Как сохранить ипотеку при банкротстве физических лиц

Редакция портала Всеостройке.рф оценила возможности и риски.

Банкротство физических лиц – сложная процедура, которая всегда осложняется наличием ипотеки.  Потеря жилья – один из самых страшных сценариев для заемщиков, оказавшихся в финансовой затруднительной ситуации. Однако законодательство предусматривает механизмы, позволяющие сохранить ипотечное жилье при банкротстве.  Эта статья посвящена анализу этих механизмов, их особенностей и связанных с ними рисков.

Правовое регулирование

Закон № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» обеспечивает правовую основу для процедуры банкротства в России.

Согласно определению Верховного Суда РФ от 27 апреля 2023 г. № 305-ЭС22-9597, мировое соглашение с кредитором (банком) является действенным способом сохранения единственного жилья, заложенного по ипотеке.  При наступлении банкротства и подаче банком заявления о включении в реестр кредиторов, должник может инициировать заключение мирового соглашения. В этом документе фиксируется обязательство по исправному внесению ипотечных платежей, которое может брать на себя сам должник или третье лицо (например, созаемщик, поручитель, родственник).

После завершения процедуры банкротства задолженность перед банком не списывается, но должник сохраняет право собственности на жилье и получает возможность начать новую финансовую жизнь.  

Альтернативные методы сохранения жилья

1. Любое лицо может погасить ипотечный долг за должника.  После полного погашения залога, квартира освобождается от обременения, и процедура банкротства может быть инициирована.  Этот вариант возможен как до, так и после начала процедуры банкротства.
2. Цессия (уступка права требования). Третье лицо может выкупить право требования кредитора (банка) к должнику. Это позволяет перевести обязательства на себя и исключить риск изъятия жилья.  Возможность цессии актуальна как до, так и во время процедуры банкротства.
3. Если должник самостоятельно погашает задолженность перед банкротством,  финансовый управляющий может оспорить данный платеж как сделку, совершенную с предпочтением (ст. 61.3 Закона о банкротстве). Это важно учитывать при планировании досрочного погашения долга.
4. Третье лицо может полностью погасить все требования кредиторов должника в рамках процедуры банкротства (ст. 113 Закона о банкротстве).  После подтверждения судом полного погашения долгов, процедура банкротства прекращается.  Такое погашение рассматривается как беспроцентный заем до востребования, оставляя право третьему лицу на возврат средств в будущем.

Возможности сохранения ипотечного жилья

1.  Реструктуризация задолженности

Один из наиболее распространенных способов сохранить ипотеку – заключение мирового соглашения с кредитором.  Это соглашение может предусматривать изменение графика платежей (уменьшение размера ежемесячных взносов, отсрочку платежей, изменение процентной ставки), что делает выплату долга более доступной для заемщика.  Для достижения успеха в этом направлении необходимо продемонстрировать кредитору намерение добросовестно исполнять свои обязательства в измененных условиях.

2. Продажа имущества с сохранением права проживания

В рамках процедуры банкротства возможно продать часть имущества должника, чтобы погасить часть долга.  При наличии ипотеки это может означать продажу дополнительной недвижимости или другого имущества, принадлежащего должнику,  с оставлением ипотечной квартиры в его собственности. Такой подход требует оценки ликвидности имеющегося имущества и согласования с кредитором.

 3. Продажа ипотечного имущества с выкупом

В некоторых случаях возможно продать ипотечную квартиру, но с последующим выкупом ее у покупателя в рамках соглашения, предусматривающего рассрочку платежа.  Этот сценарий требует наличия у должника финансовых возможностей для погашения долга в будущем и согласия кредитора на такую схему.  Риски связаны с возможностью ухудшения финансового состояния до полного выкупа.

 4. Признание долга безнадежным

Если финансовое состояние должника критическое, а сумма долга значительно превышает рыночную стоимость квартиры,  кредитор может признать часть долга безнадежной к взысканию.  В этом случае  заемщик освобождается от части долга, и оставшаяся сумма может быть более управляемой.  Однако это возможно только при  определенных обстоятельствах и  требует  доказательств  невозможности погашения долга.

Процедура банкротства – сложный и длительный процесс, сопряженный с определенными рисками:

• Процедура банкротства требует значительных финансовых затрат на оплату услуг арбитражного управляющего, судебных пошлин и других расходов;
• Процесс банкротства может затянуться на несколько лет, что создает дополнительное напряжение и неудобства для должника;
• В период банкротства должник может столкнуться с ограничениями на открытие новых счетов, получение кредитов и другие финансовые операции;
• Даже при сохранении ипотечного жилья, должник может быть вынужден продать часть своего имущества для погашения долгов;
• Банкротство негативно отражается на кредитной истории должника, что может затруднить получение кредитов в будущем.

В случае возникновения финансовых трудностей и угрозы банкротства, необходимо незамедлительно обратиться к опытному юристу, специализирующемуся на вопросах банкротства. Подача заявления о банкротстве на ранней стадии позволяет увеличить шансы на сохранение ипотечного жилья. Сбор и предоставление суду полной и достоверной информации о финансовом положении должника является важным условием успешного проведения процедуры банкротства. 

Сохранение ипотечного жилья при банкротстве возможно, но требует комплексного подхода, включающего юридическую помощь,  анализ финансового положения,  переговоры с кредитором и четкое понимание законодательства. Однако, необходимо быть готовым к длительному процессу и потенциальной потере части имущества. Ранее мы также писали о том, почему ипотека такая дорогая.