OTDL проводит ежегодный опрос ведущих девелоперов и представителей отрасли на тему типовой отделки.
По данным агрегаторов новостроек, доля предложений девелоперов по квартирам с отделкой неуклонно снижается. Сейчас можно говорить о цифрах, близких к пропорции 60 на 40, в пользу вариантов без отделки. А доля квартир без отделки в новых проектах и того меньше.
Застройщики долгое время развивали это направление, понимая, что готовая отделка — это уже не столько УТП, сколько базовый сервис. Повышалась вариативность, кастомность, качество исполнения и т.д. Но сейчас, когда ключевая ставка взлетела до небес, все эти тонкие настройки были побиты главным аргументом — математикой.
«Ключ» — далеко не единственная причина отказа от чистовой отделки. Сопутствующий фактор — непредсказуемый рост цен на отделочные материалы на отрезке строительного цикла.
Застройщики ломают голову, как на этапе котлована сделать расчет на типовую отделку, к которой строители приступят, по смелым прикидкам, через 2 года. За это время цена может измениться кратно — как на материалы, так и на работы. Даже «перезаложиться» не всегда поможет. Да и для клиента такой подход невыгоден, так как покупать в текущий момент отделку по цене через 3 года неприемлемо.
DOMINANTA | Александрова Мария, директор по продукту и рекламе:
«Если не брать элитный класс жилья, отделка всегда помогает продавать. Спрогнозировать себестоимость отделки через несколько лет затруднительно, поэтому в своих новых проектах девелоперы чаще предлагают варианты shell and core, либо White box. Это разительно отличается от той картины, что мы видели 4–5 лет назад.
Встречаются примеры, когда девелопер анонсировал отделку на старте продаж, заключал договоры с ней в рамках ДДУ, а позднее убирал эту опцию из сбытового предложения для новых клиентов.
В некоторых случая, где финмодель объекта позволяет предложить клиенту чистовую отделку, застройщик, дабы раскрыть аккредитив, разбивает стоимость квартиры на shell & core и чистовую отделку».
DOGMA | Кузнецова Анна, директор департамента аналитики и ценообразования:
«В Москве объем экспонирования квартир с чистовой отделкой составляет 38%, в Санкт-Петербурге — 47%.
DOGMA активно продает квартиры с чистовой отделкой как в формате обязательной, когда она по умолчанию уже включена в цену квартиры, так и в качестве дополнительной опции.
Не упрощает ситуацию и катастрофическая нехватка рабочих строительных специальностей. Застройщики идут во все тяжкие и рассматривают даже самые экзотические варианты по трудовым ресурса, вплоть до импорта рабочих из нетрадиционных стран-поставщиков.
Мы также отмечаем существенное снижение количества запросов на чистовую отделку на тендерных площадках девелоперов. При этом в частных беседах они называют это краткосрочным трендом и даже планируют развивать направление. Основной аргумент — потребность клиента в отделке никуда не делась. Более того, если говорить про Москву и Северную столицу, количество тех, кто хочет заниматься отделкой самостоятельно, неуклонно уменьшается.
Можно сказать, что чистовая отделка для девелоперов на какое-то время стала неудобным попутчиком: ее наличие не обсуждается, и нужно придумать способ комфортного сосуществования».
До 2024 года девелоперы активно поддерживали тренд на то, чтобы сделать типовую отделку не просто приятной для глаз, а такой, чтобы она выглядела как индивидуальный проект: с хорошим качеством, продуманностью, деталями.
Можно даже сказать, что клиенты начали привыкать к таким предложениям. И адепты «сделаю ремонт сам» все чаще стали выбирать вариант «немного переплатить».
Речь, конечно, не идет о сегменте эконом, но и там находились свои «изюминки».
Сейчас же застройщики взяли курс на то, чтобы вывести невероятной красоты отделку за рамки договора ДДУ, исключив тем самым связанные с этим риски, и заодно снизить стоимость лота.
У многих типовая отделка присутствует в рекламных материалах и в визуализациях, но по факту эту отделку предлагается купить уже у аффилированных партнеров, либо по актуальной цене накануне выдачи ключей с уже новыми сроками.
Также пока под вопросом приглашение именитых зарубежных дизайн-бюро на разработку типовых отделок.
На паузу поставлено практически повсеместно и комплектование мебелью и техникой в рамках ДДУ.
Чаще такие опции перетекают из базового предложения в программы постпродажных сервисов застройщиков и находятся уже под покровительством управляющих компаний.
На профессиональном сленге «чемодан» — это приглашенный специалист для приёмки квартиры. Этот рынок окончательно сформировался, и в столице 8 из 10 приёмок осуществляются при помощи экспертов.
Причем эта цифра актуальна для всех классов жилья. Одинаково спрашивают как в экономе, так и в элитке. Видео с «шедеврами» отделки разлетаются по соцсетям и обращают на себя внимание всех участников. Вопрос даже не в том, чтобы не совершать ошибок в отделке, а в том, как быстро эти замечания устраняются.
Чаще всего квартира принимается клиентом, а список «косяков» передается в гарантийный сервис. Те реагируют, предлагая какую-то минимальную сумму коменсации, либо обещают выполнить весь объем в самые короткие сроки. Они, естественно, нарушаются.
А поскольку клиент уже в ожидании ключей закупил половину мебели и техники, сразу после ключей на руках он начинает переезд.
И, конечно же, в какой-то момент существенные недостатки в его голове становятся несущественными, а несущественные и вовсе пропадают из поля внимания.
Что касается качества используемых материалов, то, как правило, застройщики стараются не использовать те артикулы, которые приведут к увеличению количества рекламаций.
Поэтому на сдающихся объектах можно встретить дорогие материалы и ужасное качество исполнения работ.
Это, пожалуй, тот параметр, который станет самым драйвовым в ближайшее время. Это та переменная, которая отсутствует в нормативных документах.
По сути, это вся палитра эмоций, которую испытывает клиент в процессе эксплуатации отделки. В негативном ключе будут восприняты:
Чаще всего подобные вещи не регламентируются до буквы и позволяют застройщикам и подрядчикам трактовать их на своё усмотрение. В результате ожидания клиента оказываются далеки от реальности, и тот вынужден принимать квартиру как есть.
DOGMA | Кузнецова Анна, директор департамента аналитики и ценообразования:
«В отделке мы делаем акцент на нейтральные материалы с фактурой дерева и камня, что в дальнейшем дает возможность легко индивидуализировать пространство с помощью мебели, аксессуаров и текстиля».
Учесть планировочное решение каждого конкретного клиента — это высший пилотаж и пока недостижимая высота для застройщиков. Такая опция кратно усложняет весь цикл, от продажи до сдачи, но будет наиболее сильным конкурентным преимуществом.
Естественно, возможность заточить отделку под покупателя пока отложена до лучших времен, но остается на виду.
Выше уже упоминалось, что одна из причин отказа девелоперов от чистовой отделки — сроки реализации.
В погоне за «хотелками» клиентов типовая отделка усложняется, ее стоимость увеличивается, а сроки уносятся сильно вправо. Уже нормой стало, когда квартиры с отделкой сдаются позже shell and core или White box. Причем эти две даты различаются кардинально. К примеру, в столичном ЖК Famous MR Group на отделку от бюро Олега Клодта закладывает лаг 9 месяцев. А петербургский Setl Group закладывает на подобную отделку год.
Да, это премиальное жильё, и есть клиенты, готовые ждать год. Но реальная потребность клиента ближе к более коротким цифрам.
Решение в данных случаях — это компании, которые не только разрабатывают, но и реализуют свои отделки. И разработка отделки подразумевает не только выпуск красивых продающих картинок, но и подготовку информационных и практических материалов, технологических карт, собранных в методичку, и непосредственно курса обучения, где будут разобраны все нюансы. Отдельным документом должна идти ведомость поставщиков, где отобраны беспроблемные кандидаты, с кем уже проведены переговоры по условиям поставки.
Роман Поспеев, директор проекта OTDL:
«При разработке типовых решений OTDL целится в срок для чистовой отделки с бетона — 100 дней. Если по поставщикам материалов вопросов чаще всего не возникает, то с формированием команды есть один большой нюанс.
Даже в условиях кадрового голода, собрать команду и обучить под конкретный проект — задача вполне выполнимая. Но если застройщик передаёт фронт работ с задержкой несколько недель или даже месяцев, постоянно перенося сроки — это напрямую влияет и на результат, и на сроки. Это пока то, на что сложно повлиять».
Клиент становится более разборчивым и не стесняется быть по-хорошему дотошным, задавая уточняющие вопросы продавцам недвижимости про отделку.
Очень часто конкретики нет ни на сайтах, на в буклетах, ни в договоре. Да и менеджеры не всегда знают, что ответить:
Хорошим примером станут те, кто, помимо стандартных визуализация, будет предлагать клиенту буклет с уточненным списком артикулов на основные позиции отделки, а также визуализации без мебели и декора, которые не идут в рамках договора.
Особым бонусом для клиента станут изображения close-up, где можно в деталях рассмотреть отделочные материалы и ознакомиться с техническими решениями.
Никто из экспертов не ставит под сомнение развитие умных домов. Его элементы всё чаще можно встретить в рекламных буклетах девелоперов. Но сама идея, при всей перспективе, как будто бы немного «забуксовала» среди продуктологов.
Да, застройщики дают возможность смотреть в камеры домофона с мобильных устройств, а данные ЖКУ отправляются в автоматическом режиме, датчик протечек перекрывает воду. Но возможности умного дома куда шире.
SberDevices | Артём Ефимов, руководитель направления «Управление решений умного дома»:
«Девелоперы сталкиваются с ростом расходов, поэтому отказываются от массового ввода жилья с чистовой отделкой. По этим же причинам становится невозможной массовая установка систем умного дома на этапе строительства. Именно поэтому рынок переходит от массовой интеграции умного дома на этапе строительства к новому подходу – пакетам умного дома в подарок покупателям.
Распространён и гибридный подход, когда базовые элементы закладываются на этапе строительства, а остальные компоненты поставляются в подарочном пакете при передаче квартиры.
Меняется и бизнес-модель: вместо прямых продаж устройств и ПО создаются сервисные экосистемы с ремонтными и дизайнерскими бюро. Они обеспечивают бесшовную установку и настройку умного дома для жильцов.
Девелоперы могли бы проявить заботу о клиенте и предложить уже предустановленные внутри квартиры сценарии и рабочий функционал: управления климатом, освещением, безопасностью и так далее.
Конечно, мы возвращаемся к вопросу кастомизации под конкретного клиента. А почему нет?
Обычно девелопер передает в пакете новосёла умную колонку Сбера или Алисы, и на этом всё — дальше сами. Или еще хуже: “Вот вам модуль умного дома в безымянной коробочке и два датчика протечек. С новосельем!” Кейс реальный, застройщика не стану называть».
По словам Артёма Ефимова, руководителя направления Управление решений умного дома SberDevices, технологии умного дома становятся новым стандартом комфортной и безопасной городской жизни. Особенно ярко проявляется интерес к этим технологиям среди будущих жителей новостроек: 85% (ВЦИОМ) опрошенных, приобретающих или планирующих купить жилье в новостройках, хотели бы иметь у себя умный дом.
Даже высокая ставка не мешает девелоперам экспериментировать в стремлении найти кратчайший путь к сердцу клиента. Всегда можно протестировать какую-либо гипотезу, даже самую невероятную.
В «премиалке» и «элитке» давно напрашиваются виртуальные 3D-туры в очках, где можно побродить по квартире и даже кастомизировать ее под себя.
Да, не каждая гипотеза имеет успех в финале, но она позволяет лучше понимать своих клиентов.
К примеру, со Sminex мы протестировали гипотезу на типовую отделку офисных помещений.
Нельзя сказать, что новый продукт был принят «на ура», но интерес определенно был. Провели несколько встреч с потенциальными клиентами. Мы предусмотрели, как нам казалось, всё необходимое — от самой стройки с требованиями по классам пожарной безопасности до ряда сопутствующих услуг: переезд, хранение, комплектация мебелью и тд.
В итоге, в ходе переговоров каждый раз уходили слишком далеко от типовой отделки в сторону индивидуальных решений. Самым экзотическим стал запрос на защищенную по стандартам безопасности серверную комнату.
Идею типовыми решениями для офисов не отмели, но отправили на доработку.
Еще одна гипотеза находится в процессе тестирования. Вместе с молодым девелопером «Плечко групп» пробуем внедрить типовую отделку в загородное жильё. Тут мы сыграли на опережение и провели предварительный питчинг с потенциальными клиентами.
У «загородки» есть свои особенности: обязательные технические помещения, газовое оборудование, этажность и лестничные конструкции, особые требования по отделочным материалам на входной группе и балконах и т.д. Все это постарались учесть.
Эксперименты хороши и тем, что они позволяют не растерять уже накопленные компетенции. И спустя пару лет будет возможным предложить рынку не просто продукт, а продукт нового, совершенного нового уровня.
DOMINANTA | Александрова Мария, директор по продукту и рекламе:
«Весь мир живет в проектах типовой отделки, поэтому как только застройщики будут иметь возможность прогнозировать стоимость в горизонте 3–4 лет, а клиенту станет выгодно брать ипотечные кредиты, тренд на чистовую отделку вернется».
Территория застройки квартала составляет 57 гектаров.
09-12-2025 10:35 Разбираем, как отличить прибыльный проект от провального, и изучаем успешные примеры.
08-12-2025 16:27 Цифровая платформа Сделка.рф запустила первый в России образовательный онлайн-курс по повышению операционной эффективности для коммерческого блока застройщиков.
08-12-2025 13:18 В рамках новой стимулирующей программы строительства энергоэффективного жилья, запущенной ДОМ.РФ совместно с СИБУРом, совершена первая сделка.
08-12-2025 10:00 
Компания «Базис Недвижимость» автоматизировала передачу ключей для ГК ТОЧНО, превратив многочасовую процедуру в быстрый и понятный цифровой процесс.
09-12-2025 16:21 
Письмо ведомства от 10 октября 2025 № ИВ-117-4588-12-2.
09-12-2025 11:56 
Подробнее читайте в нашем материале.
09-12-2025 11:39 
Территория застройки квартала составляет 57 гектаров.
09-12-2025 10:35 
Как агенты меняют бизнес, экономику и организацию работы.
09-12-2025 10:20 
Отличный инструмент для навигации и первого знакомства с игроками технологического рынка страны.
09-12-2025 10:05 
Эти желто-зеленые ребята распределяют потоки машин и делают нарушителям предупреждения.
09-12-2025 9:50 
Cirkelbroen представляет собой пять круглых платформ разных размеров, которые, соединяясь, образуют зигзагообразную линию. Длина моста составляет 40 метров, а вес конструкции — 210 т.
09-12-2025 9:32 
Мы на российских стройках, кажется, ещё не видели подобное. А вы?
09-12-2025 9:17 
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
Индивидуальный подход к чистовой отделке для каждого отдельного клиента — очень сложный и дорогой процесс
согласны с вами
К сердцу клиента есть один самый простой, но верный путь — изучить его предпочтения и вкусы)
это да, но это это очень долгий процесс 😔