Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает о возможной выгоде при приобретении таких квартир.
В 2014 году многие люди, пытаясь спасти свои рублевые сбережения от обесценивания, вложили их в недвижимость. Однако грядущие налоговые изменения, вступившие в силу с 2016 года, могли преподнести им неприятный сюрприз. С 1 января 2016 года минимальный срок владения квартирой для продажи без уплаты налога увеличился с трех до пяти лет. Это обстоятельство подтолкнуло многих инвесторов к активному выводу своих активов в денежную форму путем переуступки прав на свои инвестиционные квадратные метры.
На сегодняшний день одним из самых безопасных и привлекательных вариантов для среднесрочного инвестирования (на срок от трех до пяти лет) является приобретение квартир в новостройках напрямую от частных инвесторов.
Существует несколько причин, обуславливающих привлекательность данного подхода:
1. Нестабильность арендного бизнеса
Рынок аренды жилой недвижимости переживает не лучшие времена. Покупка готовой вторичной недвижимости с целью сдачи в аренду в настоящее время не является оптимальным решением. Окупаемость инвестиций превышает 20 лет, а сервисные издержки и постоянные проблемы с арендаторами в сочетании со снижением ставок аренды превращают объект скорее в пассив, нежели актив.
2. Высокие риски инвестиций в «замороженные» новостройки
Значительное количество строящихся жилых комплексов либо заморожены, либо отстают от графика. Инвестиции на ранних этапах строительства (от котлована до подведения коммуникаций) сопряжены с повышенным риском и вероятностью заморозки капитала на неопределенный срок. Особенно это касается инвестиций в объекты на этапе котлована или в долгострои.
Причина № 1: Привлекательная цена
Стоимость квартир в новых домах, предлагаемых частными инвесторами, как правило, на 5–10% ниже, чем цены, установленные самим застройщиком. Это обусловлено тем, что частные инвесторы не связаны кредитными обязательствами и жестким планом продаж. Они готовы зафиксировать прибыль, которая обычно составляет от 50% до 70% от первоначальных вложений.
Приобретая такую недвижимость, совсем не обязательно сразу же вкладываться в ремонт, особенно учитывая рост цен на строительные материалы, вызванный колебаниями курса валют.
Кроме того, продавцы заинтересованы в скорейшей реализации своих активов, чтобы избежать изменений в налоговом законодательстве, которые вступили в силу в 2016 году и привязали налогооблагаемую базу к кадастровой стоимости объекта. Ожидание в течение пяти лет для получения налогового вычета явно не входит в планы инвесторов.
Причина № 2: Отсутствие юридических рисков
Наличие свидетельства о собственности и ключей от квартиры, а также низкая вероятность наличия прав третьих лиц на объект (что, разумеется, требует тщательной проверки) являются весомыми аргументами в пользу юридической чистоты сделки.
Рассматриваемые объекты, оставаясь в состоянии «бетона», могут принести владельцу прибыль в размере 30–40% в течение трех лет, что соответствует примерно 10% годовых. Этот вариант идеально подходит для консервативных инвесторов, стремящихся к разумной прибыли при минимальных рисках.
Приобретение квартиры на начальном этапе строительства и ее последующая продажа ближе к завершению проекта может стать не только способом сохранения сбережений от инфляции и экономических колебаний, но и возможностью получения неплохой прибыли. При правильном подходе доходность таких инвестиций может достигать около 30% от вложенных средств, что является весьма привлекательным показателем, учитывая относительно короткий срок инвестирования. Однако для реализации такого сценария потребуется приложить определенные усилия и тщательно проанализировать рынок.
Наиболее ликвидными объектами недвижимости на рынке являются квартиры-студии и однокомнатные квартиры. Благодаря небольшому метраж их стоимость относительно невысока, и они пользуются стабильным спросом на вторичном рынке. Конечно, более просторные квартиры также находят своих покупателей, но шансы быстро продать такую недвижимость значительно ниже, что напрямую влияет на размер прибыли. Студии же сегодня пользуются особой популярностью, часто приобретаются в качестве первого жилья и охотно кредитуются банками.
Как бы вам ни хотелось начать с выбора конкретного жилого комплекса, придется немного потерпеть. В вопросе инвестирования в недвижимость надежность застройщика является paramount, причем это одинаково важно как для последующей продажи квартиры, так и для проживания в ней.
Первое правило здесь: чем крупнее и известнее строительная компания, тем лучше. Не стоит забывать, что главной целью является сохранение и приумножение средств, поэтому вложение в молодую компанию, реализующую свой первый проект, выглядит крайне рискованным. Однако и выбор крупного застройщика требует тщательной проверки. К счастью, сделать это самостоятельно не составит особого труда, так как вся необходимая информация доступна в интернете.
Начните с изучения количества объектов, построенных компанией, и количества находящихся в процессе строительства. Если число текущих активных строек значительно превышает число завершенных объектов, это может служить аргументом в пользу отнесения застройщика к менее надежным. Причина проста — в случае возникновения финансовых трудностей компания, скорее всего, сосредоточится на завершении наиболее прибыльных проектов (например, тех, что уже почти достроены), оставив менее рентабельные (в том числе и те, в которые мы собираемся инвестировать) без должного внимания.
Не менее важным фактором является наличие у застройщика успешно завершенных проектов в вашем регионе. Например, если все удачные проекты были реализованы в соседней области, а в вашем городе компания только начала строительство первых объектов, стоит задуматься. Безусловно, опыт и ресурсы у нее имеются, но бюрократические сложности никто не отменял.
Еще одним важным пунктом в анализе строительной компании является проверка на отсутствие крупных долгов и активных исполнительных производств. Данные о задолженностях можно посмотреть в проектной декларации объекта строительства, а информацию о судебных разбирательствах — на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов.
Если по всем вышеперечисленным пунктам выбранная строительная компания вас устраивает, можно переходить к финальной проверке — отзывам в социальных сетях. Почитайте, что пишут об уже сданных проектах, качестве строительства и отделки, переносах сроков сдачи и их причинах. Не имеет смысла повторять чужие ошибки и наступать на те же грабли.
После того, как вы отобрали несколько надежных застройщиков, пришло время изучить объекты, находящиеся у них в работе. Как уже говорилось ранее, проекты на финальной стадии строительства не подходят для инвестирования. Тем не менее, можно организовать экскурсию на такой объект, чтобы лично оценить качество строительства и используемые материалы. Обратите внимание на следующие моменты:
Оцените транспортную доступность, близость к остановкам общественного транспорта, станциям метро и основным автомагистралям. Удобное расположение является важным фактором для потенциальных покупателей или арендаторов.
Обратите внимание на наличие в шаговой доступности детских садов, школ, поликлиник, магазинов, парков и других объектов социальной инфраструктуры. Развитая инфраструктура делает жилой комплекс более привлекательным для проживания.
Оцените экологическую обстановку в районе, наличие зеленых зон, удаленность от промышленных предприятий и шумных автомагистралей. Благоприятная экология повышает привлекательность жилья.
Изучите планировки квартир в выбранном жилом комплексе. Оптимальные планировки, учитывающие современные требования к комфорту и функциональности, являются важным фактором при выборе жилья.
Оцените качество строительства дома, используемые материалы и технологии. Некачественное строительство может привести к проблемам в будущем и снизить ликвидность объекта.
Изучите планы развития района, включая строительство новых социальных объектов, транспортной инфраструктуры и коммерческих предприятий. Развитие района, как правило, приводит к увеличению стоимости недвижимости.
После выбора надежного застройщика и перспективного жилого комплекса необходимо определиться со стратегией инвестирования. Существует несколько основных стратегий, каждая из которых имеет свои преимущества и недостатки:
Эта стратегия предполагает покупку квартиры на самом раннем этапе строительства, когда цены минимальны. Однако она сопряжена с наибольшими рисками, так как существует вероятность задержки строительства или даже заморозки проекта.
Эта стратегия предполагает покупку квартиры на этапе возведения каркаса здания. Цены на этом этапе уже выше, чем на этапе котлована, но риски снижаются, так как строительство уже ведется.
Эта стратегия предполагает покупку квартиры на этапе завершения строительства, когда дом уже практически готов к сдаче. Цены на этом этапе максимальны, но риски минимальны.
Эта стратегия предполагает покупку апартаментов с целью последующей сдачи в аренду. Она позволяет получать стабильный доход от аренды, но требует дополнительных затрат на управление и обслуживание апартаментов.
Инвестирование в новостройки, как и любые другие инвестиции, сопряжено с определенными рисками. Основные риски включают:
Для минимизации рисков рекомендуется:
Проверять репутацию, финансовую устойчивость и опыт застройщика.
Внимательно изучать проектную декларацию, разрешение на строительство, договор долевого участия и другие документы.
Не вкладывать все свои средства в один проект, а распределить их между несколькими объектами недвижимости.
Рассмотреть возможность страхования рисков, связанных с инвестициями в новостройки.
Предположим, вы приобрели квартиру-студию на этапе котлована за 2 миллиона рублей. Через год, когда дом был построен на 50%, вы продали квартиру за 2,6 миллиона рублей. Ваша прибыль составила 600 тысяч рублей, а доходность инвестиций — 30% годовых.
Однако следует учитывать, что из полученной прибыли необходимо будет уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%, что составит 78 тысяч рублей. Таким образом, чистая прибыль составит 522 тысячи рублей.
1. Тщательно изучайте рынок недвижимости, анализируйте предложения различных застройщиков и выбирайте объекты, соответствующие вашим целям и возможностям.
2. Консультируйтесь с юристами, риэлторами и другими специалистами, имеющими опыт работы на рынке недвижимости.
3. Задавайте вопросы застройщику, риэлтору и другим участникам сделки. Узнавайте все интересующие вас детали и не стесняйтесь просить разъяснения.
4. Инвестирование в новостройки сопряжено с определенными рисками, поэтому будьте готовы к возможным потерям.
5. Не стремитесь получить максимальную прибыль любой ценой. Помните, что главное — сохранить свои средства и получить разумный доход.
Инвестиции в новостройки могут стать отличным способом сохранения и приумножения средств. Однако для достижения успеха необходимо тщательно изучать рынок, выбирать надежных застройщиков и перспективные объекты, а также учитывать возможные риски и минимизировать их.
*Информация, представленная в статье, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Ранее мы также писали о флиппинге квартир, а еще о том, как заработать на кладовках.
Усадебный комплекс был в свое время владением как московских купцов, так и любимым пристанищем творческой интеллигенции.
12-12-2025 13:51 На сегодня компания уже имеет высокую долговую нагрузку (отношение долг/капитал 4,9х).
12-12-2025 12:03 Российские города ждет самое масштабное за последние десятилетия переосмысление.
11-12-2025 16:11 Этот современный инженерный объект соединяет столичный район Некрасовка и подмосковные Люберцы.
11-12-2025 15:54 
10 декабря в Минстрое России прошло итоговое заседание Комиссии по вопросам ценообразования и технического и ценового аудита Общественного совета Минстроя России.
12-12-2025 14:41 
Его экспрессионистские здания рождались из детских каракулей, а сам он стал героем «Симпсонов».
12-12-2025 14:26 
О поддержке стройотрасли, новых обсуждаемых законопроектах, тарифах и ценах, арендном жилье, семейной ипотеке и немного о личном — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
12-12-2025 14:10 
Усадебный комплекс был в свое время владением как московских купцов, так и любимым пристанищем творческой интеллигенции.
12-12-2025 13:51 
В 2025 году начались работы по демонтажу культового офисного здания St Helen’s Tower — одного из последних примеров модернизма Великобритании времен конца 1960-х.
12-12-2025 13:12 
Он находится в холмах вблизи Гонконга.
12-12-2025 12:57 
Такие сделки будут проводиться исключительно через банковские карты или электронные платёжные системы.
12-12-2025 12:24 
На сегодня компания уже имеет высокую долговую нагрузку (отношение долг/капитал 4,9х).
12-12-2025 12:03 
На сайте Минфина опубликован обновленный перечень банков, которые удовлетворяют требованиям, установленным п. 1 ст. 45 Закона № 44-ФЗ.
12-12-2025 7:24 
Минэнерго и ФАС рассматривают возможность возмещать первому заявителю часть затрат на технологическое присоединение к электросетям, если к ним впоследствии присоединились другие потребители.
12-12-2025 7:08 
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
