«Большой Сити» или Новая Рига: как вложиться и не прогореть?*

Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, в какую недвижимость в Москве выгодно инвестировать в 2025 году.

Рынок недвижимости Москвы в последнее время изменился. На это повлияли инфраструктурные проекты, государственные программы и меняющиеся предпочтения покупателей. По оценкам экспертов, в этом году ключевыми факторами для инвесторов станут: локация, тип жилья и динамика развития районов. 

От Коммунарки до Зеленограда

Территории Новой Москвы остаются в фокусе инвесторов. А все благодаря активному развитию транспортной сети и социальной инфраструктуры. Покупка квартиры в месте, где запланировано открытие новой станции метро – по-прежнему выгодное вложение. Подобная тенденция уже была замечена в Коммунарке и в Рассказовке.

В 2025 году перспективными с точки зрения инвестиций станут районы, расположенные к югу от Коммунарки в направлении Троицка, считает предприниматель, разработчик и аналитик WEB3Bureau Александр Вайс. А строительство новых станций и дорожных развязок повысит привлекательность поселка Воскресенское, Десны и Ватутинок. 

«Стоит упомянуть и Гольяново, где также строится метро. В этих районах наблюдается бум новостроек эконом- и комфорт-класса, что сочетается с относительно низкой ценой за квадратный метр – на 20-30% дешевле, чем внутри МКАД. Пока что не “перегретые” цены в этих районах позволяют прогнозировать инвестиционную доходность примерно в 20% в течение 2-3 лет», – поясняет порталу Всеостройке.рф Вайс. 

Жилье в более удаленных районах также оказывается привлекательным при условии строительства там МЦД. Большую доходность обещают такие локации как: Северный (281 тысяч рублей за кв. м), Перово (около 274 тысяч рублей за кв. м), Зеленоград (около 226 тысяч рублей), и Щербинка (190 тысяч рублей). Если ЖК находятся рядом с электричками, стоит учитывать отложенный эффект повышения цен. Так как после постройки станции последует налаживание пересадочных узлов, урегулирование расписания поездов и другие факторы. 

«Но с готовой сетью эти районы станут значительно привлекательнее в плане транспортной доступности», – утверждает эксперт. 

Инвестиции в реновацию

Востребованы и проекты, ориентированные на среднесрочную перспективу. Новые дома с улучшенной планировкой и современными дворами постепенно вытесняют хрущевки, что создает потенциал для роста цен на 10-15% в ближайшие 2-3 года.

«Вкладываясь в старые пятиэтажки под реновацию на окраине, покупатель выигрывает за счет повышения качества квартиры и дома, и смены района на локацию с более удачным расположением», – говорит Александр Вайс.

Однако подобных квартир на продажу остается все меньше. Согласно данным ЦИАН, в районах Зюзино, Преображенское или Кузьминки количество квартир в домах под снос варьируется в пределах 30-40 предложений. Стоит учитывать, что сроки сдачи объектов часто сдвигаются, а высокая плотность застройки может снизить привлекательность для покупателей, ищущих тихие районы.

Говоря о реновационной Старой Москве, самыми выгодными с точки зрения роста цен является район Соколиной Горы – при этом стоимость жилья здесь все еще немного меньше (на 12%), чем в других районах ВАО.

«Еще в 2025 году будут привлекательны Сокольники и Перово, а среди квартир бизнес-класса стоит обратить внимание на Северный округ: Коптево, Войковский и Головинский, где также проходит реновация», – добавляет Александр Вайс.

White box, флипперы и келлеры

С этим мнением отчасти согласен и другой эксперт. Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев считает, что инвесторам стоит рассмотреть Хорошевский район Северного административного округа. В этой локации проходит Ленинградский проспект, благодаря которому легко и быстро добраться до Кремля и аэропортов. Здесь расположены крупные торгово-развлекательные центры, спортивные арены и парки, бизнес-центры. А еще строится премиальное жилье. Как известно, именно в этом сегменте несколько лет подряд наблюдаются особенно высокие темпы удорожания «квадратов». 

«Тем не менее до сих пор в Хорошевском районе сохраняются привлекательные цены, которые, однако, с каждым годом растут, так как реализуемые тут объекты обладают повышенной ликвидностью», – поясняет порталу Всеостройке.рф Дмитрий Голев.

Одной из самых перспективной локацией для инвестиций в жилую недвижимость в 2025 году в Москве остается «Большой Сити». Этот грандиозный кластер – центр интенсивного развития градостроительства в мегаполисе. Вместе с тем, здесь органичное сочетание обжитых районов с транспортной доступностью и инновационные проекты с яркими концепциями. 

«Еще одной точкой притяжения становится Южный порт, ведь здесь планируется возвести “второй Сити”. Однако реализация проектов пока находится в начальной фазе и нет современной инфраструктуры», – добавляет эксперт.  

По его словам, это связано с тем, что территория «Большого Сити» развивается наиболее равномерно и сбалансированно. Причем социальные объекты здесь формирует не только город, но и девелоперы. Например, с 2017 года строится высотный квартал с площадью озеленения порядка 6 га. Для сравнения, площадь парка «Зарядье» лишь немногим больше – 10,2 га. Естественно, появление таких центров притяжения превращает локации в настоящие инвестиционные гавани. 

«Рекомендую приобретать для перепродажи квартиры с white box, так как подобный формат позволяет сэкономить на самых тяжелых работах и в то же время индивидуализировать интерьер. Также это отличный вариант для флипперов. Тем, у кого бюджет ограничен, стоит обратить внимание на машино-места и келлеры в проектах с готовыми домами. Сегодня это отличный арендный бизнес, при этом благодаря высокому спросу актив всегда можно выгодно реализовать», – советует Голев. 

Стоит ли вкладываться в премиум?

По мнению экспертов, для инвесторов с высоким бюджетом актуальны проекты в ЦАО и ближнем Подмосковье, например, Новая Рига. Спрос на элитное жилье, включая апартаменты в многофункциональных комплексах, стабилен, благодаря состоятельным покупателям и иностранцам. Особое внимание, по словам Александра Вайса, стоит уделить строящемуся премиальному жилью в районах Преображенское и Нагатинского полуострова. Большой плюс этих локаций – возведение здесь развлекательных и торговых комплексов, спортивных и оздоровительных зон, а также парков с современным ландшафтным дизайном. Все это подстегнет рост цен в будущем. 

«Становятся трендом офисные помещения в гибридных кварталах, где сочетаются жилье, торговые площади и рабочие зоны. Спрос на небольшие офисы и коворкинги растет из-за развития малого бизнеса и фриланса, – утверждает Александр Вайс. – Но в то же время масштабы удаленной работы значительно упали в сравнении с 2020 годом. Сегодня многие ищут жилье ближе к офису, а самые крупные бизнес-кварталы расположены в районе Беговой, Аэропорта и Савеловской. Здесь выгодна покупка квартир под аренду, где средняя ставка – 70-100 тысяч рублей в месяц». 

Тем не менее эксперты советуют инвесторам диверсифицировать риски, сочетая ликвидные новостройки с проектами вторичного рынка в развивающихся районах. А также учитывать долгосрочные инфраструктурные планы города.

Ранее портал Всеостройке.рф писал, как сэкономить на ипотеке в 2025 году: важные нюансы для тех, кто планирует покупку.

*Данный материал не является инвестиционной рекомендацией.