Дмитрий Железнов, главный коммерческий директор ГК «КОРТРОС»: «Возможное падение спроса в 2024 — 10-15%, но оно компенсируется увеличением — в более поздний период»
Железнов рассказал о том, как в ГК прогнозируют поведение рынка в 2024 году.
Дмитрий Железнов, главный коммерческий директор ГК «КОРТРОС», сообщил порталу Всеостройке.рф, что в 2023 году в группе компаний зафиксировали очередной рекорд.
— Расскажите, как вы оцениваете результаты 2023 года?
— Несмотря на все события, турбулентность, неопределённость, которые на рынке присутствовали, мы в очередной раз ставим рекорды и с точки зрения объема ввода, и с точки зрения объемов продаж. Несмотря на всё, что началось в 2022 году, мы видим, что наш покупатель к этим новым реалиям привык. С учётом нестабильности на финансовых рынках, волатильности курсов валют, люди выбирают недвижимость, в том числе как сохранение и сбережение собственных средств.
При этом, безусловно, всплеск спроса в этом году начался летом, пиковым с точки зрения продаж был сентябрь. После сентября спрос остается на высоком уровне, но в традиционной модели сезонности. Сейчас мы видим, что октябрь, ноябрь, декабрь были месяцами весьма успешными для продаж, но с цифрами сентября мы ни в один из этих месяцев не войдем. В текущих реалиях мы видим ажиотаж со стороны клиентов, которые хотят успеть воспользоваться программой по прежним условиям, но количество покупателей, которые в этот ограниченный срок успеют это сделать, точно не будет таким большим, как в сентябре. Да, небольшой технический всплеск в конце года соберём, но он точно не будет громадным или колоссальным.
— Как повлияют на рынок новые изменения условий — повышение первоначального взноса и снижение максимальной суммы льготной ипотеки?
— Введенные изменения будут иметь разнонаправленный характер для разных регионов. Здесь мы понимаем, что для регионов России в общем и в целом единственная глобальная перемена — это изменение минимального первоначального взноса до 30%, и то только по программе льготной ипотеки. Семейная не затронута, а соотношение между этими двумя продуктами было в разные периоды то 50 на 50%, то 70 на 30% в пользу семейный ипотеки, которая находится в отдельной категории.
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
Читать интервью
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
Читать интервью Повышение минимального первоначального взноса по льготной ипотеке определённую долю клиентов заставит перенести сделку на более поздний период. Так как сама доля клиентов, пользующихся этой программой, составляет менее половины, то глобально возможное падение спроса я оцениваю как 10-15%, и опять же это не падение, а смещение спроса на более поздний период времени. Если говорить о ключевой ставке, то для рынка это, наверное, некая возможность применить дополнительные механизмы для привлечения покупателей с рынка вторичной недвижимости. Здесь последние годы мы видим расслоение покупательского спроса. Те, у кого есть стопроцентная сумма для оплаты квартиры, как раз-таки идут на вторичный рынок, потому что там и цены ниже, и спрос меньше. За счёт возможности купить квартиру сразу, не привлекая ипотечный кредит, есть прекрасная возможность ещё дополнительно поторговаться с продавцом, получить дополнительную скидку и на очень выгодных условиях войти в сделку. У ипотечных клиентов безальтернативная история, поэтому доля ипотечных сделок на рынке новостроек растёт, если в среднем она на уровне 65%, то на региональных рынках мы видим и 90 и 95% ипотечных сделок, и это очень уверенная цифра.
— А как повлияет понижение максимальной суммы льготной ипотеки на Московский регион?
— Понятно, что за 12 миллионов, которые раньше составляли максимальную сумму, купить что-то в Москве было сложно, но в любом случае такого рода кредиты стимулировали спрос на студии и однокомнатные квартиры, которые благодаря этому ещё активнее росли в цене. С другой стороны, были продукты в формате комбо-ипотеки, когда банки могли субсидировать на уровне льготной ставки суммы, превышающие 12 миллионов, и из-за этого спрос поддерживался и на квартиры больших площадей. 6 миллионов — можно придумать похожие продукты, но есть ощущение, что, возможно, банки не будут их предлагать. Сейчас идут бурные дискуссии, кто-то уже отказался от подобных программ, кто-то подтверждает готовность продавать, но субсидированная ставка снова станет дороже, и оно так или иначе должно отразится на цене — как минимум размер скидки по субсидируемым программам должен снизиться.
— Как, на Ваш взгляд, можно стимулировать спрос?
— Я думаю, то, что мы использовали в 2022 и 2023 годах, отчасти утратило свою актуальность. Это и программа длительных рассрочек, когда клиент платит первоначальный взнос при оформлении сделки, а остаток ближе к вводу, и истории субсидированных ставок с банками, но застройщики должны смотреть на мир оптимистично. Мы, безусловно, верим, что программы льготной ипотеки после 1 июля 2024 года в том или ином виде будут продлены, просто поменяются, семейная ипотека в каком-то виде будет сохранена, возможно, какие-то дополнительные льготные продукты появятся.
Мы предполагаем, что к февралю ключевая ставка может начать движение вниз. В среднем на весь следующий год уровень ключевой ставки мы оцениваем на 12-14 процентных пунктов, то есть меньше 10 в 2024 году она точно не станет, но по-крайней мере какая-то тенденция к снижению пойдёт. Более того, есть надежда и какие-то основания предполагать, что ужесточение льготных программ, которое произошло в декабре, может чуть откатиться назад, и, возможно, в марте-апреле мы увидим какие-то послабления со стороны регулятора. Может быть, размер первоначального взноса обратно снизится, не до 20%, но хотя бы 25%.
Поэтому мы на следующий год смотрим оптимистично, планируем запустить ряд новых проектов. С одним стартовали буквально на прошлой неделе, ещё один стартует в феврале, и другой — во втором квартале следующего года. Мы думаем над различными инструментами стимулирования спроса, обязательно новые программы будем запускать. В декабре будет традиционно хороший спрос, а в январе новые акции в рынок войдут, и, безусловно, рассчитываем на поддержку со стороны правительства
— Акции от застройщиков обычно влияют на ценообразование, прогнозируется ли повышение цен?
— Конечно, себестоимость строительства и себестоимость реализации каких-то проектов увеличивается, но самая ощутимая переменная на текущем этапе развития строительного рынка — это ключевая ставка, поскольку она так или иначе отражается на стоимости привлечения проектного финансирования. Но каких-то предпосылок для стремительного двузначного роста стоимости квадратного метра мы не видим, поэтому да, приходится работать с себестоимостью. Нужно при этом приложить много усилий для того, чтобы удерживать себестоимость, но не снижать качество продукта. Цены на первичном рынке растут, но растут они не так активно, нет тех скачков, которые были несколько лет назад. Наш прогноз — в течение следующего года стоимость квадратного метра может вырасти от 10 до 15%. Однако даже в текущих условиях мы снова видим анонсирование предновогодних скидок до 25% в Московском регионе, так что можно и без увеличения стоимости прайс-листов работать, просто за счёт сокращения этих скидок.
О тяжелых временах для девелоперов и о том, какие компании останутся на плаву, – эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
06-12-2024 13:45 Как чувствует себя компания сегодня и почему привлекает деньги на свои проекты с помощью облигаций под высокие проценты — эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
04-12-2024 14:47 О новых мерах регулирования деятельности СРО в строительстве – эксклюзивно для телеграмм-канала «Законы стройки».
02-12-2024 13:30 О результатах 2024 года для компании, новых разработках, планах, конкурентах и будущем цифровизации стройки — эксклюзивно для портала Всеостройке.рф.
29-11-2024 13:30 Он появится в Геленджике.
08-12-2024 13:00 В чем суть Квота на привлечение квалифицированных иностранных работников, прибывающих в Россию на основании визы, в 2025 году установлена в размере 234,9 тысячи разрешений.
08-12-2024 12:00 Также, по его словам, Сбербанк будет передавать земли инвесторам, готовым вкладывать деньги в строительство туристического кластера.
08-12-2024 11:30 Зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергей Колунов уже подготовил соответствующее обращение — оно будет направлено в Минфин.
07-12-2024 12:17 
