Инвестиции в недвижимость: как купить несколько квартир и не отправиться в суд

Ни для кого не секрет, что лучшим объектом для инвестиций большинство граждан считает покупку недвижимости, особенно на стадии котлована, – ведь в этом случае в дальнейшем можно получить максимальную прибыль. Но мало кто знает, что можно попасть в законодательную ловушку и потерять как жилье, так и вложенные средства. Руководитель адвокатской компании, кандидат юридических наук, член Ассоциации юристов России, эксперт круглых столов и рабочих групп при Государственной Думе РФ Анастасия Васильевна Поликыржа детально рассказала порталу всеостройке.рф обо всех нюансах и тонкостях сложившейся практики. 

Про скупщиков, профессиональных инвесторов и оптовиков квартир! 

В последние месяцы формируется судебная практика, ограничивающая в правах граждан-дольщиков, которые приобрели не одну, а несколько квартир. По мнению ряда судов, покупка квартир не для улучшения условий личного проживания, а с целью получения прибыли делает невозможной защиту таких дольщиков, как обычных потребителей, в случае банкротства застройщика.

Этих граждан автоматически признают профессиональными инвесторами, в итоге лишая их права претендовать на жилье и даже возможность вернуть уплаченные деньги. Кроме того, их не включают в реестр участников строительства.

У покупателей-инвесторов мало шансов быть включенными в реестр требований 

Граждане, купившие квартиры в новостройке с целью дальнейшей перепродажи (покупатели-инвесторы), в случае остановки строительства и банкротства девелопера имеют право подать заявление о включении их в реестр требований.

Но с большой вероятностью получат отказ как со стороны конкурсного управляющего, так и со стороны арбитражного суда при попытке оспорить решение первого.

Дело в том, что согласно позиции Верховного Суда РФ, основная цель ускоренного банкротства застройщиков — это обеспечение приоритетной защиты прав дольщиков, вложившихся в строительство дома для решения своего жилищного вопроса, а не из-за стремления получить финансовую выгоду от дальнейшей перепродажи помещения.

Признаком того, что покупатель является инвестором, для арбитражного управляющего или суда может послужить факт покупки сразу нескольких квартир в доме, впоследствии ставшим долгостроем. Впрочем, никто не препятствует такому гражданину в судебном порядке доказывать, что покупка им сразу нескольких квартир не преследовала инвестиционных целей, а была вызвана желанием обеспечить жильем своих детей, например.

Недодольщики, или чем плохо покупать много квартир сразу

— А этот дом Пчелина купца, Саввы Петровича. Богатый человек купец Пчелин!..  (М. Горький, «Детство Ильи» 1901) 

Сейчас купца можно назвать частным инвестором.  И инвестировать можно и в квартиры, во много квартир. 

Вот только Верховный суд таких инвесторов за дольщиков не считает, поскольку эти квартиры были приобретены не для жизни в них, а для извлечения прибыли. Таким образом суд приравнивает их к юрлицам, на которых права обычных дольщиков больше не распространяются. 

Критерий установлен такой: если  человек купил по квартире всем детям,  племянникам, братьям и даже теще – это дольщик, а если для перепродажи или аренды, то он не дольщик.

Главная неприятность для «недодольщиков» в том, что  если будет установлена инвестиционная цель приобретения, то «квартирокупец» попадет только в четвертую очередь реестра требований кредиторов, а не вместе со всеми дольщиками.  И приоритетной защиты, как у дольщика, у него не будет. Тот факт, что «квартирокупец» оплатил все приобретенные им квартиры, роли абсолютно не играет.

Таким образом, горе-недодольщики теперь могут рассчитывать лишь на компенсацию от региональных фондов защиты прав дольщиков, если те достраивают дом. И то, скорее всего, только на частичную.

Вы спросите, зачем же Верховному суду понадобилось проверять цель приобретения квартир? А потому, что при достройке дома неожиданно «всплыл» законодательный пробел. Так, если в случае компенсации обманутым дольщикам существует установленный предел в 120 кв. м, то при достройке дома лимиты отсутствуют. В этом случае основной критерий – это включение в реестр. 

И теперь все суды будут обязаны проверять: а зачем же дольщику нужно было покупать так много недвижимости? Вдруг это неспроста.

Вот и вышло, что принцип «больше двух в одни руки не давать» действует и поныне. И, если Вы помните историю, в 1917 г. купцам очень не поздоровилось. Так что лучше купите лишнюю квартиру теще.