Как работает траншевая ипотека: суть, условия, риски

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает о плюсах и минусах такой программы.

Траншевая ипотека – кредитная программа,  предусматривающая  выдачу средств частями (траншами) в  течение  определённого периода.  Проценты начисляются только на  фактически полученные суммы.

Механизм траншевой ипотеки:

Заемщик получает первый транш после подписания договора (часть от  одобренного лимита).  Оставшиеся средства  (транши)  выдаются  постепенно,  обычно  через 1-2 года,  но не  позже  ввода объекта в эксплуатацию.  На  этапе  до  полного  перечисления  кредита,  проценты начисляются  только  на  полученные суммы.

Пример:

Ипотека на  6 млн рублей.

Первый транш (3 млн рублей):  проценты начисляются только на  эту сумму.

Второй транш (2 млн рублей через 3 месяца):  проценты начисляются на  5 млн рублей.

Третий транш (1 млн рублей через полгода):  проценты начисляются на  всю сумму кредита.

Ипотека за 1 рубль:

Разновидность траншевой ипотеки,  где первый транш  является номинальным (100-1000 рублей).

Траншевая ипотека может сочетаться с  государственными программами поддержки (семейная,  дальневосточная,  IT-ипотека).

Основные параметры траншевой ипотеки:

• Количество траншей: не более четырёх.  Первый транш составляет 10-50% от  суммы кредита.  Получение последующих траншей  зависит от  своевременности платежей.  Последний транш выплачивается не  позже  чем через 3 года с  момента подписания договора;
• Стоимость недвижимости: как правило,  завышена на  8-10%.

Преимущества:

• Экономия на  платежах: снижение платежной нагрузки на  период строительства;
• Фиксированная стоимость: выгодное предложение для инвестиций;
• Стимулирование застройщика: быстрое завершение строительства.

Недостатки:

• Высокая процентная ставка: на  0,5-2% выше,  чем  по  стандартным ипотечным программам;
• Ограниченное количество предложений: не  все банки и  застройщики предлагают траншевую ипотеку.  Не  сочетается со  всеми льготными программами;
• Завышенная стоимость и  первоначальный взнос: на  5-10% выше,  чем  по  стандартной ипотеке.

Центральный банк России отмечает три основных риска, связанных с траншевой ипотекой:

1. Непредсказуемость рынка:  рост процентных ставок или цен на недвижимость может привести к  нарушению условий договора со  стороны заемщика,  блокируя  выдачу  последующих траншей.  Это  создает  риски  как  для  заемщика (отсутствие  жилья),  так  и  для  застройщика (финансовые потери и  задержки).  Более медленное  пополнение  эскроу-счетов  влияет на  стоимость  проектного  финансирования;

2. Спекулятивный спрос:  высокий спрос на  недвижимость  может  стимулировать  спекулятивные  покупки  для  перепродажи,  расширяя  разрыв  в  ценах  между  первичным  и  вторичным  рынкам;

3. Непрозрачность условий:  низкие  начальные  платежи  могут  вводить  заемщиков  в  заблуждение  относительно  общей  долговой  нагрузки  после  получения  всех  траншей.

В 2025 году траншевую ипотеку предлагают Сбербанк и ВТБ.  Условия программ могут меняться,  поэтому актуальную информацию следует уточнять на сайтах банков и застройщиков.

Сбербанк предлагает траншевую ипотеку в рамках стандартных и льготных программ:

• Стандартная: первоначальный взнос от 15,1%,  ставка от 28,4%,  максимальный размер кредита до 84,9% от стоимости объекта,  срок до 30 лет;
• Семейная: первоначальный взнос от 50,1%,  ставка до 6%,  максимальный размер кредита 30 млн рублей (Москва,  Санкт-Петербург) или 15 млн рублей (другие регионы),  срок до 30 лет.  Для семей с  детьми до 6 лет,  двумя и  более детьми до 18 лет или  ребёнком-инвалидом;
• IT-ипотека: ставка до 6%,  максимальный размер кредита 9 млн рублей,  срок до 30 лет.  Для аккредитованных IT-специалистов (Минцифры),  с  доходом от  150 000 рублей (мегаполисы) или 90 000 рублей (другие регионы);
• Дальневосточная: ставка до 2%,  максимальный размер кредита 9 млн рублей (площадь более 60 кв.м) или 6 млн рублей (меньше 60 кв.м),  срок до 30 лет.  Для семей с  детьми до 36 лет,  одиноких родителей с  детьми до 18 лет,  участников программы «Дальневосточный гектар» и  других категорий.

Механизм траншевой ипотеки в  Сбербанке:

• Используется при  покупке  квартир,  апартаментов и  машино-мест в  новостройках;
• Количество и  размер  траншей  определяет  застройщик;
• Все  транши  выдаются  в  течение  3 лет;
• Страховка  входит  в  стоимость  кредита;
• Выдача  последующих  траншей  зависит от  отсутствия  просрочек  по  предыдущим;
• Досрочное  погашение  траншей  не  рекомендуется.

Финансово-правовой альянс собрал программы строительных компаний, которые сотрудничали со Сбером:

Застройщики	Размер первого транша	Следующие транши
«ЛСР», Setl City, Glorax, «МСК», «Альфа-строй-инвест»	30%	За 1-3 месяца до ввода жилого помещения в эксплуатацию.
ГК «ФСК», ГК «Практика»	10%	За 1-3 месяца до ввода жилого помещения в эксплуатацию.
«А 101»	30%	За 2-3 месяца до ввода жилого помещения в эксплуатацию. Всего два транша, второй составляет 70%.
ГК «Самолет»	35%	Второй транш: спустя год после первого. Третий транш: за три месяца до ввода жилого помещения в эксплуатацию.
«Лидер-групп»	2-35% в зависимости от объекта недвижимости	Срок зависит от объекта недвижимости.
«КВС»	20%	Срок выбирается застройщиком. Второй транш составляет 30%, третий – 50%.
«Эталон»	30-50% в зависимости от объекта недвижимости	Срок выбирается застройщиком.
«Инград»	10-20% в зависимости от объекта недвижимости	За один месяц до ввода жилого помещения в эксплуатацию.
«Страна-девелопмент»	5 000 рублей или 30% (на выбор)	Срок выбирается застройщиком.
«Центр-инвест»	500 000 рублей или 30%	До 1 февраля 2025 года.

Льготные программы в случае траншевой ипотеки подключаются не у всех застройщиков.

Для получения траншевой ипотеки в банке необходимо  уточнить  список  партнерских  застройщиков.  Процесс  оформления  включает  следующие  этапы:

1. Сбор документов: паспорт  и  документы,  подтверждающие  доход (точный  список  предоставляет  банк);

2. Подача заявки: заявка  подаётся  через  застройщика.  Запрос  на  траншевую  ипотеку  указывается  после  получения  одобрения  по  кредиту;

3. Заключение договоров: оформление  ДДУ  с  застройщиком  и  кредитного  договора  с  банком.  Регистрация  сделки  в  Росреестре;

4. Выплата кредита: своевременная  выплата  кредита  по  графику  (сумма  платежей  меняется  после  каждого  транша).  Для  получения  следующего  транша  необходимо  обратиться  в  банк  с  паспортом  и  ДДУ.

При возникновении трудностей с  платежами:

• Сокращение расходов: поиск  более  дешевого  жилья,  временное  проживание  у  родственников  или  сдача  жилья  в  аренду  (с  согласия  банка);
• Страхование: использование  страхового  возмещения  при  наступлении  страхового  случая;
• Ипотечные каникулы: отсрочка  платежей  (государственные  или  банковские  программы);
• Реструктуризация: изменение  условий  кредитного  договора;
• Рефинансирование: перевод  кредита  в  другой  банк;
• Банкротство: списание  долгов  (включая  ипотеку). 

Часто задаваемые вопросы о траншевой ипотеке:

1. Какие риски траншевой ипотеки?

Низкие начальные платежи могут создавать иллюзию доступности,  скрывая  значительный рост платежей после  выдачи всех траншей.  Застройщики  часто  завышают  цену  недвижимости,  процентную  ставку  и  первоначальный  взнос  по  сравнению  со  стандартной  ипотекой.

2. Можно ли досрочно погасить траншевую ипотеку?

Досрочное погашение транша  сокращает  срок  кредитования  по  всей  сумме,  уменьшая  время  на  погашение  остатка  долга.

Сдача  жилья  в  аренду  после  ввода  в  эксплуатацию  для  погашения  ипотеки  возможна,  но  требует  согласования  с  банком.

4. Как оплачивается траншевая ипотека?

Погашение  кредита  происходит  по  графику,  учитывающему  поэтапную  выдачу  траншей.  Своевременные  платежи  необходимы  для  получения  последующих  траншей.

Ранее мы также писали про условия получения арктической ипотеки в 2025 году и разбирались в вопросе что лучше ипотека или аренда.