Ипотека с 1 апреля: банки перестали учитывать «серые» доходы заемщиков

Справки по форме банка, переводы от родственников и зарплата в конверте больше не помогут получить жилищный кредит. Разбираемся, что изменилось, кто в зоне риска и как подготовиться к новым правилам.

С 1 апреля 2026 года Центральный банк РФ кардинально ужесточил правила расчета показателя долговой нагрузки (ПДН) при выдаче ипотеки и других кредитов в соответствии с Указанием Банка России от 16 февраля 2026 № 7286-У. Формула осталась прежней: сумма среднемесячных платежей по всем обязательствам делится на среднемесячный доход, но изменилось наполнение этой формулы — а точнее, то, что банки теперь вправе считать доходом.

Отныне кредитные организации обязаны использовать данные, полученные из официальных государственных источников — Федеральной налоговой службы и Социального фонда России — через систему «Цифровой профиль». Доходы, не подтвержденные налоговой отчетностью или справками 2-НДФЛ, больше не принимаются во внимание.

Как было раньше

До апреля 2026 года система была значительно мягче. Банки могли учитывать при оценке платежеспособности практически любые сведения: справку от работодателя, выписку по счету, а главное — так называемую «справку по форме банка». Этот документ подтверждал доход заемщика, включая «серую» зарплату и премии, и оформлялся на бланке кредитного учреждения. Некоторые банки одобряли ипотеку по двум документам — паспорту и СНИЛС. В зачет шли переводы от родственников, доходы от сдачи жилья без договора, дивиденды по вкладам и инвестициям. Для зарплатных клиентов банки использовали внутренние модели оценки, одобренные ЦБ, которые позволяли учитывать «иные доходы» помимо зарплаты — фактически «дотягивая» показатели до нужных значений.

Что конкретно изменилось: семь ключевых нововведений

• Для наемных работников теперь учитывается только официальная зарплата, с которой работодатель уплачивает налоги. Любые «серые» выплаты в расчет не берутся.

• Выписка по счету теперь подтверждает ограниченный перечень доходов: зарплату, пенсию, социальные выплаты и доходы от сдачи недвижимости в аренду. Для всех остальных поступлений нужны дополнительные документы.

• Индивидуальные предприниматели и самозанятые обязаны подтверждать доход исключительно налоговыми декларациями и книгой учета доходов и расходов. Справки, которые предприниматель выписывал сам себе, больше не принимаются.

• Переводы от родственников, возвраты долгов и иные нерегулярные поступления (P2P-переводы, «помощь родственников», непроясненные обороты по счетам) не учитываются при оценке платежеспособности.

• Банки больше не смогут использовать внутренние модели для оценки «иных доходов» зарплатных клиентов. Модели, одобренные до 1 апреля, можно применять еще в течение года с момента одобрения. После этого — только документальное подтверждение.

• Банки будут сверять заявленный доход с данными Росстата по зарплате аналогичных специалистов в регионе. С 1 июля 2026 года к этим значениям будет применяться дисконт в 10% (коэффициент 0,9).

• Если заемщик ограничивает банку доступ к кредитной истории, его ежемесячные расходы по обязательствам автоматически приравниваются к величине дохода — ПДН становится равным 100%, что фактически гарантирует отказ.

Полностью отказаться от упрощенного подхода и учитывать только официально подтвержденные доходы планируется с 1 июля 2027 года.

Важно: новые правила распространяются не только на новые кредиты, но и на рефинансирование и увеличение лимитов по кредитным картам.

Кого изменения коснутся в первую очередь

Эксперты оценивают, что ужесточение затронет от 20% до 40% заемщиков.

• Индивидуальные предприниматели и самозанятые, которые занижают доходы в налоговых декларациях для экономии на налогах. Именно эта категория пострадает в первую очередь.

• Работники с «серой» зарплатой. Если работодатель платит налоги только с минимальной ставки, банк не сможет учесть реальный доход.

• Фрилансеры и арендодатели без оформления — те, кто сдает квартиру без договора или получает нерегулярные доходы. Теперь эти поступления не учитываются.

• Люди с высокой долговой нагрузкой. Даже при официальном доходе наличие нескольких кредитов делает ПДН критическим. Более того, с 1 апреля банки рассчитывают ежемесячный платеж исходя из всего одобренного лимита кредита, а не только фактической задолженности. Из-за этого долговая нагрузка формально вырастет.

• Клиенты с переменным, сезонным или проектным доходом: топ-менеджеры с большой премиальной частью, представители креативных индустрий. Их доход будет оцениваться с учетом истории за два года.

При этом, как отмечает зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам Каплан Панеш, для заемщиков с полностью официальным доходом ничего не меняется, а в некоторых случаях даже улучшается — исключаются ситуации, когда банк необоснованно занижал доход из-за отсутствия «белой» справки.

Удар по семейной ипотеке

Отдельная болезненная тема — семейная ипотека. Ключевые условия программы остаются прежними, но банки начнут значительно строже оценивать платежеспособность.

Созаемщик без подтвержденного дохода — например, мать в декрете — больше не улучшит параметры ипотеки: ее доход будет нулевым. Допустим, в семье муж зарабатывает 100 тысяч рублей, а жена находится в декрете. До апреля банк мог «дорисовать» супруге условный доход в 20–30 тысяч и одобрить кредит на квартиру стоимостью около 8 миллионов. По новым правилам вся нагрузка ложится на зарплату мужа — и максимальная сумма одобрения падает до 5–6 миллионов. В региональных городах, где средняя зарплата одного супруга едва покрывает ипотечный платеж за приличное жилье, такой разрыв может означать отказ от покупки или вынужденный переход в более дешевый сегмент.

Напомним, что с 1 февраля 2026 года семейную ипотеку невозможно оформить дважды на одну семью. Жилищный кредит доступен только один раз с обязательным созаемством супругов, что дополнительно сужает возможности.

Доля отказов вырастет

Показательно, что кредитные организации не стали ждать формального вступления новых правил в силу — ужесточение фильтров началось еще в феврале. Банки расширили инструментарий проверки: помимо финансовых документов, при оценке заемщика теперь могут анализироваться его активность в социальных сетях, геолокация и общий образ жизни.

Процент отказов по ипотечным заявкам неизбежно увеличится. Значительная часть потенциальных заемщиков трудоустроена в коммерческих компаниях, которые начисляют налоги с минимального оклада, — и именно эта сумма теперь станет единственным ориентиром для банка. Для многих ее окажется недостаточно. При этом не стоит ожидать волны тотальных отказов. Более вероятный сценарий — снижение одобряемых сумм. Там, где раньше банк выдавал полный запрашиваемый кредит, теперь предложат меньшую сумму, потребуют увеличить первоначальный взнос или привлечь созаемщика с подтвержденным доходом.

Отдельные вопросы вызывает механизм сверки заявленного дохода с данными Росстата. Средние значения зарплат по региону не всегда отражают реальность узких специальностей: доход конкретного специалиста может в два-три раза превышать среднестатистическую цифру. В результате часть вполне платежеспособных заемщиков — по разным оценкам, от 3% до 7% — рискует оказаться отсеченной от кредитования не из-за реального недостатка средств, а из-за несовершенства методики.

В целом доля заемщиков, ранее использовавших «серые» схемы подтверждения дохода, оценивается в 20–30% от общего числа ипотечных заявок. Именно этот сегмент ощутит изменения сильнее всего.

Как это повлияет на рынок недвижимости

Ужесточение накладывается на и без того сложную ситуацию: ключевая ставка держится на уровне 16%, рыночные ипотечные ставки составляют 20–22%, а условия льготных программ последовательно ужесточаются.

• Покупателей с одобренной ипотекой станет меньше. Часть заемщиков, которые были готовы обслуживать кредит даже по высокой ставке, не пройдут проверку доходов по новой методике. Особенно остро это ударит по первичному рынку, где традиционно подавляющее большинство сделок совершается с привлечением ипотеки.

• Вторичный рынок продолжит сжиматься. Рыночная ипотека и так практически недоступна для большинства покупателей, а отсечение заемщиков с неподтвержденными доходами дополнительно сузит и без того ограниченный круг тех, кто способен выйти на сделку.

• Льготные программы не компенсируют выпадающий спрос. Семейная, IT-ипотека и сельская ипотека остаются последними каналами доступного кредитования. Но новые правила расчета ПДН распространяются и на них — а значит, число получателей льготных кредитов тоже сократится.

• Застройщики усилят ставку на рассрочки. Девелоперы и раньше активно предлагали собственные программы рассрочек как альтернативу ипотеке. Теперь эта тенденция усилится. Однако и здесь пространство для маневра сужается: с 1 апреля 2026 года также вступил в силу закон № 283-ФЗ о сервисе рассрочки, ограничивающий срок погашения шестью месяцами и запрещающий разные цены на один и тот же объект в зависимости от формы оплаты. ЦБ и Минстрой готовят дополнительное регулирование рассрочек в сфере недвижимости.

• Рынок сместится в сторону состоятельных покупателей. Когда единственным пропуском к кредиту становится полностью прозрачный и высокий доход, застройщики будут вынуждены ориентироваться на более обеспеченную аудиторию. Парадоксальное следствие: жилье в массовом сегменте может подорожать — просто потому, что строить его станет менее выгодно, а предложение начнет смещаться в сторону премиальных форматов.

Однако в долгосрочной перспективе рынок станет здоровее. При всех краткосрочных болезненных последствиях ужесточение снижает системный риск: кредиты будут выдаваться людям, которые действительно способны их обслуживать. Просрочка сократится, качество банковских портфелей вырастет, а заемщики постепенно адаптируются — часть из них легализует доходы, часть найдет работу с «белой» зарплатой. Процесс займет время, но направление движения очевидно: эпоха ипотеки «по двум документам» закончилась.

Что еще изменилось в апреле 2026 года: коротко

Помимо ужесточения расчета ПДН, апрель 2026 года принес целый ряд изменений для рынка недвижимости.

1. Ужесточен контроль за сделками. С 10 марта 2026 года вступил в силу приказ Росфинмониторинга от 26.01.2026 № 13: риелторы и агентства недвижимости обязаны сообщать ведомству о сделках свыше 5 млн рублей. Для кредитных организаций порог — 75 млн рублей. Отчетность по новым правилам направляется с 1 апреля.

2. Новые правила распределения средств при банкротстве. С 3 апреля, по Федеральному закону от 23.03.2026 № 62-ФЗ, если ипотечное жилье является единственным для банкрота, деньги от его продажи распределяются: 80% — на погашение ипотеки, 10% — кредиторам первой и второй очереди, 10% — должнику (но не более суммы первоначального взноса и внесенных платежей).

3. Усилен контроль за тарифами ЖКУ. С 3 апреля ФАС получила право устанавливать предельные уровни цен на коммунальные услуги. За завышение тарифов региональным чиновникам грозит дисквалификация (изменения в КоАП). Президент РФ Владимир Путин подписал Федеральный закон от 23.03.2026 № 73-ФЗ «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях», которым устанавливается административная ответственность за неоднократное невыполнение предписания.

4. Земельные участки многодетных семей защищены от взыскания. С 3 апреля участки, предоставленные государством семьям с тремя и более детьми, нельзя изъять за долги (изменения в ст. 446 ГПК РФ). В перечень защищенного имущества также включен единственный автомобиль семьи.

5. Снижен предельный размер переплаты по микрозаймам — со 130% до 100% от суммы долга.

Что делать покупателям: пошаговый план

Для тех, кто планирует покупку жилья в ипотеку, эксперты рекомендуют:

1. Проверить свои данные. Через личный кабинет на «Госуслугах» можно увидеть, какие сведения о доходах доступны банкам.

2. Легализовать доходы заблаговременно. Для самозанятых — оформлять поступления через приложение ФНС, для арендодателей — заключать договоры и платить налоги, для ИП — вести книгу учета доходов и расходов и подавать декларации. Начинать нужно хотя бы за несколько месяцев до обращения за ипотекой.

3. Снизить долговую нагрузку. Закрыть мелкие потребительские кредиты, уменьшить лимиты по кредитным картам. Каждый рубль неиспользованного, но одобренного лимита теперь учитывается при расчете ПДН.

4. Рассмотреть привлечение созаемщиков с подтвержденным официальным доходом — супруга, родителей, братьев и сестер.

5. Увеличить первоначальный взнос. Это снижает запрашиваемую сумму кредита и улучшает параметры заявки.

6. Не откладывать обращение. Банки уже ужесточают требования, а с 1 июля 2026 года вступит в силу дополнительный понижающий коэффициент при упрощенной проверке доходов.

Решение ЦБ об обязательном использовании официальных данных — шаг к снижению рисков банковской системы и борьбе с «серыми» схемами кредитования. Для людей с полностью прозрачными доходами, по сути, ничего не меняется, но для значительной части заемщиков — от работников с конвертной зарплатой до предпринимателей с «оптимизированной» отчетностью — правила игры изменились кардинально.

Чем раньше вы приведете финансовые документы в порядок, тем выше шанс на одобрение ипотеки.

Ранее на портале мы подробно разбирали штрафы для дачников в 2026 году, а также рассказывали о новых правилах налоговой при продаже квартиры и аренде.