27.09.2026 16:30
В Москве действует новая кадастровая оценка жилья. Для большинства квартир налог измеряется десятками тысяч рублей, но после 300 млн рублей ставка достигает 2%. Считаем на конкретных примерах
В конце сентября россиянам начали приходить налоговые уведомления. ФНС запустила массовую рассылку 21 сентября 2026 года. Всего планируется направить 69,9 млн уведомлений, более 90% — в электронном виде. Но суммы, которые собственники видят сейчас, относятся еще к 2025 году. Заплатить налог следует до 1 декабря 2026 года.
Новая кадастровая стоимость московского жилья действует с 2026 года. В налоговых уведомлениях она отразится уже в 2027 году, когда будет рассчитываться налог за 2026 год. Для дорогих объектов разница может быть особенно заметной.
В столице после очередной оценки недвижимости кадастровая стоимость квартир возросла. Но в разных сегментах рост оказался неодинаковым. Например, обычные многоэтажки подорожали по кадастру примерно на 21%. А вот элитное жилье выросло на 41%. В премиальном сегменте рост оказался еще заметнее, совокупная кадастровая стоимость увеличилась почти в три раза.
И тут важно понимать, что не стоит спешить мысленно умножать новую кадастровую стоимость на ставку налога. Формула расчета сложнее. Ведь итоговую сумму определяет целый набор факторов: площадь квартиры, доля вашей собственности, были ли льготы или купили вы жилье только вчера.
Согласно ст. 406 НК РФ федеральная ставка для объектов кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей может достигать 2,5%. В Москве конкретные ставки установлены Законом города Москвы № 51 «О налоге на имущество физических лиц». Для объектов кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей действует ставка 2%.
Поэтому после новой кадастровой оценки особенно важно проверить, не перешла ли квартира этот рубеж. Если его перешли, то ставка выросла почти в семь раз. Считать налог просто «2% от всей суммы» нельзя. Сначала из общей площади вычитаются стандартные 20 кв. м. Потом ставка применяется к цене остальной части квартиры.
Почему 20 кв. м не учитываются? Это предусмотрено пунктом 3 статьи 403 Налогового кодекса РФ. Налоговая база по квартире определяется как ее кадастровая стоимость, уменьшенная на кадастровую стоимость 20 кв. м общей площади. Вычет применяется автоматически. Поэтому налоговая база всегда оказывается ниже полной кадастровой стоимости объекта.
График 1. Ставки налога на имущество для квартир в Москве
Для примера применяем формулу расчета налога на имущество:
Для расчета выбраны лоты из проектов — лидеров продаж «старой» Москвы в августе 2026 года по данным сервиса «Пульс Продаж Новостроек». Выбранные квартиры находятся в строящихся домах. Их окончательная кадастровая стоимость как самостоятельных объектов еще не определена. По этой причине расчеты носят сценарный характер, условная кадастровая стоимость принята на уровне текущей цены выбранного лота:
В этом большую роль играет то, что даже для жилья стоимостью в несколько десятков миллионов рублей налог за год остается в пределах тысяч или десятков тысяч рублей.
Для сравнения рассмотрен реальный формат дорогого московского пентхауса площадью около 306 кв. м. На рынке подобные объекты сегодня предлагаются более чем за 400 млн рублей.
Цена продажи снова не равна кадастровой стоимости, поэтому для налогового расчета используется отдельный сценарий. Предположим, кадастровая стоимость такого объекта после оценки составит 350 млн рублей.
Налоговая база с учетом вычета 20 кв. м: 350 млн × 286/306 = около 327,1 млн рублей. Ставка — 2%. Полный годовой налог: 327,1 млн × 2% = около 6,54 млн рублей. Это примерно 545 тыс. рублей в месяц или почти 18 тыс. рублей в день.
График 2. Налоговая нагрузка для квартир разной площади и пентхауса
Рост кадастровой стоимости не всегда становится причиной моментального увеличения платежа до полной расчетной суммы. ФНС разъясняет, согласно 408 НК РФ, если налог превышает сумму за предыдущий период более чем на 10%, то может применяться коэффициент 1,1.
Согласно ст. 408 НК РФ для вновь образованного объекта в первый налоговый период при соблюдении условий НК РФ применяется коэффициент 0,6.
Повышенная ставка действует не первый год. Главное изменение 2026 года — новая кадастровая оценка. После нее часть дорогих квартир может приблизиться к границе в 300 млн рублей или перейти ее. Одновременно рынок высокобюджетного жилья уже показывает снижение числа сделок.
По данным Whitewill, в первом полугодии 2026 года в московских проектах с ценой от 800 тыс. рублей за кв. м было продано 840 квартир против 1 227 годом ранее. Снижение составило 31%.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф подробно рассказывала, что происходит с продажами премиальных новостроек и почему даже высокий ценовой сегмент столкнулся со снижением спроса.
Связывать это снижение только с имущественным налогом было бы неверно:
Но новый кадастр добавляет еще один фактор — стоимость дальнейшего владения объектом. Для квартиры массового сегмента это могут быть несколько тысяч или десятков тысяч рублей в год.
Для пентхауса кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей — несколько миллионов. Чем дороже квартира, тем важнее становятся не только ее цена и потенциальный рост стоимости, но и постоянные расходы после покупки.
Какие характеристики влияют на ликвидность квартиры и почему высокая цена не гарантирует простой перепродажи, редакция портала Всеостройке.рф рассказывала в отдельном исследовании московского рынка.
Для расчета потребуются:
Рыночная цена квартиры для расчета налога не подходит. Сначала из налоговой базы исключается кадастровая стоимость 20 кв. м, затем применяется соответствующая ставка. После этого учитываются коэффициенты, период владения и льготы. Проверить расчет можно в официальном калькуляторе ФНС.
Уведомления, которые собственники получают осенью 2026 года, содержат налоги за 2025 год. Новая кадастровая стоимость квартир окажет влияние на налог за 2026 год, который нужно будет уплатить в 2027 году.
Для большинства квартир налог остается сравнительно небольшим. В рассмотренных модельных примерах — от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч рублей в год.
Другая ситуация возникает после превышения 300 млн рублей кадастровой стоимости. Ставка в Москве увеличивается до 2%, и полный годовой расчет может достигать нескольких миллионов рублей.
При этом итоговый платеж нельзя определять только по цене квартиры и нельзя автоматически считать по формуле «300 млн × 2%». Значение имеют площадь, вычет, история объекта и предусмотренные НК РФ коэффициенты.
Проверьте кадастровую стоимость недвижимости до получения следующего налогового уведомления. Для дорогих квартир разница между объектом до и после границы 300 млн рублей может измеряться миллионами рублей в год — и этот расход стоит учитывать еще до покупки.
Спрос замедлился, предложение выросло, а цены сделок и витрин часто расходятся. Разбираемся, какие квартиры в Москве сохраняют спрос на аренде и при перепродаже.
26-09-2026 17:00В Казани спрос сосредоточен в нескольких районах, а новые проекты продолжают конкурировать за покупателя. Разбираемся, где квартира сохранит спрос на аренде и при перепродаже.
26-09-2026 15:00В Подмосковье цена квартиры зависит не только от расстояния до МКАД. Разбираемся, какие направления и форматы жилья сохраняют спрос на аренду и при перепродаже.
26-09-2026 13:00Цены на жилье остаются высокими, а аренда и спрос меняются. Разбираемся, какие объекты в Сочи проще сдавать и перепродавать и что влияет на их ликвидность в 2026 году.
25-09-2026 18:55
5 
4 
3 
2 
Раньше каждая восьмая новая частная квартира была меньше 26 м². Минимум в общем случае касается и квартир субсидируемой продажи, которые Жилищное управление завершит с 2026–2027 финансового года.
27-09-2026 18:00
24 сентября стало известно об уходе телеведущего Сергея Соседова во время поездки в Якутию, где он должен был участвовать в жюри конкурса «Жемчужина Дальнего Востока».
27-09-2026 17:00
Как пережить суровую зиму без радиаторов, котла и космических счетов за свет: вся правда о «домах-термосах» в России.
27-09-2026 16:00
«Международный институт стратегии и развития регионов» составил рейтинг влиятельных лиц строительной отрасли соседней страны за 2026 год.
27-09-2026 15:00
Юрист по образованию, венчурный инвестор и создатель технологического стартапа — рассказываем, как Георгий Плиев пришел к собственной ГК «Сумма Элементов».
27-09-2026 14:00
Опубликован Проект Постановления Правительства «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 2 февраля 2024 г. № 112».
27-09-2026 13:00
Редакция Всеостройке.рф рассказывает, как робот наносит отделочные материалы и почему разработчики делают ставку на одну универсальную платформу для разных строительных задач.
27-09-2026 12:00
Редакция Всеостройке.рф разбирается, можно ли ускорить разрушение старого пня с помощью химии, как правильно подготовить древесину и почему рассчитывать на быстрый результат не стоит.
27-09-2026 11:00
Редакция разбирается, какие технологии и правила помогают строительным площадкам работать в плотной городской застройке и почему часть из них вполне можно применять в России.
27-09-2026 10:00
Без панорамных бассейнов Малибу, но за глухим забором.
27-09-2026 9:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
