Что делать если застройщик не выполняет обязательства по устранению недостатков?
Редакция портала Всеостройке.рф про защиту своих прав после покупки квартиры.
Законодательство РФ обязывает застройщиков отвечать за качество возведенных домов (ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей»). А также как указано в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного суда РФ «04» декабря 2013 года, а именно в п. 37 Обзора: «Обязанность по возмещению убытков в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, лежит на застройщике». Это значит, что постройки должны соответствовать всем требованиям, проектной документации и строительным нормам. Если же обнаружены существенные дефекты, дольщик имеет право на их устранение.
Ответственность застройщика простирается на недостатки, которые можно разделить на две основные категории:
- Инженерные системы
К первой категории относятся технологические элементы внутри дома, включая вентиляцию, отопление, лифты, электрические и газовые сети. Проблемы с ними могут существенно повлиять на комфортное проживание.
- Конструктивные дефекты
Вторая категория включает дефекты, затрагивающие саму конструкцию дома. Сюда входят трещины в стенах (внутренних и внешних), провисание перекрытий, протечки кровли, дефекты фасада, проблемы со стеклопакетами и другие подобные недостатки.
Срок действия гарантии: 5 лет для существенных дефектов
В течение пяти лет после сдачи дома в эксплуатацию, вы, как собственник, имеете право потребовать от застройщика безвозмездного устранения выявленных дефектов. Это важное правовое основание для защиты ваших интересов.
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
Важный нюанс: предельный срок и гарантийный срок – не одно и то же
Предельный срок обнаружения недостатков (5 лет) не совпадает с гарантийным сроком на конкретное оборудование. Если вы обнаружили неисправность в инженерных системах после окончания гарантии, вам потребуется доказать, что это возникло по вине застройщика. Для отдельных категорий работ, например, ремонтных или монтажных, предельный срок составляет один год, а для дефектов, обусловленных некачественным строительством – три года.
Как действовать, если обнаружены недоделки?
Если во время эксплуатации вы обнаружите дефекты, необходимо защищать свои права. Первый шаг – составление письменной претензии к застройщику. Претензия должна детально описывать недоделки, указывая местоположение дефекта, его характер и сроки, в течение которых вы хотите, чтобы он был устранён. Два экземпляра претензии – для вас и застройщика. Застройщик обязан ответить на вашу претензию в течение 10 дней. Копию претензии обязательно нужно передать управляющей компании/кооперативу. Важный момент: с момента подачи претензии гарантийный срок приостанавливается.
Если застройщик игнорирует претензию
Если застройщик отказывается устранять недостатки, вы имеете право обратиться в суд. В суде вы можете потребовать не только ремонт дефектов, но и компенсацию за потраченное время, расходы на устранение проблем, и даже моральный ущерб. Учтите, что в каждом случае есть свои особенности, и исход дела зависит от многих факторов, включая детальность вашей претензии.
Изменения в законодательстве с 1 марта 2025 года
С 1 марта 2025 застройщики получат право использовать свои стандарты качества отделки (СТО) вместо требований технических регламентов. Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин ранее отметил, что до 1 марта будет издан приказ Минстроя РФ о минимальных требованиях к такому стандарту. Собственные стандарты застройщика должны иметь требования к качеству не ниже минимальных, установленных Минстроем. Также теперь ограничена сумма, которую может взыскать дольщик в случае несоответствия отделки квартиры стандартам застройщика. Теперь она не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Кроме того, с трёх лет до одного года сократится минимальный срок гарантии на отделку в квартирах. Однако больший срок гарантии застройщик сможет установить при желании. По искам дольщиков к застройщикам по качеству отделки квартир застройщики выплачивали 50-60 млрд в год. Только ПИК за 2024 заплатит свыше 24 млрд рублей.
Ключевые моменты из нового стандарта ПИКа:
- Теперь к отделке относят входные двери, окна, стяжку, штукатурку;
- При облицовке допускаются остатки клея, трещины и сколы до 30% поверхности. Просвет до 4 см. Отклонения швов от вертикали и горизонтали до 1 см на 1 м длины ряда;
- При выполнении штукатурки и нанесения финишного покрытия допускаются отклонения до 20 мм на 1 м, до 40 мм по высоте, вздутия и трещины при сохранении конструктивной целостности отделочного слоя, а также царапины или следы от инструмента глубиной до 2 см;
- При малярных работах «разрешены» трещины, неровности, пятна, непрокрашенные участки, полосы и брызги площадью до 50-60 см² на 4 м² отделочной поверхности. При этом допустима разница в цвете до трёх тонов;
- На дверях и окнах теперь допустимо наличие царапин. Подобные дефекты разрешаются и при работе с сантехникой;
- На обоях могут быть пузыри, неровные стыки, различные загрязнения и отслойки до 60 см² на 4 м²;
- С натяжным потолком допускается провисание до 5 см на всю диагональ.
При этом ещё неизвестно, коснётся ли новый стандарт уже оформленных ДДУ в проектах ПИКа или нет.
Застройщик несёт ответственность за качество жилья, и у вас есть права, чтобы защитить себя от проблем. Внимательное отношение к акту приема-передачи, своевременное реагирование на недоделки и консультация со специалистами – важнейшие шаги в защите ваших инвестиций. Помните, что грамотно составленная претензия – залог успешного решения проблемы. Ранее мы также писали о банкротстве застройщиков: причинах и последствиях.
Как изменится рынок недвижимости России в 2025 году — в материале Портала Всеостройке.рф
15-01-2025 13:52 В этой статье редакция портала Всеостройке.рф рассмотрела пошагово, как сократить размер задолженности по основному долгу, процентам по кредиту или оплатить первоначальный взнос.
15-01-2025 8:34 Показатель оказался выше, чем в первой половине декабря 2024 года.
11-01-2025 18:44 Число сделок и спрос в городе-курорте также больше не растут.
11-01-2025 16:38 Рассказываем об изысканном жилье вдовы бывшего мэра Москвы.
15-01-2025 18:09 Редакция портала Всеостройке.рф сделала анализ рынка и составила путеводитель.
15-01-2025 17:23 Постановление Правительства Москвы от 24.12.2024 N 3082-ПП «О внесении изменений в постановления Правительства Москвы от 27 августа 2012 г. N 432-ПП и от 13 ноября 2012 г. N 636-ПП».
15-01-2025 16:47 Рассказываем о новом особняке известной актрисы, в который она переехала вместе с мужем, Павлом Прилучным.
15-01-2025 15:58 
