Элитная недвижимость для инвестиций в Москве: объекты для приумножения капитала
Недвижимость остается тихой и надежной гаванью для инвесторов.
Наиболее ликвидным сегментом рынка была и остается элитная недвижимость Москвы — это актив, который не падает в цене.
Екатерина Румянцева, основатель Kalinka Ecosystem, рассказала, в каком состоянии сейчас находится столичный рынок премиум и делюкс жилья, и на какие объекты стоит обратить внимание, чтобы не только сохранить свои инвестиции, но и приумножить капитал.
Ключевые тренды инвестиций в России сейчас
Прежде чем перейти к обзору ситуации в элитном сегменте и наиболее интересным строительным объектам, поговорим об общих инвестиционных трендах и ситуации на рынке недвижимости России в целом.
Порядка 44% всех инвестиционных сделок в РФ приходятся на недвижимость, большую часть (33%) занимает жилой сегмент. За год сумма инвестиций в жилье выросла на 22%.
На рынке появились новые инструменты, чтобы подстегнуть инвестиционный спрос — индивидуальные скидки доходят до 30%, что раньше было редкостью; застройщики и вторичный рынок активно пользуются рассрочкой; появляются новые механизмы, например, возможность вернуть НДС с покупки недвижимости, если ее покупают через юрлицо.
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
Читать интервью
«СРО не смогли сформировать действенные механизмы очищения своих рядов от недобросовестных субъектов предпринимательской деятельности»
Читать интервью Ситуация на первичном рынке Москвы по всем классам
Объем предложения вернулся до пандемийных показателей и достиг максимальных значений, есть из чего выбрать. Уровень средневзвешенной цены на максимуме, несмотря на коррекцию цен. Спрос находится на допандемийном уровне за счет высокой доли ипотеки.
Доля ипотеки в первом квартале 2023 года — 75% против 56% в первом квартале 2022 года. Много стимулирующих ипотечных программ, что помогает поддерживать спрос. При этом доля элитного рынка в предложении уменьшается и составляет на данный момент около 14% от всего рынка недвижимости в Москве.
Как обстоят дела на рынке элитной недвижимости Москвы в 2023 году
По данным Kalinka Ecosystem, во втором квартале 2023 года количество сделок на первичном рынке элитной недвижимости Москвы выросло минимум на 15% по сравнению с 1 кварталом.
Объем предложения во втором квартале 2023 года составил порядка 3000 лотов, что сопоставимо с показателем 1 квартала, но на 30% больше 2 квартала прошлого года. В метрах это 423,4 тыс. кв. м (+2% к 1 кварталу 2023 года и +34% ко 2 кварталу 2022 года).
В продаже сейчас 105 элитных комплексов, что на 15% выше аналогичного периода прошлого года. С начала года рынок пополнился 14 новыми проектами, 7 из которых вышли во 2 квартале 2023 года, а это на 40% больше 1 полугодия 2022 года.
Средневзвешенная цена предложения достигла 1,5 млн руб./кв. м (+11% к 1 кварталу 2023 года, +12% ко 2 кварталу 2022 года). В сегменте deluxe цена приблизилась к отметке в 2,4 млн руб. за квадратный метр (+10% к 1 кварталу 2023 года, +19% ко 2 кварталу 2022 года), а в premium сохранилась с начала года на уровне 997 тыс. руб./кв. м, лишь на 4% превысив показатель 2 квартала прошлого года.
Всего во 2 квартале было реализовано элитной недвижимости на сумму 25 млрд руб., что на 1% больше 1 квартала 2023 года и на 6% больше 2 квартала 2022 года. Средневзвешенная цена спроса за отчетный период составила 1,1-1,2 млн руб. за кв. м.
Основные внешние факторы — пандемия, СВО, начало мобилизации — не повлияли серьезно на динамику цен, в отличие от курсовой разницы между долларом и рублем. Средневзвешенная цена остается плавно восходящей.
Динамика спроса. Спрос не мог остаться на том же уровне, что был до начала СВО, показатель снизился на 50% по сравнению с первым кварталом 2022 года. В первом квартале текущего года спрос сохранялся на уровне 4 квартала 2022 года. Важно понимать, что рынок элитной недвижимости всегда подвержен сезонности, первый квартал обычно имеет самый низкий спрос, а четвертый — самый высокий. Поэтому мы видим определенную позитивную тенденцию в том, что первый квартал 2023 года сравнялся с четвертым 2022-го. Спрос плавно, но восстанавливается.
Продавцы активно применяют и внедряют всевозможные инструменты для привлечения покупателя. Спрос поддерживается за счет большого количества новых интересных проектов, а также за счет инвестиционных сделок. Все активы, которые остаются в России, по сути, безальтернативно переходят в недвижимость.
Средний бюджет сделки в первом квартале 2023 года составил порядка 140,9 млн. Отметим, что цена фактической сделки и цена предложения отличается, разница порядка 10-12% — это скидки, которые дают застройщики, и этим сейчас можно воспользоваться.
Распределение спроса по районам Москвы. Как и последние много лет на рынке элитной недвижимости Москвы, брендом номер один остается район Хамовники — 38% спроса. Второе место занимает Тверской район с 12%, третье — Пресненский с 11%.
На какие проекты в элитном сегменте Москвы стоит обратить внимание
На рынке элитной недвижимости увеличивается доля проектов с уникальными форматами, которые не подвержены коррекции цены. Инвестирование в подобные объекты позволяет получить высокую доходность и защитить свои инвестиции. Расскажу о наиболее интересных проектах для сохранения и приумножения капитала.
Объекты для сохранения инвестиций
Начнем с проектов класса deluxe, продажи по которым находятся на начальном этапе и будут сохранять свою привлекательность за счет уникальных элементов.
1. Brusov — проект на Брюсовом переулке от компании VOS’HOD. Элитный дом из восьми этажей с прямыми видами на Кремль, включает 20 резиденций и 1 пентхаус. Дизайнерская отделка от лондонской студии 1508 с использованием эксклюзивных материалов Loro Piana. Главная фишка проекта — это культовая локация. Дома в таком знаковом месте, как Брюсов переулок, всегда будут в цене.
2. Ильинка 3/8 — проект от SMINEX-ИНТЕКО располагается в 200 метрах от Кремля. Включает 7 особняков — три из которых исторические памятники архитектуры 19 века на реконструкции и четыре — современные резиденции. Проект в неорусском стиле, фасады из белого камня, авторский дизайн интерьера от Александра Волкова. Уникальный проект с точки зрения концепции и локации.
3. Quartier d’Or — совсем новый проект от девелопера RARITECO. Расположен в исторической части Замоскворечья, в самом центре «Золотого квадрата» Москвы, до Кремля всего один километр. Проект выполнен в стиле французской неоклассики, дома с фасадами из натурального камня светло-бежевого оттенка. Есть разнообразные форматы — от сюитов до пентхаусов. Будет интересен инвесторам, в первую очередь, благодаря привлекательному соотношению качества и цены.
4. Luce — современные семейные резиденции в исторической части города от MR Private. Проект располагается на Крестовоздвиженском переулке — на пересечении трех самых востребованных районов — Арбата, Хамовников и Тверского. Локация в охранной зоне Кремля и ЮНЕСКО. В дизайне соединяет фундаментальную классику и элементы конструктивизма. Всего 46 квартир от 79 до 333 кв. метров, три пентхауса от 347 до 681 кв. метров с видовыми террасами, гранд пентхаус с авторской отделкой от итальянского архитектора.
5. Allegoria Mosca — проект от девелопера «Стройтэкс», находится на стрелке Пречистенки и Остоженки — двух старейших улиц Москвы. Локация входит в знаменитую «золотую милю». Комплекс включает 35 апартаментов и четыре пентхауса с открытыми патио. В архитектуре и дизайне сочетаются интерпретации московских палат и итальянский палаццо. По мнению аналитиков Kalinka Ecosystem, объект интересен с точки зрения цены входа — это один из нескольких проектов, которые перевели цены из доллара в рубли и зафиксировали их.
6. Обыденский 1 — еще один проект в пределах «золотой мили» от девелопера SMINEX-ИНТЕКО. Клубный дом на 26 квартир со своим двором-садом располагается на Остоженке, внутри района Хамовники. Локация всего в 150 метрах от Храма Христа Спасителя. Включает разнообразные форматы недвижимости — квартиры с каминами, сити-хаусы с патио, три отдельные виллы с личными бассейнами и отдельными входами. Продажи по проекту стартовали совсем недавно, выигрышная цена входа по сравнению с ближайшими конкурентами.
7. Nicole — огромное комплексное развитие территории в историческом центре Москвы вдоль Никольской улицы, Богоявленского и Черкасского переулков. Проектом занимается девелопер MR Private в сотрудничестве с Heatherwick Studio, основателем которой является английский архитектор Томас Александр Хизервик. Внутри одного комплекса три жилых пространства — Nicole Club, Nicole Residence и Nicole Suite Collection. Разнообразие форматов — квартиры площадью от 40 до 450 кв метров, пентхаусы с террасами на крыше, таунхаусы с патио и отдельным входом, двухэтажные квартиры с панорамным остеклением.
Проекты для умножения капитала
Аналитики Kalinka Ecosystem рассчитали на примере конкретных лотов, какую доходность могут дать самые привлекательные для инвесторов проекты в сегментах deluxe и premium.
Premium объекты
Luzhniki Collection — достаточно известный проект от ГК «Абсолют», за который рынок уже проголосовал рублем в конце 2022 и начале 2023 года. Комплекс находится в районе Хамовники, у основного въезда в Лужники, на первой линии напротив Нескучного сада. Включает 12 корпусов на удалении до 88 метров друг от друга. Клубные дома с видами на набережные Москвы-реки и Воробьевы горы. Проект обладает высокой ликвидностью по соотношению цены и качества. Аналитики прогнозируют доходность + 46% до конца строительства, до 15% годовых.
ONEST — проект премиум-класса в Пресненском районе от девелопера SMINEX-ИНТЕКО. Минималистичный концепт от японского архитектора Тадао Андо. Приватное расположение квартир (1-2 на этаже), двухэтажные виллы, сценические виды на город и собственный внутренний парк. Застройщик скорректировал цены в связи с конъюнктурой рынка, на сегодняшний момент мы можем прогнозировать доходность порядка 40% к концу строительства, до 18% годовых.
Sky House — не новый проект на рынке московской недвижимости, какое-то время был заморожен, но девелопер Capital Group взялся за его завершение. ЖК расположен в районе Якиманка, на Мытной улице. Включает четыре дома на 22-29 этажей с квартирами от 53 до 172 кв. метров. Лоты имеют привлекательные цены — порядка 300 000 рублей за «квадрат». Такая стоимость для квартир на Садовом кольце и в почти готовом доме — это достаточно беспрецедентная ситуация для рынка. Наши аналитики прогнозируют инвестиционный потенциал в 35%.
Мюр & Мерилиз — клубный дом в Пресненском районе от девелопера KR Properties. Панорамные виды на семь московских высоток, приватный внутренний двор и преимущества тихих улочек в историческом центре. Рядом Патриаршие пруды, Московский зоопарк, парк Красная Пресня. Прогнозируемая доходность до конца строительства 32%, 18% годовых.
Объекты сегмента Deluxe
Vesper Tverskaya — два уже построенных жилых здания на главной улице столицы от девелопера Vesper и архитектурного бюро Speech. Резиденции от 36 до 130 «квадратов» с дизайнерской отделкой и аксессуарами, видовой пентхаус свободной планировки на 1067,4 кв. метров с террасой 82 кв. метра. Жителям апартаментов будет доступен сервис на уровне делюкс-отеля, включая портье, горничных, круглосуточный консьерж-сервис и многое другое. Объект был самым продаваемым в сегменте deluxe в первом квартале 2023 года. Наши аналитики предсказывают доходность + 15%.
Саввинская 27 — проект на Саввинской набережной от Level. Располагается на первой береговой линии реки, по соседству с Новодевичьим монастырем. Богатая собственная инфраструктура — бассейн, фитнес и спа, библиотека, детские пространства, ресторан с террасой. Предполагаемый инвестиционный потенциал — 30% до конца строительства и до 17% годовых.
Luce — этому уникальному объекту мы уже уделили внимание ранее, говоря об интересных предложениях на рынке для сохранения инвестиций. Проект также можно рассматривать для приумножения капитала, сейчас находится на относительно начальном этапе продаж. Наш прогноз по доходности — +20% до конца строительства и до 10% годовых.
Заключение
Рынок элитной недвижимости в Москве пополняется уникальными объектами, есть большой выбор объектов с достойной ликвидностью. Уникальные элементы проектов и расположение в культовых локациях столицы позволяют не только сохранять, но и приумножать инвестиционный капитал.
Сейчас мы видим картину классического «рынка покупателя» — не самый высокий спрос и достаточно высокое предложение. Для инвестора это удачное время, чтобы договориться на наиболее выгодные условия, которые ранее на рынке могли казаться невозможными. Застройщики конкурируют между собой за клиента, он в какой-то степени «диктует» условия. Поэтому инвесторам имеет смысл входить в диалог, он может оказаться плодотворным.
«Мир квартир» и «Выберу.ру» провели исследование по городам-миллионникам о том, сколько в реальности составит первый взнос и ежемесячный платеж по семейной ипотеке за «двушку».
05-12-2024 15:00 Инвестиционная привлекательность строительной отрасли снизилась — главный вывод «Домклика» по рынку жилья за 2024 год в презентации руководителя Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаила Матовникова.
04-12-2024 8:30 Продажи за 2024 год не идут ни в какое сравнение с бешеными темпами 2023-го — по всем городам объемы упали, но не везде одинаково.
01-12-2024 13:30 Эти люди планируют в будущем перейти на ипотеку по более низким ставкам.
30-11-2024 11:30 Зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергей Колунов уже подготовил соответствующее обращение — оно будет направлено в Минфин.
07-12-2024 12:17 Какая недвижимость находится в собственности Елены Ваенги, рассказывает Портал Всеостройке.РФ.
06-12-2024 18:50 Редакция портала Всеостройке.рф о том, что происходит с застройщиками после поднятия ключевой ставки.
06-12-2024 18:35 Редакция портала Всеостройке.рф о том, как отмена обязательных строительных нормативов повлияет на качество строительства жилой недвижимости.
06-12-2024 18:20 
