Новостройки дороже вторички на 54%: в каких городах России разница в цене квартир максимальная в 2026 году
Где квартиры на первичном рынке стоят на несколько миллионов рублей дороже, а где цены практически сравнялись? Исследование Аналитического центра портала Всеостройке.рф на 30 октября 2026 года.
В Сочи за 50 кв. м в новостройке просят в среднем 22,73 млн рублей. На вторичном рынке аналогичная площадь стоит 15,72 млн. В Москве разница между двумя сегментами при таком метраже составляет около 3,64 млн рублей. Однако максимальный разрыв в процентах зафиксирован в Новокузнецке — 54%.
За год разница между ценами на новостройки и вторичное жилье в крупнейших городах России заметно уменьшилась. В октябре 2025 года она составляла в среднем 25%, теперь — 20%. Такие данные ЦИАН получил, изучив предложения на 40 рынках недвижимости.
Для покупателя разница в процентах мало что говорит о размере будущей квартиры. Поэтому Аналитический центр портала Всеостройке.рф пересчитал цены восьми городов в квадратные метры при бюджете 7 млн рублей. Отдельно изучили возраст вторичного жилья в Новокузнецке и Красноярске: структура объявлений здесь заметно различается.
Сколько квадратных метров можно купить за 7 млн рублей
В Новокузнецке выбранной суммы по средним ценам достаточно для 74,3 кв. м на вторичном рынке. В новостройке расчетная площадь составляет 48,4 кв. м. Покупатель получает почти 26 дополнительных квадратных метров, если отдает предпочтение вторичному жилью.
В Сочи расчетная площадь намного меньше: 22,3 кв. м на вторичном рынке и 15,4 кв. м в новостройке. Это не подборка квартир за семь миллионов. Для такого сравнения бюджет разделили на среднюю цену квадратного метра, не учитывая минимальную стоимость лотов в продаже.
Таблица 1. Сколько квадратных метров можно приобрести за 7 млн рублей в 2026 году*
*Источник: расчеты Аналитического центра портала Всеостройке.рф по средним ценам предложения ЦИАН за октябрь 2026 года. Значения округлены; расчет не подтверждает наличие соответствующих квартир в продаже.
Для Тольятти расчет дал разницу около 17 кв. м. В Челябинске за ту же сумму вторичный рынок позволяет рассчитывать на 16,5 дополнительных квадратных метра, в Кемерове — на 15,2. Это уже не условные несколько сантиметров площади, а метраж, способный повлиять на выбор планировки.
В Москве 7 млн рублей соответствуют всего 13,9 кв. м в новостройке. В Красноярске ситуация противоположная: на эти деньги расчетная площадь составляет приблизительно 45 кв. м в обоих сегментах.
Где новостройки дороже всего относительно вторичного жилья
Первое место занял Новокузнецк. За квадратный метр в местной новостройке просят в среднем 144,7 тыс. рублей, на вторичном рынке — 94,2 тыс. Разница между ценами составляет 50,5 тыс. рублей.
В Сочи стоимость квадратного метра достигает 454,6 тыс. рублей на первичном рынке и 314,4 тыс. — на вторичном. Это второе место рейтинга с показателем 45%. Третьим стал Челябинск, где новостройки дороже на 43%.
Следующие позиции занимают Тольятти и Кемерово — 38 и 36% соответственно. В Уфе разница составляет 32%, в Ленинградской области — 30%. Омск и Хабаровск показали по 29%, Барнаул и Набережные Челны — по 28%.
Таблица 2. Города и регионы с максимальной разницей цен между новостройками и вторичным жильем в октябре 2026 года*
*Источник: ЦИАН, 30 октября 2026 года. Проценты округлены. В таблице 11 локаций из-за совпадения округленных показателей. Исследование охватывает города, Московскую и Ленинградскую области.
В Сочи за одинаковые 50 кв. м разница между новостройкой и вторичным жильём достигает 7,01 млн рублей. В Новокузнецке — 2,53 млн. Так что первое место по процентному разрыву не означает максимальной разницы в рублях.
Почему в Новокузнецке разрыв составляет 54%, а в Красноярске почти исчез
В сентябрьской выборке ЦИАН на квартиры в домах 2016–2026 годов постройки приходилось только 5% вторичных объявлений Новокузнецка. В Красноярске — 36%. Для сравнения, доля такого жилья составляла 22% в Челябинске, 42% — в Москве и 53% — в Сочи. У покупателя в каждом из этих городов совсем разный выбор по возрасту дома.
Статистика сделок за январь–июль подтверждает эту особенность. В Новокузнецке квартиры в домах последних десяти лет обеспечили 8% продаж на вторичном рынке. В Красноярске — 30%.
Есть и более широкий срез по Красноярску. Дома, построенные за последние 25 лет, занимают 60% объявлений о продаже квартир. Причем квадратный метр в них в среднем на 32% дороже, чем в зданиях более ранних лет постройки.
Красноярские объявления чаще предлагают квартиры в относительно новых зданиях. Именно поэтому их среднюю стоимость трудно сопоставлять с Новокузнецком, где в продаже значительно больше старого фонда.
Но отделить влияние возраста дома от влияния района, площади и класса квартиры на основании этой статистики нельзя.
Где цены новостроек и вторички почти одинаковые
В Красноярске квадратный метр на первичном рынке стоит в среднем 155,6 тыс. рублей, на вторичном — 155,5 тыс. В Чебоксарах показатели составляют 144,9 и 144,7 тыс. рублей соответственно. В Саратове ЦИАН зафиксировал одинаковую цену — 120 тыс. рублей.
В Красноярске за год первичный рынок прибавил 8%, а вторичный — 15%. В Саратове цены новостроек выросли всего на 1%, вторичных квартир — на 15%. Иначе сложилась ситуация в Чебоксарах: жильё от застройщиков подешевело на 2%, зато квартиры на вторичном рынке прибавили 18%.
В Томске разрыв за год уменьшился на 21 процентный пункт — сильнее, чем в других исследованных локациях. Квадратный метр в новостройке сейчас оценивается в 160,4 тыс. рублей после снижения на 7%. На вторичном рынке он стоит 135,4 тыс. рублей: за тот же период цена выросла на 9%.
В Чебоксарах ценовой разрыв сократился на 20 процентных пунктов, в Набережных Челнах — на 14. При этом в Набережных Челнах цены росли на обоих рынках: новостройки за год прибавили 3%, а квартиры на вторичном рынке — 14%.
Почему вторичное жилье дорожает быстрее новостроек
По данным ЦИАН, за год квадратный метр на вторичном рынке исследованных локаций подорожал в среднем на 12%, в новостройках — на 8%. В 30 из 40 локаций рост стоимости вторичного жилья опережал первичный рынок.
Спрос также увеличился. В III квартале 2026 года среднемесячное количество сделок на вторичном рынке оказалось на 18% выше, чем во II квартале, и на 32% больше показателя годичной давности.
Отчасти на среднюю цену влияет изменение самого предложения. В домах последних десяти лет постройки находится 38% выставленных на вторичном рынке квартир. За январь–июль на них пришлось около трети сделок. Стоимость квадратного метра в таких объектах в среднем на 20% выше, чем во вторичном сегменте в целом.
При этом ситуация зависит от города. В Санкт-Петербурге новостройки подорожали на 24%, вторичные квартиры — на 18%. В Кемерове рост составил 14 и 6% соответственно. В Новокузнецке, наоборот, стоимость снизилась в обоих сегментах: на 7 и 2%.
Почему разница в 54% не означает переплату за одинаковую квартиру
ЦИАН приводит средние цены предложения. При таком подходе в расчет попадают объекты разного класса, площади и года постройки. Поэтому показатель Новокузнецка нельзя напрямую переносить на две конкретные квартиры с похожими характеристиками.
В июне 2026 года Банк России опубликовал результаты собственного исследования. Регулятор сравнивал жилье с учетом его параметров и получил разницу около 9% к началу года. После добавления модельных расходов на ремонт показатель увеличился до 18%. Росстат за I квартал 2026 года приводил другую оценку — 52%. Она относится к разнице средних цен на первичном и вторичном рынках по России. Подробнее о различиях в методиках редакция портала Всеостройке.рф рассказывала в материале об исследовании Банка России.
При сравнении отдельных квартир придется смотреть не только на цену квадратного метра. Даже в соседних домах стоимость жилья может различаться из-за года постройки, планировки и состояния инженерных систем. Поэтому среднегородские показатели полезны прежде всего для первоначальной оценки рынка. Ранее редакция портала Всеостройке.рф также изучала предложение квартир стоимостью до 5 млн рублей на первичном и вторичном рынках.
В Новокузнецке разница между сегментами позволяет рассчитывать почти на 26 дополнительных квадратных метров при покупке вторичного жилья за 7 млн рублей. В Красноярске такой прибавки практически нет: расчетная площадь за одинаковую сумму составляет около 45 кв. м в обоих сегментах. В Сочи же даже при меньшем процентном разрыве покупка квартиры в новостройке требует значительно большего бюджета.
А что выбрали бы вы при одинаковом бюджете: более просторную квартиру на вторичном рынке или меньшую по площади в новостройке?
Альфа-Банк ожидает ввод МКД на уровне 45 млн кв. м. в 2026 году, около 43 млн в 2027-м и 42–44 млн в 2028-м. Возвращение к уровню 2025 года допускает лишь в 2029–2030 гг.
Её окончательные параметры ещё согласовывают, завершить эту работу рассчитывают до конца 2026 года, рассказал РИА Недвижимость зампред правления Сбера Анатолий Попов.
Квартира в Париже, дача во французской глубинке, фамильный дом в Литве. Недвижимость Александра Васильева похожа на музей. У каждого адреса — своя эпоха. Заглянем внутрь?
За гигантскими колоннами — жилые комнаты, внутри арки — квартиры. Как устроен комплекс Рикардо Бофилла и почему эффектный фасад не гарантировал удобной жизни.
У московского «Савоя» биография длиннее, чем у музея. Сначала в доме открылся немецкий ресторан, потом им завладело страховое товарищество с огненным девизом.
1 696
04-11-2026 17:00
Независимая площадка девелопмента России и стран СНГ
05-11-2026 10:45
7 
