Формирование проектов без участия бизнеса и отсутствие региональной калибровки. Девелоперы назвали ключевые проблемы КРТ
Круглый стол на тему «КРТ. Проблемы и перспективы» прошел 30 июля в прямом эфире еженедельного проекта «Всё о стройке».
Эксперты обсудили следующие вопросы:
- Комплексное развитие территорий: интересы власти и бизнеса.
- Особенности публично-частного партнерства в проектах КРТ.
- Чем интересно КРТ для жителей субъектов? Почему в некоторых регионах возникают бунты?
- Что получает застройщик, заходя в проекты КРТ?
- Законодательное регулирование.
- Опыт крупнейших девелоперов по комплексному развитию территорий.
Во время круглого стола выступили:
- Антон Мороз — Вице-президент Национального объединения строителей;
- Анна Должанская — Руководитель по параметрам развития территории подразделения «Градостроительство, сопровождение проектов и инфраструктура» ДОМ.РФ;
- Андрей Кирсанов — Заместитель генерального директора MR Group;
- Роман Капинос — Первый заместитель генерального директора ФСК Регион;
- Дмитрий Шаповал — Директор ГК «Сибпромстрой»;
- Юрий Перминов — Исполнительный директор «Железно»;
- Аршак Макян — Директор по развитию ГК ТОЧНО в Республике Татарстан;
- Екатерина Вострокнутова —Руководитель отдела градостроительного регулирования и ИРД федерального девелопера «Неометрия»;
- Алёна Мурзина — Главный специалист Брусники по земельно-имущественным отношениям отдела подготовки земельного банка;
- Михаил Бесфамильный — Директор и собственник «Орсо Групп».
Эфир провела директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.
Во время выступлений представители крупнейших девелоперов обсудили проблемные вопросы, связанные с комплексным развитием территорий, и высказали свои предложения по их решению.
Проблема 1. Несогласие с программами КРТ со стороны жителей.
Такая позиция, по словам Антона Мороза, который и обозначил эту проблему во время своего выступления, чаще всего, связана с нежеланием попадания их частных домостроений или старых квартир под программы реновации.
Предложение. Можно рассмотреть вопрос об изменении механизма КРТ.
«Дальний Восток остаётся территорией опережающего развития»
Читать интервью
«Дальний Восток остаётся территорией опережающего развития»
Читать интервью 
«При изучении мнения граждан по вопросу реновации жилья нужно учитывать не только площадь жилого помещения, но и количество собственников. Также в целях обеспечения поддержки проектов КРТ гражданами, проживающими на такой территории, необходимо гарантировать улучшение жилищных условий в результате переселения, для чего требуется усилить базовые жилищные гарантии при КРТ», – высказал предложение эксперт.
Проблема 2. Формирование многих проектов КРТ без участия бизнеса.
«Для крупных регионов перераспределение затрат бюджета на затраты для бизнеса возможно, но большинство застройщиков такого себе позволить не могут. Застройщик не обладает свободными средствами, чтобы вложить их в КРТ, а затем годами получать возврат этих средств от бюджета. Именно поэтому существует риск того, что такие проекты КРТ в итоге не реализуются», – объяснил Антон Мороз.
Предложение. В текущем году в НОСТРОЙ, по словам эксперта, предлагают сосредоточить усилия на доработку механизмов КРТ в части предоставления дополнительных гарантий застройщику, реализующему такие проекты, в целях снижения регуляторных и правоприменительных барьеров.
Проблема 3. Единственный критерий выигрыша в конкурсе на КРТ – цена.
На это в ходе Круглого стола обратил внимание Роман Капинос:
«Соответственно, в конкурсе могут выигрывать застройщики, которые готовы предложить максимальную цену при минимальной себестоимости. В результате могут появиться новые районы с высокой плотностью застройки и минимальным набором инфраструктуры».
Предложение. Механизм КРТ должен быть дополнительно расширен за счет необходимого привлечения девелоперов, граждан и лидеров общественного мнения в конкретно взятой территории, считает Роман Капинос. «Помимо единственного критерия такого как цена необходимо увлечение общественности в виде своеобразного архитектурного или градостроительного совета, который собирается в отношении отдельно взятого участка под КРТ», – подчеркнул Роман.
«Как мне кажется, у нас (в Перми – ред.) достаточно хорошо сейчас эта история поставлена. Ведем в рабочем режиме прямой диалог с городской и с краевой властью. И есть понимание того, какая себестоимость есть на рынке, и какая там средняя стоимость реализации. В новостройках – порядка 145 тысяч за квадратный метр. И в рамках диалога удается доказать в каких-то случаях, что тот или иной проект не может или может понести нагрузку», – поделился позже во время своего выступления опытом Михаил Бесфамильный.
Проблема 4. Отсутствие оценки адекватности финансовой модели заявителей на КРТ.
«В конкурс по КРТ в соответствии с требованием постановления правительства 701 ставят два параметра отбора – объем инвестиций и цена аренды земельных участков, цена прав на земельные участки. Соответственно, первый показатель объема инвестиций он также участвует в конкурсном отборе, но не прописано, каким образом будут в последующем проводится оценка этих объемов инвестиций», – заявил Дмитрий Шаповал, добавив позже, что также не предусмотрены штрафные санкции за несоответствие заявленной финмодели.
Предложение. Необходимо разработать методические рекомендации о последующих применениях, считает эксперт. Роман Капинос в свою очередь добавил, что для решения этой проблемы можно ввести дополнительную калибровку финансовой модели заявителя с целью оценки адекватности, рисков реализации проекта в части себестоимости, цен и темпов, цены начала продаж и цены окончания продаж. С учетом инфляционного давления, падения количества населения и так далее.
Проблема 5. Необходимость предварительной аллокации средств для выкупа квартир, подлежащих расселению.
«Когда у нас земельный участок, где есть свободные “куски”, и мы можем сделать фазирование – волновое переселение. Но что делать, когда у нас нет этих свободных участков и фазирование невозможно? Зачастую есть странные требования относительно необходимости либо заранее аллокации средств для выкупа квартир, которые будут переселяться, либо вообще физического выкупа этих квадратных метров для переселенцев. Но финансовую модель, которая может это выдержать в регионах, я не встречал», – пояснил Роман Капинос.
Предложение. Эксперт считает, что можно элиминировать данное требование из требований по входу в КРТ.
Проблема 6. Нет четких правил/алгоритмов выхода из проектов КРТ или пересмотра сроков реализации проекта.
«Должен быть четкий алгоритм, когда и при каких обстоятельствах девелопер может сдвинуть сроки. Есть там отдельные критерии, существенные изменения обстоятельств, то есть они прописаны конкретно: рост ключевой ставки более чем в два раза, рост себестоимости на основании источников больше чем на 30 процентов и так далее. А сейчас, если ты в проект КРТ вошел, ты, по сути, становишься рабом лампы, ты не можешь оттуда выйти», – сказал Роман Капинос.
Предложение. Разработать четкий алгоритм, конкретные критерии, когда и при каких обстоятельствах девелопер может сдвинуть сроки, а также прописать механизм выхода из проекта КРТ, считает эксперт.
Проблема 7. Не хватает инструмента по синхронному созданию социальной инфраструктуры в рамках КРТ в регионах.
«Знаем, что в Думе рассматривается законопроект об обязанности синхронного строительства не только жилья, но и социальной инфраструктуры. Но пока не видим инструментов на случай, если в КРТ не предусмотрено за счет застройщиков или не полным рублем за счет застройщиков создания школ и детских садов. Если мы сегодня предложим инструмент софинансирования – это, может быть, покупка в будущем социальной инфраструктуры не за полный рубль, за 20, 30, 40, 50 процентов от ее фактической стоимости, тогда, наверное, эти механизмы позволят нам на стадии формирования конкурсных отборов, финмодели приближать к реальности и к действительности», – поделился своим видением Дмитрий Шаповал.
Предложение. Подумать о дополнительных инструментах софинансирования строительства инфраструктуры при создании проектов в рамках КРТ в регионах, где финансовые модели отличаются от фин.моделей проектов в Москве и Московской области, считает эксперт.
Проблема 8. Отсутствие региональной диверсификации требований в части финансирования строительства в рамках КРТ.
«Столичный регион, наверное, нужно рассматривать отдельно – там даже с учетом социалки, все, как говорят у нас в девелопменте, летит. Но в регионах все по-другому, особенно в районах, где эта история гораздо сложнее. И здесь, возможно, стоит продолжить обсуждение в той части, может быть, какой-то о диверсификации требований, в части финансирования относительно столичных регионов, региональных центров и вот таких малых городов», – считает Аршак Макян.
Предложение. По словам эксперта, нужна диверсификация требований КРТ в зависимости от численности населения, локации, обеспеченности инженерной инфраструктуры, удаленности от региональных и столичных центров и так далее.
Роман Капинос в свою очередь для решения этой проблемы предложил сделать калибровку городов.
«Должна быть четкая группировка требований в зависимости от ВРП, динамики ввода, себестоимости и др. Должна быть калибровка, условно, города группы «А» – КРТ за средства девелопера или комбинированного финансирования, города группы «Б» – исключительно за средства бюджета, города группы «С» – всегда за счет средств бюджета. И города должны стремиться на уровне градоначальников перейти, условно, с группы «В» в группу «А», тогда и для них это будет стимулом», – сказал он.
Проблема 9. Отсутствие процедуры банкротства по договорам КРТ.
«Неоднократно задавался в законодательном поле вопрос о том, каким образом запускать процедуру банкротства по договорам КРТ. В настоящее время непонятно, как запускать эту процедуру. Мы давали свои инициативы, но, к сожалению, инициативы, которые мы подавали, требуют изменения целого ряда законодательных актов. Думаю, что в ближайшем будущем изменить их все не удастся», – рассказала Анна Должанская.
Предложение. Разработать механизм банкротства. При этом, отметила Анна, важно рассматривать очередность банкротства, чтобы не останавливать развитие всего комплекса в целом, как вариант.
«Мы предлагали делать так: выдавать единое разрешение на строительство на очередь, на все объекты и жилой и социальной инфраструктуры, закрывать это единым разрешением на ввод. И банкротить это очередностью. То есть, первая очередь у нас впадает банкротство, а остальную территорию можно повторно выставить на торги, чтобы не останавливать развитие всего комплекса в целом, как вариант», – отметила эксперт.
Проблема 10. Отсутствие механизма синдицирования при развитии крупных участков.
«В механизме КРТ на крупные участки нет четко прописанного механизма синдицирования девелоперов, не прописаны права и обязанности в рамках отдельно взятого договора. Особенно в части развития регионов. Региональный девелопер, не обладая достаточным количеством финансовых ресурсов, но обладая уникальной региональной экспертизой, понимая в том числе, архитектурный код, имея дружеские отношения с органами власти с точки зрения быстрого прохождения документов, может привлекать федеральных девелоперов. Федеральные девелоперы могли бы отдать основную операционную часть на девелопера – условного агента – и забрать себе услугу, часть риск-тейка, но при этом зарабатывать определенную маржу», – объяснил Роман Капинос.
Предложение. По словам эксперта, нужен управляющий в лице государственного муниципалитета или должен быть четкий механизм. Когда есть опцион, по которому конгломератом девелоперов, условно говоря, федеральные и региональные, откупаею его долю в операторе и становится участниками синдиката. Но участие регионального оператора должно быть в какой-то момент ограничено: когда речь идет об операционной стадии, мы между собой уже будем договариваться, считает Роман.
«Возможно, здесь можно доработать формы регионального оператора. Потому что там есть и форма акционерного общества, как вариант, возможность брать на это акционерное общество кредиты. Они могут как и расторговывать часть территорий, подсмотренных под комплексное развитие, так и часть осваивать самостоятельно, просто нанимая подрядные организации. То есть там есть различный комплекс механизмов», – предложила в свою очередь Анна Должанская.
Проблема 11. Различный уровень подготовки площадки под КРТ.
«Уровень подготовки площадки и готовность региональных властей это делать разные в регионах. Осознанность в регионах в части подготовки к КРТ по экономической модели субъективна. Чаще всего это просто разговоры с разными застройщиками по формату «здесь можно – здесь нельзя». И по сути дела устраиваются такие торги между разными застройщиками, какие ТЭПы написать в ту или иную конкурсную процедуру», – обратил внимание Юрий Перминов.
Предложение. По его словам, позиция органов власти должна быть именно в части наделения этими компетенциями, появления этих компетенций в части упаковки КРТ-механизмов.
Проблема 12. Нерабочий действующий механизм КРТ нежилой застройки с большим количеством собственников.
«Огромная проблематика связана с КРТ нежилой застройки, трансформацией именно нежилых территорий, промышленных кластеров. Хорошо, когда есть один собственник, купил у него площадку по инициативе правообладателя, пошел, о чем-то договорился, территория упаковалась. Но чаще всего собственников много, огромное количество разных интересов, кластеров и так далее. Но в части нежилой застройки единственным инструментом является на сегодня критериям признания – наличие там самостроев и так далее. На территорию доступа нет. И когда появляется много собственников, по сути дела использовать механизм КРТ для таких территорий проблематично», – поделился Юрий Перминов.
Предложение. Региональные власти должны стать ленд-девелопером, считает эксперт: «Чтобы понимать, сколько у них математика на квадратный метр земли падает, на квадратный метр жилья. Раздать на каких-то условиях небольшими кусками разными разным застройщикам, чтобы на территорию можно было застройщиков запустить».
Проблема 13. Отсутствие единого шаблона оценки территории с точки зрения экономики и финансов.
«Многие субъекты сейчас оказались в такой фазе, когда они должны эту математику считать по каждой территории. То есть собирать экономику, финансовую модель. Нет единого инструмента – таблички электронной, в которую они могли бы поставить данные и сказать, летит проект или не летит. Каждый придумывает свое», – сказал Юрий Перминов.
Предложение. Разработать шаблон оценки.
Проблема 14. Недостаточная инициатива и компетенции органов власти при реализации проектов КРТ
Такую проблему во время выступления обозначила Алёна Мурзина.
«Законодатель дал достаточно большой объем полномочий регионам. Но мы сталкиваемся с тем, что органы власти на местах не очень инициативны в реализации этих полномочий, не выходят за рамки привычного. Это отражается, в том числе и на параметрах застройки. И получается, что застройщик не может реализовать проект с некоторым отклонением от стандарта, даже если от этого зависит качество застройки. Не очень инициативны города и в плане формулирования дополнительных требований к участникам торгов, реализации их на конкурсной основе. Переосмысление большой территории требует наличия глубоких компетенций, цена ошибки слишком велика. Здесь нужен крупный, стабильный, надежный застройщик. А город проводит аукционы, единственным критерием выигрыша в которых является стоимость земли, но никак не результат проекта, который будет реализован», – обратила внимание эксперт.
Предложение. При подготовке решения о КРТ важно привлекать девелоперское сообщество, считает эксперт. Чтобы адекватно оценивать эти проекты, в том числе с точки зрения экономической составляющей.
Проблема 15. Критерий смежности земельного участка при реализации проектов КРТ по инициативе правообладателя мешает вовлекать в оборот соседние земельные участки.
«Рядом с участками, которые у нас в собственности, есть большой земельный участок, который находится в муниципальной собственности, порядка 40 гектар. Он находится рядом, но от нашего участка его отделяет дорога. Казалось бы, участок рядом и ничто не мешает разместить там социальные объекты. Но из-за такого критерия, как смежность, это реализовать невозможно. Что остается застройщику? Только разместить социальные объекты на земельных участках, которые в собственности. И здесь вопрос к экономической целесообразности проекта в целом», – считает Екатерина Вострокнутова.
Предложение. «В качестве инициативы, может быть, предложить исключить такой критерий, как смежность, и, допустим, размещение таких земельных участков в одном элементе планировочной структуры. Либо, чтобы этот участок находился в радиусе территориальной доступности, который предусмотрен местными, либо региональными нормативами градостроительного проектирования», – отметила Екатерина.
Проблема 16. Различная трактовка федерального законодательства на региональном уровне.
«Например, после внесения изменений в Градкодекс в декабре 2020 года, многие муниципалитеты стали на своих картах отмечать правила землепользования и застройки, выделять карты с зонами КРТ. При этом основной вопрос у застройщика – должен ли он или это его право заключать договор комплексного развития. Муниципалитеты и регионы по-разному трактуют эту норму», – сказала Екатерина Вострокнутова.
Предложение. Эксперт считает необходимым на федеральном уровне урегулировать этот вопрос или дать соответствующие разъяснения и направить их в регионы.
Проблема 17. Вопрос формирования земельных участков под КРТ, если проект реализуется по инициативе правообладателя.
«Статья 48 Градостроительного кодекса, часть 1.3. Она направлена на сокращение сроков реализации девелоперского проекта и говорит о возможности подготовки проектной документации, прохождение экспертизы до формирования земельных участков в соответствии с документацией по планировке территории. Но тут возникает основной вопрос: сделали проектную документацию, прошли экспертизу, но на следующем этапе получить разрешение на свидетельство не можем, потому что не сформирован земельный участок. По 51-й статье про устанавливающие документы, это одни из основных документов, которые мы сдаем для РНС. Если мы сделали проект, прошли экспертизу и потом начинаем формировать земельные участки в соответствии с ДПТ, то мы возвращаемся на несколько шагов назад. Получается, должны скорректировать проектную документацию, так как у нас меняются исходные данные», – сказала Екатерина Вострокнутова.
Предложение. Спикер предложила рассмотреть возможность заключения КРТ по инициативе правообладателей не только в отношении земельных участков, но и земель, и уже в соответствии с документацией по планировке территорий, предусматривать их формирование под те или иные цели.
Проблема 18. Проблема «последнего собственника» при реализации проектов КРТ с ИЖС.
«Когда мы выкупили из ста 95 участков, и оставшиеся собственники понимают, что сейчас они могут продаться максимально дорого, потому что девелопер уже к точке формирования земельного участка подошел. И в этом смысле собственники могут тебе бесконечно “крутить руки” повышая стоимость выкупа их дома. И эта проблема не решается на законодательном уровне», – напомнил Роман Капинос.
Предложение. Эксперт предлагает ограничить количество времени, которое должно быть потрачено на принятие решения.
Проблема 19. Недостаточное число установленных законом категорий инициаторов проектов КРТ. Пока – только правообладатели.
«В статье 65 ГК РФ скрестили три ужа, то есть три формы КРТ и одного ежа – только одного из возможных инициаторов КРТ. На мой взгляд это неправильно было сделано и сегодня очень много вопросов на практике возникает именно в связи с тем, что, определив таким образом виды КРТ, дальше законодатель в статьях соответствующих все это изложил вперемешку и на практике достаточно сложно это применять», – объяснил Андрей Кирсанов.
Предложение. Требуется отдельное правовое регулирование (хотя бы в виде статьи в Градостроительном кодексе) для наиболее часто встречающихся пересечений видов КРТ с соответствующими категориями инициаторов проектов – Правительство РФ, Высшие органы исполнительной власти субъектов РФ, Главы местных администраций, считает эксперт.
Проблема 20. Отсутствие в установленных законодательством видах КРТ смешанной застройки.
Это еще одна проблема, на которую обратил внимание Андрей Кирсанов.
«Есть “смешанная застройка”, которой в Градостроительном кодексе сегодня нет. Но на практике она есть. Например, когда на территории, подлежащей комплексному развитию, находится много ИЖС, СНТ, гаражи и другие объекты, которые существенно влияют на особенности принятия и реализации решений о комплексном развитии территории», – сказал спикер во время выступления.
Предложение. Дополнить.
Проблема 21. Отсутствие возможности определить ряд существенных условий договора КРТ на момент его заключения в случае отсутствия документации по планировке территории.
«Есть существенные условия договора о КРТ, которые невозможно определить на момент его заключения, когда отсутствует документация по планировке территории. Дело в том, что подготовка документации по планировке территории в соответствии с градостроительным кодексом относится к обязанностям частного партнера. Но если у нас нет документации по планировке территории, то как определить? И дальше три пункта. Соотношение общей площади жилых и жилые в помещении, объемные этапы и сроки строительства, перечень объектов инфраструктуры, в том числе которые надо передать в публичную собственность – определить это невозможно», – сказал Андрей Кирсанов.
Предложение. По его словам, если нет документации по планировке территорий, то торги можно проводить не в форме аукциона, а в форме конкурса и победителем считать лицо, которое предложит наиболее оптимальный или лучший по мнению комиссии, которая будет оценивать, проект планировки территорий.
Проблема 22. Вопрос ответственности сторон по договору о КРТ.
«Один из кейсов, известных мне, говорит нам о том, что ответственность частного партнера предусматривается достаточно жесткая. В примере – это штраф в размере 100 тысяч за каждый день по нарушению сроков по договору, а ответственность публичного партнера предусматривается в соответствии с действующим законодательством. Ну и вопрос, который тоже, скорее всего, риторический: Можно ли назвать такие условия договора партнерскими?», – задал вопрос Андрей Кирсанов.
Предложение. Установить паритетную ответственность сторон договора, сказал спикер.
Проблема 23. Отсутствие условий расторжения договора о КРТ.
«Что нам говорит Гражданский кодекс: в договор, заключенный на торгах, можно вносить изменения. То есть заключать дополнительные соглашения по ряду оснований. Из того, что там указано, к нам относится два: основания, установленные законом и по иным основаниям. В последнем есть важная оговорка – если изменение договора не влияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах. И если мы будем руководствоваться 448 статьей Гражданского кодекса, то мы попадаем в патовую ситуацию: у нас в договоре отсутствуют необходимые существенные условия, и нам надо дополнительным соглашением эти условия определить, но мы это сделать не можем, потому что это может повлиять на определение цены», – отметил Андрей Кирсанов.
Предложение. «Необходимо правовое регулирование условий изменения заключенных договоров о КРТ с учетом акцентов, которые сегодня были поставлены. Наверное, надо отдельно еще и говорить о том, что необходимо определять условия расторжения договоров о КРТ, потому что такие вопросы действительно могут возникнуть», – заключил эксперт.
В завершении эфира Светлана Опрышко поблагодарила участников и всех зрителей:
«Спасибо спикерам за подробные обзоры. Надеюсь и участникам, и зрителям трансляции охваченные сегодня темы будут полезны для работы с проектами в рамках КРТ, в том числе, в части законодательного регулирования. Вопросы сегодняшнего эфира, проблемы и предложения застройщиков будут нами переданы в Минстрой РФ в работу», – подчеркнула Светлана Опрышко.
Запись круглого стола доступна по ссылкам:
- просмотр на портале Всеостройке.рф;
- просмотр на Youtube;
- просмотр на Rutube.
Ознакомиться с презентациями спикеров можно здесь.
Следующий эфир на тему: «Битва it-решений для комфортного перехода застройщиков на ТИМ» пройдет 6 августа в 11:00-12:00 (МСК). Регистрация открыта по ссылке.
Новости по теме
В качестве спикеров сессии выступили замглавы Минстроя России Константин Михайлик, проректор МАРХИ по проектному управлению и воспитательной работе Павел Жбанов, президент НОТИМ Михаил Викторов, директор Всеостройке.рф и президент Ассоциации «Альянс девелоперов по разработке и внедрению ИИ» Светлана Опрышко и другие спикеры.
01-09-2024 12:36 27 августа на портале Всеостройке.рф прошла «Битва it-сервисов для комфортного оформления сделок с недвижимостью».
30-08-2024 12:14 Битва инновационных технологий в строительстве проекта Build Up Фонда «Сколково» прошла прямом эфире на портале Всеостройке.рф 22 августа.
27-08-2024 14:42 По мнению ТОПов крупнейших девелоперов и зрителей.
22-08-2024 17:04 Последние новости
Редакция Всеостройке.рф изучала лидеров рынка и выбирала идеальное место для жизни в столице Башкирии.
19-09-2024 16:14 Партнеры планируют масштабировать бизнес и выводить компанию на международный рынок.
19-09-2024 13:46 Портал Всеостройке.рф выяснил, где находится и как выглядит жилье самой богатой женщины РФ Татьяны Бакальчук
19-09-2024 13:13 Редакция Всеостройке.рф попыталась ответить на вопрос не только финансовый, но и стратегический.
19-09-2024 10:30 
