Кыргызстан: почему цены на недвижимость стали «неадекватными», и что происходит на рынке сейчас

Посмотрели на последние тренды рынка Бишкека.

Портал Всеостройке.рф продолжает изучать самые свежие тренды рынков недвижимости стран постсоветского пространства и других государств. Ознакомиться с ними можно по ссылке «Мировой девелопмент». Для игроков нашего рынка это интересная возможность изучить, какие ипотечные программы поддержки есть в других странах, как они влияют на спрос и рост рынка, а также насколько российские девелоперы могут быть заинтересованы в расширении территорий присутствия за счет этих государств. Сегодня редакция портала решила изучить рынок недвижимости Кыргызстана. Несмотря на то, что он довольно небольшой (его можно сравнить с объемами выдачи ипотеки крупного российского города), — это довольно интересный кейс того, как искусственно можно взвинтить цены на недвижимость.

Льготная ипотека

Льготные ипотечные программы в Кыргызстане, конечно, есть, как и просто интересные рыночные предложения. В стране работает ГИК — Государственная ипотечная компания. У нее имеются две программы — льготная ипотека для госслужащих и доступная ипотека для всех категорий граждан. Принцип получения такой поддержки был простой: необходимо внести половину суммы от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса, а вторую половину можно выплачивать под низкий процент. Позже было заявлено, что и первоначальный взнос станет меньше. По разным заявлениям чиновников страны, возможно, в будущем требование о первоначальном взносе и вовсе уберут.

Однако с начала 2024 года программу приостановили, так как было решено направить средства на строительство доступного жилья. К этому времени в очереди на жилье только в Бишкеке находилось более 9 тысяч заявителей. Этот огромный спрос планируется удовлетворить в ближайшее время: в этом году будет завершено строительство 2 тысяч квартир, сейчас же ведется строительство 7 тысяч квартир. Таким образом, в ГИК уверяют, что все клиенты, подавшие заявку, получат жилье в течение нескольких ближайших лет.

Кстати, как и в России, в Киргизии одно время очень остро стоял вопрос обманутых дольщиков. Недопущение подобных ситуаций было возложено на ГИК — госкорпорация сама принимает средства от граждан и сама занимается строительством. Ее создали в 2015 году.

Интересно, что госипотека существует уже много лет (но ранее была только для госслужащих), при этом ставка по ней не растет, а стабильно падает. Программа стартовала в 2016 году, тогда ставка составляла 14%, а максимальный срок — 15 лет. С течением времени ставка все падала, и наконец президент страны предложил уменьшить процентную ставку до 4% годовых и увеличить срок кредитования до 20 лет. Сейчас госипотека предлагает три варианта: льготная ипотека для госслужащих (4% годовых), социальная ипотека для уязвимых слоев населения (4%), доступная ипотека для всех граждан КР, независимо от рода деятельности (8%).

Еще один интересный момент, актуальный для России, — это жилищно-сберегательные вклады. При ГИК работает «Народная жилищная компания», в которой условия получения ипотечного кредита еще легче. Потребителю необходимо открыть депозитный счет, куда он сам вносит деньги, а по достижению определенной суммы ему становится доступно получение ипотеки со ставкой от 6 до 12%.

Цены

Как пишут местные СМИ, в течение последних нескольких лет в Бишкеке быстрыми темпами растут цены на недвижимость. Риелторы называют цены на недвижимость неадекватными — за январь-октябрь 2023 года рост стоимости за квадратный метр составил от 10 до 30%. По их мнению, стоимость жилья в столице Кыргызстана непомерно раздута отчасти из-за различных льготных программ, отчасти — из-за наплыва россиян в 2022 году  и ростом стоимости аренды в связи с этим. Цепочкой за этим трендом последовало и увеличение стоимости вторичного жилья — покупатели, видя ажиотаж на рынке и высокие цены, тоже подняли цены, надеясь, что и им повезет. В итоге, как пишут СМИ, россияне скупили все пустующие квартиры, а застройщики стали поднимать цены на новые проекты. Но ажиотаж вскоре спал, и в этом году стало заметно, что продажи падают — падение был особенно ощутимым в январе и феврале этого года.

К слову, для россиян никаких препятствий к покупке недвижимости в Кыргызстане нет, как и у граждан этой страны — к покупке жилья в России. Большинство сделок россиян происходит на рынке Бишкека, далее по популярности идет Ош, а потом — Джалал-Абад. Стоимость жилья, естественно, сильно различается — самые дорогие квартиры в стране в Бишкеке. В среднем цена квадратного метра составляет в столице сейчас 99 тысяч рублей. Любопытно, что на рынке Киргизии практически невозможно найти «студии» или однокомнатные квартиры. Крупные габариты введенного и строящегося жилья обусловлены тем, что в Кыргызстане в основном большие и многодетные семьи.

Помимо этих факторов, на рост цен влияет удорожание строительных материалов, общая инфляция и внутренняя миграция. Переезжающие в столицу из сельских районов также создают спрос на рынке. Как считают в Службе земельных ресурсов, чтобы обеспечить жильем всех нуждающихся, необходимо строить каждый год 5 млн квадратных метров недвижимости, сейчас же сдается в среднем в год примерно 1,1 млн.

Они — к нам, мы — к ним 

Сказать, что российским застройщикам очень интересен рынок Кыргызстана, пока нельзя. Зато киргизские стройкомпании активно работают на международных рынках. Так, один из старейших девелоперов страны — компания «Ihlas», работающая в стройбизнесе уже 21 год, — заявляет, что оказывает широкий спектр услуг на строительных рынках не только Кыргызстана, но и России и Казахстана. О реализованных проектах в РФ информации на официальном сайте застройщика пока нет.

Вообще отношения между нашими странами очень тесные, что сказывается и на сотрудничестве в стройотрасли. Как стало известно недавно, Кыргызстан и Россия подписали соглашение о строительстве в КР школ. Всего до 2027 года российские строители возведут в Киргизии девять русскоязычных школ в 7 городах и 2 селах, совокупно они примут более 11 тысяч детей. Кто будет застройщиком, пока неизвестно.