены, что будет определенная адресная программа для их поддержки. Как только Центральный банк начнется снижать ключевую ставку, а, по нашему мнению, это может случиться в середине года,  в рост пойдет и вторичная недвижимость, и первичная», – рассказал спикер. 

 Еще один тренд будущего года по его словам – повышенное внимание со стороны клиентов именно к продукту: «Когда все сравнялись по ипотечным продуктам, когда у всех в локации примерно одинаковая цена, то больше упор пойдёт на сами продукты, – считает он. –  Выигрывать будут  девелоперы, создающие уникальные решения». 

В целом в 2024 году Виталий Степанов надеется наблюдать динамичное развитие рынка и его адаптацию под сегодняшние реалии.

В завершение прямого эфира Светлана Опрышко поблагодарила спикеров, которые «успокоили рынок»:

«Паника в эфире не подтвердилась: все девелоперы смотрят на будущее рынка недвижимости в 2024 году оптимистично, а значит, и покупателям должно быть спокойно», –  заключила Светлана Опрышко. 

Ознакомиться с расписанием мероприятий можно по ссылке. 

Запись эфира доступна на портале Всеостройке.рф. Следующий эфир: 26 декабря в 11:00-12:00 (МСК) на тему:  «Нейросети в девелопменте. Итоги года. Планы развития на 2024 год». Регистрация открыта по ссылке. 

Еженедельно только ТОПы, только о главном в строительной отрасли России. До встречи в эфире!