Что делать если застройщик не выполняет обязательства по устранению недостатков?

Редакция портала Всеостройке.рф про защиту своих прав после покупки квартиры.

Законодательство РФ обязывает застройщиков отвечать за качество возведенных домов (ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,  статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей»). А также как указано в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного суда РФ «04» декабря 2013 года, а именно в п. 37 Обзора: «Обязанность по возмещению убытков в связи с необходимостью проведения восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших в результате некачественного выполнения строительных работ, лежит на застройщике». Это значит, что постройки должны соответствовать всем требованиям, проектной документации и строительным нормам. Если же обнаружены существенные дефекты, дольщик имеет право на их устранение.

Ответственность застройщика простирается на недостатки, которые можно разделить на две основные категории:

• Инженерные системы

К первой категории относятся технологические элементы внутри дома, включая вентиляцию, отопление, лифты, электрические и газовые сети. Проблемы с ними могут существенно повлиять на комфортное проживание.

• Конструктивные дефекты

Вторая категория включает дефекты, затрагивающие саму конструкцию дома. Сюда входят трещины в стенах (внутренних и внешних), провисание перекрытий, протечки кровли, дефекты фасада, проблемы со стеклопакетами и другие подобные недостатки.

Срок действия гарантии: 5 лет для существенных дефектов

В течение пяти лет после сдачи дома в эксплуатацию, вы, как собственник, имеете право потребовать от застройщика безвозмездного устранения выявленных дефектов. Это важное правовое основание для защиты ваших интересов.

Важный нюанс: предельный срок и гарантийный срок – не одно и то же

Предельный срок обнаружения недостатков (5 лет) не совпадает с гарантийным сроком на конкретное оборудование. Если вы обнаружили неисправность в инженерных системах после окончания гарантии, вам потребуется доказать, что это возникло по вине застройщика. Для отдельных категорий работ, например, ремонтных или монтажных, предельный срок составляет один год, а для дефектов, обусловленных некачественным строительством – три года.

Как действовать, если обнаружены недоделки?

Если во время эксплуатации вы обнаружите дефекты, необходимо защищать свои права. Первый шаг – составление письменной претензии к застройщику. Претензия должна детально описывать недоделки, указывая местоположение дефекта, его характер и сроки, в течение которых вы хотите, чтобы он был устранён. Два экземпляра претензии – для вас и застройщика. Застройщик обязан ответить на вашу претензию в течение 10 дней. Копию претензии обязательно нужно передать управляющей компании/кооперативу. Важный момент: с момента подачи претензии гарантийный срок приостанавливается.

Если застройщик игнорирует претензию

Если застройщик отказывается устранять недостатки, вы имеете право обратиться в суд. В суде вы можете потребовать не только ремонт дефектов, но и компенсацию за потраченное время, расходы на устранение проблем, и даже моральный ущерб.  Учтите, что в каждом случае есть свои особенности, и исход дела зависит от многих факторов, включая детальность вашей претензии.

Изменения в законодательстве с 1 марта 2025 года

С 1 марта 2025 застройщики получат право использовать свои стандарты качества отделки (СТО) вместо требований технических регламентов. Замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин ранее отметил, что до 1 марта будет издан приказ Минстроя РФ о минимальных требованиях к такому стандарту. Собственные стандарты застройщика должны иметь требования к качеству не ниже минимальных, установленных Минстроем. Также теперь ограничена сумма, которую может взыскать дольщик в случае несоответствия отделки квартиры стандартам застройщика. Теперь она не может превышать 3% от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Кроме того, с трёх лет до одного года сократится минимальный срок гарантии на отделку в квартирах. Однако больший срок гарантии застройщик сможет установить при желании. По искам дольщиков к застройщикам по качеству отделки квартир застройщики выплачивали 50-60 млрд в год. Только ПИК за 2024 заплатит свыше 24 млрд рублей.

Ключевые моменты из нового стандарта ПИКа:

• Теперь к отделке относят входные двери, окна, стяжку, штукатурку;
• При облицовке допускаются остатки клея, трещины и сколы до 30% поверхности. Просвет до 4 см. Отклонения швов от вертикали и горизонтали до 1 см на 1 м длины ряда;
• При выполнении штукатурки и нанесения финишного покрытия допускаются отклонения до 20 мм на 1 м, до 40 мм по высоте, вздутия и трещины при сохранении конструктивной целостности отделочного слоя, а также царапины или следы от инструмента глубиной до 2 см;
• При малярных работах «разрешены» трещины, неровности, пятна, непрокрашенные участки, полосы и брызги площадью до 50-60 см² на 4 м² отделочной поверхности. При этом допустима разница в цвете до трёх тонов;
• На дверях и окнах теперь допустимо наличие царапин. Подобные дефекты разрешаются и при работе с сантехникой;
• На обоях могут быть пузыри, неровные стыки, различные загрязнения и отслойки до 60 см² на 4 м²;
• С натяжным потолком допускается провисание до 5 см на всю диагональ. 

При этом ещё неизвестно, коснётся ли новый стандарт уже оформленных ДДУ в проектах ПИКа или нет.

Застройщик несёт ответственность за качество жилья, и у вас есть права, чтобы защитить себя от проблем. Внимательное отношение к акту приема-передачи, своевременное реагирование на недоделки и консультация со специалистами – важнейшие шаги в защите ваших инвестиций. Помните, что грамотно составленная претензия – залог успешного решения проблемы. Ранее мы также писали о банкротстве застройщиков: причинах и последствиях.