«Luxury – живёт, масс-маркет – выживает»: к чему готовиться инвесторам и арендаторам

Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, что будет с рынком коммерческой недвижимости в 2025 году. 

По прогнозам экспертов, в 2025 году рынок коммерческой недвижимости продолжит развиваться несмотря на экономические сложности. Главный тренд – спрос на компактные и удобные помещения, особенно в жилых проектах и апарт-комплексах из-за постоянного потока клиентов. 

В тренде – гибкость и многофункциональность 

Сегодня фокус сместился в сторону спальных районов, считает коммерческий директор PLG Виктория Левина. По ее словам, в прошлом году спрос на торговые площади в этих локациях вырос на 22%, и тенденция сохраняется. 

Похожего мнения придерживается коммерческий директор в инвестиционном холдинге AVA Тамара Коломийцева. Так, одним из ключевых факторов, который определяет спрос и условия, остается расположение жилых комплексов, их масштабы и окружающая инфраструктура. 

«Тренд “города в городе”, который активно развивается в последнее время, способствует созданию полноценной коммерческой среды в жилых районах, – поясняет порталу Всеостройке.рф Тамара Коломийцева. – В условиях роста доли удаленной работы и изменения потребительских привычек, спрос на удобные, пешеходные локации с хорошо развитой инфраструктурой сохранит свою стабильность. Тенденция перевода части торговых и сервисных точек в онлайн-формат продолжит развиваться, однако некоторые виды бизнеса, такие как кофейни, салоны красоты, мини-магазины, аптеки и пункты выдачи, будут продолжать пользоваться стабильным спросом».

Эти объекты, по мнению эксперта, востребованы благодаря своему удобству. Многие ЖК уже предлагают гибкие и многофункциональные коммерческие площади, что также стало одним из заметных трендов рынка. В результате владельцы крупных помещений могут столкнуться с рисками, связанными с изменением потребительских предпочтений. 

«Коммерческая недвижимость все более востребована, как среди арендаторов, так и среди инвесторов, – рассказывает порталу Всеостройке.рф руководитель проектов сети SMART Михаил Тёмкин. – Возьмем в качестве примера офисную недвижимость. По данным наших коллег из БЦ Информ, в Петербурге с 2019 года сформировался острый дефицит качественных площадей. Темп ввода новых объектов не успевает за спросом: 80% нового предложения не выходит на открытый рынок, арендаторы появляются до ввода объекта в эксплуатацию. Вакансия офисных площадей находится на уровне 3-4%. Дефицит предложения сказывается и на росте арендных ставок». 

Рынок останется дефицитным

Что касается цен на коммерческую недвижимость, то в 2025 году они, скорее всего, будут расти. К середине года увеличение может составить 5-10%, к концу – до 15%, считает Виктория Левина.

На стоимость влияют инфляция, затраты на строительство и востребованность у арендаторов. 

Наибольший потенциал для роста у коммерческих помещений в развивающихся жилых комплексах. В таких случаях спрос на объекты может значительно превышать предложение. Этот тренд особенно заметен в развивающихся районах крупных городов, где ежегодно растет численность населения и развивается инфраструктура. 

«С другой стороны, если рассматривать ЖК, расположенные на окраинах или в менее застроенных районах, в краткосрочной перспективе рост цен будет сдержанным, – считает Тамара Коломийцева. – В этих локациях спрос на коммерческую недвижимость остается ниже, что ограничивает рост цен. Тем не менее стоимость таких объектов может значительно вырасти, если в районе продолжится активная застройка и улучшение инфраструктуры». 

В сегменте складской недвижимости в этом году ожидают небольшое увеличение вакансии площадей в аренду. Но при этом рынок останется дефицитным. Средняя арендная ставка за отапливаемый склад сохранится в районе 12 тысяч рублей за «квадрат», говорит старший эксперт по коммерческой недвижимости компании «Этажи» Сергей Кологривый. 

Что касается офисных объектов, несмотря на планируемый ввод в эксплуатацию более 1 миллиона кв. м., из-за поглощения площадей крупными компаниями к концу года вакансия не превысит 6-7%. Это как минимум сохранит текущие ставки аренды, а в локациях с повышенным спросом они продолжат расти. 

«Предложение по Street retail сильно зависит от планов застройщиков по запуску новых проектов и исполнения сроков текущих, – отмечает Сергей Кологривый. – В случае заморозки запуска новых проектов рынок ожидает сокращение количества доступных площадей, что может повлечь рост стоимости ликвидных объектов. Все вышеперечисленное формирует инвестиционную привлекательность проектов при правильном подборе стратегии и варианта покупки. При этом дополнительный спрос со стороны частных инвесторов может спровоцировать смягчение политики со стороны ЦБ и снижение ключевой ставки, вслед за которой снизятся ставки по депозитам, что сделает менее привлекательным такой вариант сохранения капитала». 

Ретейл уходит в digital 

Сегодня эксперты отмечают еще одну тенденцию: некоторые инвесторы предпочитают приобретать не жилую недвижимость для сдачи в аренду, а многофункциональные коммерческие объекты. Это связано с желанием диверсифицировать риски и получить стабильный доход. 

Тем не менее 2025 не станет годом легких денег в коммерческой недвижимости. Высокая ключевая ставка, осторожность инвесторов и новые потребительские привычки формируют сложную, но все же предсказуемую картину. Кому стоит входить, кто должен срочно покинуть рынок, а кому остается надеяться на чудо?

«Классические офисные пространства в этом году продолжают борьбу за арендатора. Ставки на премиальные объекты растут, но владельцы среднестатистических бизнес-центров класса В-С вынуждены идти на скидки и нестандартные условия, – считает управляющий партнер агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева. – Гибкие пространства и коворкинги продолжают свое наступление, потому что компании все чаще переходят на смешанные форматы работы. В ретейле ситуация такова: luxury – живёт, масс-маркет – выживает. Сегмент торговых площадей все еще балансирует между кризисом и адаптацией. Стрит-ретейл в центральных районах остается дорогим удовольствием, но востребованным среди премиальных брендов. А вот крупные торговые центры в поисках новой концепции. Традиционные арендаторы сокращают площади, ритейл все сильнее уходит в digital, а покупатель стал разборчивым и ленивым. Устаревшие форматы исчезнут, а те, кто научился интегрировать онлайн и офлайн, останутся в игре».

Кому не приходится жаловаться, так это владельцам складов и логистических комплексов. E-commerce растет, доставка развивается, а значит, спрос на эти площади останется высоким. Рост цен в этом сегменте будет самым ощутимым – минимум на 10-15%. 

«Коммерческая недвижимость всегда была инструментом долгосрочных вложений. В 2025 году важно правильно выбирать сегмент. Если офисы и торговые площади требуют осторожности, то склады и высококлассные объекты в топ-локациях остаются лакомыми кусками. Главное правило инвестора в этом году – считать и не вестись на красивые обещания. Рынок становится жестче, конкуренция растет, но те, кто умеют адаптироваться, всегда найдут способы заработать», – резюмирует Гордеева. 

Кстати, с 1 марта ввели упрощенную систему налогообложения для ООО и ИП, годовой доход которых не превышает 450 млн рублей. Это значит, что теперь можно покупать более дорогие объекты и платить меньше налогов, говорит генеральный директор «Реновель» Андрей Опарин.

По его мнению, инвестиции в коммерческую недвижимость будут прибыльны еще и потому, что доходность выросла до 12%, хотя ранее не превышала 8%. При этом спрос на коммерческие помещения разных форматов значительно увеличился с 2024 года. Особенно востребованы офисы в деловых районах, помещения формата стрит-ретейл и коворкинги – инвестиции в эти объекты и являются наиболее перспективными.

Ранее портал Всеостройке.рф писал, как сэкономить на ипотеке в 2025 году: важные нюансы для тех, кто планирует покупку.