Новый закон в Эстонии: запрет на покупку жилья для россиян и белорусов без ВНЖ, проверка бенефициаров и последствия для рынка недвижимости.
Власти Эстонии готовят изменения в законодательство, которые существенно ограничат возможность покупки недвижимости для граждан России и Беларуси. Согласно инициативе, разработанной МВД, с 1 января 2027 года приобрести жильё смогут только те иностранцы, у которых есть постоянный вид на жительство в стране. Речь идёт о масштабном ужесточении правил, направленном, по заявлению властей, на защиту национальной безопасности.
Запрет будет распространяться сразу на несколько категорий:
Таким образом, власти закрывают популярную ранее схему, при которой недвижимость приобреталась через компании, зарегистрированные в странах ЕС.
Одной из ключевых новаций станет усиление контроля за сделками. Нотариусы будут обязаны проверять, кто является конечным владельцем компании, покупающей недвижимость. Это означает, что формально европейская регистрация больше не гарантирует возможность покупки — важным становится именно гражданство бенефициара.
В пояснительных материалах к законопроекту указано, что новые меры направлены на обеспечение безопасности и общественного порядка. Фактически речь идёт о расширении полномочий государства — теперь власти смогут блокировать сделки, если сочтут их потенциально рискованными. При этом подчёркивается, что ограничения не будут иметь обратной силы. Для действующих собственников изменений не планируется: право собственности сохраняется, принудительное изъятие не предусмотрено, сделки, совершённые ранее, остаются действительными. Это важное отличие от более жёстких сценариев, которые обсуждаются в других странах.
Ранее ограничения в ряде стран касались в основном земельных участков или объектов в стратегически важных районах. В случае Эстонии нововведения распространяются и на квартиры в многоквартирных домах — сегмент, который ранее оставался вне регулирования. По оценкам властей, новые правила повлияют примерно на 600 сделок в год. Это относительно небольшая доля рынка, поэтому серьезного влияния на стоимость жилья или активность покупателей не ожидается.
Эстония не первая страна, которая вводит ограничения для иностранцев. Подобные меры уже действуют в регионе:
| Параметр | До изменений | После 2027 года |
|---|---|---|
| Покупка недвижимости | Разрешена | Запрещена без ВНЖ |
| Владение | Разрешено | Сохраняется |
| Покупка через компании | Возможна | Ограничена |
| Проверка бенефициаров | Ограниченная | Обязательная |
| Квартиры | Без ограничений | Под запретом |
Несмотря на громкие формулировки, влияние на рынок оценивается как умеренное: иностранный спрос сократится, повысится прозрачность сделок, усилится роль нотариусов, рынок станет более локальным. При этом власти оставляют за собой право делать исключения — например, по гуманитарным причинам.
По данным на прошлый год, около 37 000 россиян владели недвижимостью в Эстонии, примерно 900 собственников были гражданами Беларуси, более 70 000 россиян имели долгосрочный ВНЖ. Это означает, что значительная часть владельцев сможет сохранить доступ к рынку при наличии соответствующего статуса.
Можно ли будет купить квартиру после 2027 года?
Только при наличии постоянного вида на жительство.
Отберут ли уже купленную недвижимость?
Нет, закон не имеет обратной силы.
Можно ли купить через компанию?
Нет, если конечный владелец — гражданин России или Беларуси без ВНЖ.
Будут ли исключения?
Да, государство оставляет за собой такое право.
Инициатива Эстонии отражает общий тренд ужесточения контроля над рынком недвижимости для иностранцев. Запрет на покупку жилья для россиян без ВНЖ — это не изолированная мера, а часть более широкой политики. При этом важно, что права действующих собственников сохраняются, а значит, речь идёт не о конфискации, а о регулировании будущих операций.
Ранее мы также писали о том, что за 2 года кризиса строительной отрасли Финляндия потеряла порядка 24 тыс. рабочих мест, а еще рассказывали о том, что СМИ пишут, что россияне начали скупать недвижимость, включая дома с бункерами, в «самой безопасной стране мира» — Новой Зеландии.
На начало года она достигала около 90%.
19-06-2026 12:00Подробнее читайте в нашем материале.
19-06-2026 10:00Министр добавил, что решение о перерасчете ставок по «Семейной ипотеке» могут принять 19 июня.
19-06-2026 9:24Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.05.2026 № Ф09-1199/26 по делу № А60-15346/2025.
18-06-2026 11:00
Руководитель агентства «Этажи» о ценовых войнах застройщиков, будущем риелторского бизнеса и иллюзиях вокруг искусственного интеллекта — эксклюзивно для Всёостройке.рф.
19-06-2026 19:33
Директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Ольга Корниенко заявила, что застройщики перенесли сроки ввода в эксплуатацию 36% многоквартирных домов по 214-ФЗ.
2 19-06-2026 19:00
Говорит президент ГК «Основа» Александр Ручьев в диалоге с коллегами о том, чтобы использовать недвижимость как инструмент привлечения людей и капитала.
19-06-2026 18:45
По данным Авито Недвижимости, представленным 16 июня на форуме «Движение», во всех крупных городах страны выросла доля интереса к новостройкам со стороны покупателей из других регионов.
19-06-2026 18:30
Ответил владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов на вопрос Пискулина о том, зачем «третий девелопер России по объему строительства купил третьего девелопера с конца списка?»
19-06-2026 18:15
Юрий Захаров — о комплексном развитии территорий, выходе в новые регионы, цифровизации жилья и о том, почему девелопер должен думать о жизни проекта даже спустя десятилетия после строительства.
2 19-06-2026 17:45
Проект реализуется «группой ЛСР».
2 19-06-2026 17:30
Главные тезисы читайте в нашем материале.
19-06-2026 17:14
По словам главы «Этажей» Ильдара Хусаинова.
19-06-2026 17:00
Компания «Новый дом-3» (застройщик ЖК «Новая Уфа») подала в суд на мэрию, требуя отозвать разрешение на строительство соседнего ЖК «Старая Уфа» от СУ №1 — расстояние между домами составит всего 4,4 м.
19-06-2026 16:30
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
Эти Эстонцы все никак не уймутся)
Спасибо, что прокомментировали 😀