Банки снижают ставки по ипотеке: что нужно знать заемщикам?

Некоторые банки уже пересмотрели условия по ипотечным программам.

Сбер и ВТБ, крупнейшие игроки ипотечного рынка,  с  4 марта 2025 года  снизили  ставки  по  некоторым  ипотечным  программам. Это  первая  коррекция  после  достижения  пиковых  значений  в  ноябре  2024  года.  Эксперты  рассматривают  это  не  как  тенденцию,  а  как  сигнал  для  рынка  и  заемщиков.

Сбер  снизил  ставки  на  1-1,5% в  зависимости  от  размера  первоначального  взноса (чем  выше  взнос,  тем  больше  снижение).  При взносе свыше 50% стоимости недвижимости ставка уменьшилась на 1,5%, составив 28,2% для новостроек и 27,6% для вторичного жилья.  При взносе от 20% до 50% ставка снизилась на 1%, до 28,7% и 28,1% соответственно. Данное решение обусловлено снижением стоимости государственных облигаций (ОФЗ) и общей стоимости фондирования на финансовом рынке в январе-феврале 2025 года. Ставки  по  новостройкам  с  первоначальным  взносом  от  20  до  50%  составили  28,7%,  по  готовому  жилью  –  28,1% (данные актуальны на 27.03.25). 

ВТБ  снизил  ставки  по  комбинированной  ипотеке  (льготные  программы  в  сочетании  с  рыночными  ставками).  Например,  средневзвешенная  ставка  по  «семейной»  ипотеке  в  Москве,  Подмосковье,  Санкт-Петербурге  и  Ленинградской  области  снизилась  с  12,08%  до  9,51%  для  кредита  в  13,5  млн  рублей.  ВТБ  снизил  ставку  по  «семейной»  ипотеке, в том числе и для  индивидуального  жилищного  строительства  (ИЖС).  Банк  также  рассматривает  возможность  снижения  ставок  по  стандартной  рыночной  ипотеке (данные актуальны на 27.03.25). 

Абсолют Банк  также  заявил  о  предстоящем  снижении  ипотечных  ставок.  МТС-Банк  пока  не  планирует  изменения.  Банк  «Санкт-Петербург»  внимательно  следит  за  рынком.  

В  середине  ноября  2024  года  ставки  по  рыночной  ипотеке  достигли  рекордных  28%  после  повышения  ставок  Сбербанком  и  ВТБ  на  3,5  п.п.  В  конце  января  началась  коррекция:  Уралсиб  снизил  ставки  на  1,5  п.п.,  «ДОМ.РФ»  –  на  2,7  п.п.  Несмотря  на  это,  средневзвешенная  ставка  на  28  февраля  составила  28,73%  по  новостройкам  и  29,29%  по  готовому  жилью.  Ключевая  ставка  ЦБ  РФ  остается  на  уровне  21%  с  октября  2024  года.

«Рост внутреннего спроса по-прежнему значительно опережает возможности расширения предложения товаров и услуг. Вместе с тем рост кредитования остается сдержанным, а сберегательная активность населения – высокой. По оценке Банка России, достигнутая жесткость денежно-кредитных условий формирует необходимые предпосылки для возвращения инфляции к цели в 2026 году. Для достижения цели по инфляции потребуется продолжительный период поддержания жестких денежно-кредитных условий в экономике. Банк России продолжит анализировать скорость и устойчивость снижения инфляции и инфляционных ожиданий», – отмечают в ЦБ. Согласно прогнозу регулятора, в 2025 году инфляция в годовом выражении снизится до 7–8%, а в 2026 году вернется к целевым 4%. 

Недавнее снижение ипотечных ставок Сбербанком и ВТБ, крупнейшими игроками на российском рынке,  вызвало ожидания дальнейшей коррекции,  но  ситуация  требует  более  глубокого  анализа.  Два  ключевых  фактора  повлияли  на  решение  банков:  снижение  стоимости  фондирования  и  регуляторные  меры  Центрального  банка  РФ.

В конце февраля средняя ставка по депозитам в банках снизилась почти на 1,5 процентных пункта по сравнению с пиковыми значениями декабря,  достигнув  20,85%.  Это  снижение  обусловлено  несколькими  факторами.  Во-первых,  Центральный  банк  РФ  временно  расширил  возможность  использования  системно  значимыми  банками  безотзывной  кредитной  линии  для  привлечения  ликвидности,  что  снижает  конкуренцию  за  фондирование  и,  соответственно,  стоимость  привлечения  средств.  Во-вторых,  разница  между  ставкой  фондирования  и  ключевой  ставкой  ЦБ  сократилась  с  3-4%  до  1,5-2%,  что  также  создало  основания  для  снижения  ипотечных  ставок.

С 1 марта 2025 года  Центральный  банк  снизил  надбавки  по  ипотечным  ссудам  с  первоначальным  взносом  от  20%  и  показателем  долговой  нагрузки  клиента  менее  70%.  Это  меры  направлены  на  снижение  давления  на  капитал  банков  и  стимулирование  ипотечного  кредитования.

Выдачи ипотечных кредитов резко сократились в конце 2024 года и  в  начале  2025  года,  достигнув  минимальных  значений  с  2022  года.  В  ноябре  объем  выданных  кредитов  составил  274  млрд  рублей,  в  декабре  –  291  млрд  рублей,  а  в  январе  –  лишь  127  млрд  рублей.  По  сравнению  с  аналогичными  месяцами  2024  года  падение  составляет  50-65%.  Это  также  повлияло  на  решение  банков  о  необходимости  стимулирования  рынка  путем  снижения  ставок.

Незначительное  снижение  ставок  само  по  себе  не  приведет  к  резкому  росту  выдач  ипотечных  кредитов,  но  служит  важным  позитивным  сигналом  для  рынка.  Снижение  маржинальности  ипотеки  будет  компенсировано  возросшим  объемом  выдач.  Другие  банки  присоединятся  к  тенденции  снижения  ставок,  но  существенная  коррекция  в  пределах  1,5-2  п.п.  маловероятна  без  соответствующего  снижения  ключевой  ставки  ЦБ.

Мнения экспертов

Владимир Евстифеев, руководитель аналитического сервиса банка ЗЕНИТ, отметил в комментарии для портала Банки.ру, что  сохранение  ключевой  ставки  ЦБ  на  текущем  уровне  и  умеренное смягчение регуляторной  риторики  могут  стимулировать  рост  доступности  розничного  кредитования.  По  его  мнению,  уверенность в  снижении  ключевой  ставки  в  ближайшие  шесть  месяцев  может  побудить  банки  к  постепенному  снижению  процентных  ставок  по  кредитным  продуктам  уже  сейчас.

Владислав Фадеев, директор аналитического департамента Центра экономического прогнозирования Газпромбанка,  в  своем  комментарии  для  портала  Банки.ру высказывает мнение, что без снижения ключевой ставки ЦБ  коррекция  условий  по  потребительским  кредитам,  автокредитам  и  ипотеке  будет  осуществляться  лишь  отдельными  банками  и  будет  носить  точечный  характер.  

Анна  Землянова,  главный  аналитик  Совкомбанка,  в  своём  комментарии  для  портала  Банки.ру  подтверждает,  что  снижение  процентных  ставок  из-за  нормализации  ликвидности  в  банковском  секторе  будет  иметь  ограниченные  масштабы.

Даже  с  учетом  снижения,  ипотечные  ставки  остаются  довольно  высокими.  Однако  смягчение  условий  потенциально  снижает  ежемесячный  платеж  и  общую  долговую  нагрузку  на  заемщиков.  Дальнейшие  изменения  будут  зависеть  от  способности  банков  снижать  стоимость  фондирования  и  от  политики  Центрального  банка.  Необходимо  отслеживать  изменения  на  рынке  и  анализировать  предложения  различных  банков  для  выбора  наиболее  выгодных  условий  кредитования.  Основным  фактором  остается  ключевая  ставка  ЦБ,  от  которой  зависит  стоимость  фондирования  для  банков.  В  ситуации  высокой  инфляции  и  нестабильности  на  финансовом  рынке  любое  снижение  ставок  может  быть  рассмотрено  как  позитивный  сигнал,  однако  ожидание  резкого  падения  ставок  нецелесообразно.  Заемщикам  необходимо  тщательно  взвешивать  свои  финансовые  возможности  и  выбирать  наиболее  подходящие  условия  ипотечного  кредитования,  ориентируясь  на  индивидуальные  нужды  и  оценку  рисков. Ранее мы также писали о том, как изменилась семейная ипотека в 2025 году и выясняли, что лучше: копить на квартиру или ипотека.