Банкротство застройщиков: причины и последствия

Редакция портала Всеостройке.рф о том, что происходит с застройщиками после поднятия ключевой ставки.

В конце октября 2024 года Центральный банк Российской Федерации резко повысил ключевую ставку до 21%, что стало историческим максимумом. Это решение привело к значительному увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам и кредитам для застройщиков, резко снизив спрос на недвижимость до беспрецедентно низких значений. Устоявшиеся финансовые модели, на которых десятилетиями развивался рынок недвижимости, оказались под угрозой коллапса.

Главным фактором риска является значительное удорожание кредитования для строительных компаний. Высокие процентные ставки создают порочный круг, который, по мнению экспертов, может вызвать массовую приостановку строительных проектов, банкротство подрядных организаций и общее сокращение объемов строительства. Параллельно, повышение ключевой ставки сделало ипотеку и бизнес-кредиты практически недоступными, что привело к резкому падению спроса на жилую и коммерческую недвижимость. Сокращение числа сделок напрямую угрожает финансовому благополучию строительных организаций.

Анализ статистических данных выявил следующую картину: за последние пять лет стоимость жилья выросла более чем вдвое. По данным Росстата, цены на новостройки за этот период увеличились почти втрое, достигнув в октябре 2024 года показателя в 171 тысячу рублей за квадратный метр (по сравнению с 64 тысячами в 2019 году). На вторичном рынке рост цен также значителен, хотя и менее выражен – с 58,5 тысяч рублей до 110 тысяч рублей за квадратный метр. Параллельно резко выросли и ипотечные ставки, превысив 25%, что делает приобретение жилья для многих граждан недоступным.

В результате, продажи новостроек резко упали, в некоторых городах – в пять раз. По данным аналитиков «ЦИАН», в большинстве регионов России наблюдается значительный рост просроченной ипотечной задолженности (6% прирост в сентябре как на первичном, так и на вторичном рынках), общий объем которой превысил 80 миллиардов рублей, достигнув рекордной отметки. Всё это указывает на высокую вероятность как массовых банкротств застройщиков, так и значительного снижения цен на новостройки.

Текущая ситуация характеризуется крайне низкой экономической целесообразностью строительства, что предвещает резкое снижение как выдачи разрешений на строительство, так и объемов продаж жилья. Получение кредитов под почти 28% годовых, при средних сроках строительства в два года, делает строительство на заемные средства практически невозможным, предрекая многократное сокращение строительной отрасли без существенного изменения экономической ситуации. Текущая ситуация является, по сути, и стресс-тестом для системы эскроу-счетов, призванной защитить дольщиков от обмана.

Возникновение ситуации, когда построенные квартиры не продаются, ставит под вопрос возможности застройщиков выплачивать проценты по кредитам, создавая серьезные риски.

Сергей Пахомов, Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ:

«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»

Читать интервью

Рынок жилищного строительства погружается в кризисное состояние. По данным личного опроса ключевых застройщиков, с июля по октябрь 2024 около 60% застройщиков находятся в убытках, связанных со снижением продаж год к году на 50% и ростом ключевой ставки до 21%. В дополнение: укомплектованность рабочей силой на стройках ключевых застройщиков составляет 75-77%, что приводит к росту стоимости работ до 17% год к году. Причина такой инфляции – усложнение привоза рабочей силы из СНГ и дружественных стран вследствие ужесточения миграционного законодательства. При этом свободной рабочей силы внутри страны нет из-за исторически низкой безработицы в 2%. Меры по росту производительности труда запущены, однако дают эффект на горизонте 2-3 лет.

Прогноз по росту ключевой ставки до 23-25% означает, что финансирование новых и текущих проектов будет практически невозможно, что повлечет остановку строительно-монтажных работ. Усугубляет ситуацию отсутствие «денежной подушки» у застройщиков. У 7 из 10 опрошенных застройщиков из ТОП-10 по объемам строительства страны нет финансовых резервов, т.к. 95% вырученных средств за последние три года были инвестированы в покупку новых площадок для выполнения программы Президента РФ по росту обеспеченности жильем до 30 м2/человека, а большинство запущенных в 2021 году проектов еще не дали раскрытия счетов ЭСКРОУ и находятся в реализации. Издержки на финансирование проектов возросли с 3 до 20-25% от выручки в 2024 году на фоне роста ключевой ставки. Причина в несправедливой стоимости проектного финансирования для застройщиков. При превышении выручки над расходами на счетах ЭСКРОУ застройщик должен получать доход от размещения средств у банков. Но, к сожалению, застройщик оплачивает банку 3-7% от стоимости кредита. Переход на схему, где застройщик платит % в случае, если расходы превышают доходы, и получает процентные выплаты, когда, наоборот, может снизить стоимость финансирования в 2 раза без повышения рисков для клиентов. Также несправедливой является практика взимания банком 0.5-0.6% комиссии за выдачу проекта.

Однако несмотря на сложную ситуацию, полного обвала рынка скорее всего не допустят из-за рисков значительных репутационных потерь. Заинтересованность в стабильности рынка проявляют банки, строительные компании и государственные структуры. Но для предотвращения кризиса необходимо снизить ключевую ставку и цены на жилье. Ранее мы также писали о том, что делать если снимаешь квартиру при банкротстве.

Разное

Подписаться на новости портала Всеостройке.рф

Новости по теме

Максимальный комфорт и близость к природе: каким должен быть современный малоэтажный жилой комплекс

Редакция Всеостройке.рф на примере ЖК «ФоРест» в Татарстане рассказала, как воплощаются в жизнь главные тренды, которым следуют девелоперы в строительстве малоэтажных ЖК высокого класса во всем мире.

23-01-2025 17:56