Флиппинг квартир: что это и как заработать на недвижимости

Редакция портала Всеостройке.рф рассмотрела особенности этого бизнеса.

Перепродажа отремонтированной недвижимости с целью получения прибыли – это флиппинг. Успешные операции могут принести значительную прибыль (до 60%), однако риск неудачных сделок и замораживания капитала также высок. Рассмотрим особенности этого бизнеса, способы выбора объектов и потенциальные риски.

Флиппинг, происходящий от английского «to flip» (переворачивать), подразумевает быструю сделку: покупку недвижимости в неудовлетворительном состоянии, капитальный ремонт и быструю перепродажу по более высокой цене. В США чаще всего объектом флиппинга являются дома, в России – квартиры. Высокий темп работы – три квартиры в год – требует оптимизации всех этапов сделки, включая поиск объекта, ремонт и продажу.

В Соединенных Штатах Америки  инвестиции в недвижимость с целью быстрой перепродажи стали одним из распространенных способов накопления капитала среди молодого поколения. Положительная динамика рынка недвижимости, наблюдаемая с 2008 года,  обеспечивает  рост  стоимости  объектов  в  течение  необходимого  для  ремонта  и  продажи  времени (примерно  полгода),  что  позволяет  получать  прибыль  в  размере  2-3%.  Высокий  и  стабильный  спрос  на  недвижимость  в  многих  районах  также  способствует  успеху  этой  стратегии. Однако  значительная  конкуренция  на  рынке,  обусловленная  большим  количеством  участников,  делает  поиск  выгодных  предложений  сложной  задачей,  особенно  в  крупных  мегаполисах,  таких  как  Нью-Йорк,  Лос-Анджелес  и  Сан-Франциско. Популярность  флиппинга  подтверждается  проведением  специализированных  платных  семинаров  и  тренингов,  которые  посещают  десятки  людей  несколько  раз  в  неделю.

Рынок  флиппинга  в  России  включает  в  себя  значительное  количество  участников  –  от  профессиональных  инвесторов  до  частных  лиц,  делающих  единичные  сделки. Всего в России насчитывается около 200 тысяч флипперов. Активны из них, то есть совершают хотя бы одну сделку в квартал, примерно 10 тысяч. На настоящий момент инвестиции в недвижимость с последующей перепродажей в России набирают популярность. Однако для крупных девелоперов самостоятельное управление большим количеством объектов в разных регионах требует значительных административных ресурсов. Учитывая это, компания «Самолет Плюс» сосредоточилась на разработке универсальной платформы для всех участников рынка флиппинга. Данный подход позволяет масштабировать сервис и обеспечить флипперов необходимыми инструментами, ранее отсутствовавшими на рынке.  Запущенная  платформа  «Флиппинг Плюс»  от компании «Самолет Плюс» позволяет  инвесторам  осуществлять  все  этапы  сделки  –  от  поиска  и  приобретения  жилья  до  его  реновации  и  реализации. Компания запустила  свой  пилотный  проект  по  флиппингу  в  декабре  2023  года,  успешно  продав  девять  реконструированных  квартир, которые на сегодняшний день проданы. Пилотный проект помог выстроить процесс, понять проблемы, с которой сталкиваются флипперы на всем цикле сделки, но в роли самостоятельного флиппера компания выступать не планирует.

Рассмотрим этапы флиппинга:

1. Поиск подходящего объекта на рынке недвижимости;

2. Анализ потенциала объекта и принятие решения о покупке;.

3. Покупка и регистрация сделки;

4. Составление сметы ремонтных работ;

5. Выбор и найм ремонтной бригады;

6. Закупка строительных материалов;

7. Строгий контроль ремонтных работ;

8. Профессиональная фотосъемка обьъекта;

9. Поиск покупателя;

10. Заключение сделки купли-продажи.

Каждый этап требует тщательной подготовки и профессионального подхода. Финансирование сделки, как правило, осуществляется за счет собственных средств. Использование ипотечного кредитования возможно, но менее выгодно из-за ограничений, связанных с владением объекта банком до полного погашения кредита.

Успех в флиппинге зависит от множества факторов, включая тщательный анализ рынка недвижимости, оценку потенциала объекта, эффективное управление ресурсами и быструю реализацию отремонтированного объекта. Перед началом работы необходимо тщательно оценить риски и разработать детальный бизнес-план.

Выбор объекта для флиппинга на вторичном рынке недвижимости требует комплексного анализа, выходящего за рамки просто низкой цены. Ключевыми факторами являются:

• Расположение

Предпочтительны обжитые районы с развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью (не более 20 минут ходьбы до метро, ж/д станции или остановок общественного транспорта). Районы с низкой привлекательностью увеличивают риски длительной продажи.

• Площадь

Однокомнатные квартиры и студии – наиболее ликвидный товар на рынке. Ремонт в них обходится дешевле, а потенциал повышения цены при перепродаже выше, чем у более просторных вариантов.

• Инфраструктура

Близость к университетам, бизнес-центрам, торговым центрам, паркам и другим объектам инфраструктуры повышает привлекательность квартиры и расширяет круг потенциальных покупателей.

• Вид из окна

Красивый вид (зелень, река, панорама) увеличивает ценность квартиры. Неблагоприятные виды (шумные улицы, шоссе) снижают привлекательность, если только не компенсируются другими положительными факторами.

• Состояние здания и придомовой территории

Внешний вид дома, подъезда, общего коридора играет важную роль. Серьезные недостатки (трещины, повреждения, плохой запах, мусор) могут затруднить быструю продажу. Дом, прошедший капитальный ремонт, или запланированный к нему, более привлекателен.

Только комплексная оценка всех этих факторов позволит выбрать объект, максимизирующий прибыль от перепродажи и минимизирующий риски. Оценка потенциала квартиры для флиппинга включает сравнение её рыночной стоимости с ценами аналогичных отремонтированных квартир в том же районе. Отсутствие перспективы продажи по более высокой цене делает инвестиции невыгодными.

Квартиры, продающиеся с существенной скидкой, часто имеют недостатки, снижающие их стоимость: обременение залогом, задолженность по коммунальным платежам, незаконная перепланировка, плохое техническое состояние. Эти недостатки и создают возможность для получения прибыли при флиппинге.

Однако, некоторые факторы требуют особой осторожности: недавняя смена собственника или наследование квартиры. Перед покупкой необходимо тщательно проверить документацию:

• Действительность паспорта собственника;
• Наличие справок из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• Выписка из домовой книги;
• Выписка из ЕГРН, отражающая историю перехода права собственности;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Список необходимых документов может быть шире, в зависимости от конкретных обстоятельств. Тщательная проверка документов – важнейший этап, минимизирующий риски приобретения проблемного объекта.

Флиппинг домов в России менее распространен, чем перепродажа квартир, в основном из-за более длительных сроков ремонта и сезонной зависимости. Требования к объектам схожи с требованиями к квартирам: важны местоположение, доступность транспорта, чистота документов и наличие коммуникаций.

Возможность проведения коммуникаций (водопровод, газоснабжение, канализация) может стать источником дополнительной прибыли. Оптимальными для флиппинга являются дома, требующие минимального ремонта (внутренняя отделка, кровля, окна, крыльцо).

Затраты на ремонт составляют значительную часть бюджета. Успех проекта зависит от умения договариваться с подрядчиками и поставщиками материалов. Экономия на материалах (до 30%) достигается за счет налаженных контактов. Бюджет ремонта должен быть строго ограничен стратегией, обеспечивающей планируемую прибыль.

Иностранные специалисты рекомендуют ограничивать стоимость покупки до 70% от планируемой стоимости после ремонта (за вычетом затрат на ремонт). Некачественный ремонт может привести к снижению ликвидности объекта.

Дизайн ремонтируемого дома должен учитывать современные тренды в дизайне интерьеров. Светлые тона, простые формы, минимализм и небольшие декоративные элементы способствуют быстрой продаже.

Согласно Налоговому кодексу, прибыль от продажи недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет, облагается налогом в размере 13% от разницы между ценой покупки и продажи. Флипперам, из-за краткосрочности сделок, необходимо уплачивать этот налог.

Занижение стоимости объекта в документах для минимизации налоговых выплат влечет за собой юридическую ответственность.

Для снижения налоговой нагрузки флипперы могут использовать легальные методы: оформление деятельности как индивидуального предпринимателя (ИП) с применением упрощенной системы налогообложения (6%) и налоговый вычет (ограниченный суммой 260 000 рублей и возможностью применения только один раз). Также доступно уменьшение налогооблагаемой базы на 1 млн рублей (не более одного раза в год).

Риски флиппинга:

• Финансовые риски

Непредсказуемые расходы на ремонт (скрытые повреждения, необходимость замены коммуникаций, выявление плесени или насекомых) могут привести к снижению прибыли или убыткам.

• Риски реализации

Длительный срок продажи отремонтированного объекта может свести на нет планируемую прибыль.

Неудачи в флиппинге возможны, и к ним необходимо быть готовым.

Быстрая продажа квартиры (в течение месяца) зависит от удачного сочетания расположения, транспортной доступности, инвестиционного потенциала и визуальной привлекательности.

Правильно подобранный дизайн интерьера, учитывающий потребности целевой аудитории, играет ключевую роль. Уют, эргономичная планировка и функциональное зонирование повышают ликвидность объекта. Однако, некоторые изменения планировки могут быть нецелесообразны (например, объединение кухни и гостиной).

Высококачественные фотографии квартиры, сделанные при дневном свете, с правильной композицией и демонстрирующие все достоинства объекта, значительно увеличивают интерес потенциальных покупателей. Удачно выстроенная композиция (вид из одной зоны в другую) помогает покупателю представить себя в квартире.

Выгоден ли флиппинг?

При наличии свободных средств, интереса к рынку недвижимости, навыков в дизайне и аналитических способностей флиппинг может быть выгодным бизнесом с потенциальной доходностью до 60% (после вычета расходов и налогов). Однако инвестирование последних сбережений сопряжено с высокими рисками, связанными с возможными затруднениями в быстрой продаже объекта. В таком случае квартиру можно сдавать в аренду до изменения рыночной ситуации.

Мнения и советы экспертов

Успешная реализация проекта по флиппингу недвижимости предполагает  соблюдение  определенных  рекомендаций:

• Во флиппинге есть «правило 10 процентов»: общие расходы на ремонт и сделку следует удерживать в пределах 10%;
• Необходимо  закладывать  финансовый  резерв  на  непредвиденные  расходы,  связанные  с  обнаружением  скрытых  дефектов,  юридическими  нюансами  или  пролонгацией  сроков  продажи.

«Объект под флиппинг не должен иметь серьезных и критических недостатков: технических и правовых, которые невозможно устранить. Он должен быть ликвидным, с хорошей транспортной доступностью, инфраструктурой», – обращает внимание управляющий директор отделения «Сущевский» АН «Миэль» Александр Москатов.

Физические лица, по словам члена Ассоциации юристов России Александра Зелинко, могут продавать в год без рисков одну-две квартиры. Иначе они рискуют получить штраф за непостановку на учет в налоговой в размере 10% от доходов за три года предпринимательской деятельности (не менее 40 тысяч рублей).

• При  выборе  объекта  следует  тщательно  проверить  документацию,  привлекая  при  необходимости  юридическую  помощь,  и  учитывать  социальный  контекст  окружения;
• Квартиры  со  свободной  планировкой  предпочтительнее  с  точки  зрения  максимизации  прибыли;
• Для  достижения  наилучших  результатов  рекомендуется  посвящать  флиппингу  полный  рабочий  день. При полной занятости на основной работе вы не сможете контролировать весь процесс;
• Наиболее  выгодные  условия  для  флиппинга  создаются  на  рынке  с  высоким  спросом,  небольшим  предложением  и  положительной  динамикой  цен.

Ранее мы также писали о том, что такое аренда с правом выкупа и почему недвижимость такая дорогая.