Skip to main content

20.11.2023 18:50

Аналитика рынка

Покупатель всегда прав: как бороться с потребительским экстремизмом

Юрист рассказал порталу Всеостройке, когда суды с покупателем могут привести даже к банкротству.

Потребительский экстремизм — тема, актуальная для девелоперов всегда. Редкий застройщик может похвастаться, что никогда не сталкивался с такими проблемами. И аксиома «Покупатель всегда прав» вряд ли может быть применима к этому явлению, ведь зачастую единственный смысл потребительского экстремизма — получить с застройщика деньги. О том, каким может быть этот террор желающего подзаработать дольщика, портал Всеостройке.рф обсудил с Игорем Шануренко, партнером ЮК «Варшавский и партнеры».

По его мнению, потребительский экстремизм не является чем-то  новым для нашей страны, ведь всегда будут люди, желающие извлечь для себя максимальную пользу из любой ситуации даже в тех случаях, когда они не совсем правы.

— Широко распространено такое явление и во взаимоотношениях застройщика и дольщика при покупке последним квартиры в строящемся доме.  Здесь, как правило, имеют место две составляющие проявления потребительского экстремизма: пени за нарушение установленных договором сроков передачи квартиры дольщику и устранение недостатков в построенной квартире, — объясняет юрист.

Он напоминает, что ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» приравнивает дольщиков к потребителям и предоставляет довольно широкие возможности для защиты ими своих прав, которыми последние и могут иногда злоупотреблять.

— Самый распространённый вариант — взыскание с застройщика неустойки в размере 2/365 ставки рефинансирования ЦБ РФ (если дольщиком является физическое лицо), в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, — говорит Игорь Шануренко.

Понятно, что чем больше период просрочки, тем выше становится сумма неустойки, а заинтересованных в получении неустойки дольщиков, как правило, немало, несмотря на все судебные сложности,  сопровождающие такой процесс.

— Отбить такую неустойку застройщику невозможно в силу закона, в редких случаях суды уменьшают сумму неустойки согласно статье 333 ГК РФ, посчитав ее чрезмерной, но, строго говоря, в данном случае это противоречит существу законодательного регулирования. Поэтому застройщик может только оттянуть процесс получения дольщиком исполнительного листа.  Но как только обрадованный дольщик этот лист получает, для застройщика могут наступить трудные времена, так как денежные средства с его расчетного счета прежде всего будут списываться в пользу дольщика, что может повлечь за собой сложности с оплатами поставщикам, подрядчикам и в итоге даже привести к временной остановке стройки, — рассказывает эксперт.

Это, в свою очередь, приведет к еще большей задержке сдачи дома в эксплуатацию и увеличению суммы неустойки.

— Если же сумма долга застройщика перед дольщиком превысит 300 000 рублей, это легко может привести к подаче дольщиком заявления о банкротстве застройщика со всеми вытекающими последствиями в виде появления вместо генерального директора арбитражного управляющего и т.п. Само собой, эта ситуация также нисколько не способствует своевременной сдаче дома, — перечисляет риски юрист.

Он отмечает, что, безусловно, застройщики во многих случаях сами виноваты в возникновении такой ситуации, когда по тем или иным причинам пишут в договорах заведомо нереальные сроки строительства. Но и дольщики редко хотят войти в положение застройщика и не подавать соответствующие иски.

Эксперт напоминает, что постановление Правительства РФ от 26.03.2022 №479  дало передышку застройщикам на период чуть более года — с 29.03.2022 до 30.06.2023, в который неустойка не начислялась, что было связано с ковидными последствиями. Но этот период закончился, и иски о взыскании неустойки полетели к застройщикам с новой силой.

— Вторая, не менее, а может быть, и более тяжелая проблема для застройщиков — это приемка квартиры дольщиками. Не секрет,  что дольщики зачастую прибегают к помощи специалистов-инженеров при приемке квартиры с целью проверки качества и выявления наличия или отсутствия недостатков. Сложно спорить с тем, что квартира должна передаваться дольщику с надлежащим качеством, но до устранения недостатков дольщик имеет право квартиру не принимать, а впоследствии заявить иск о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, так как срок устранения недостатков не является основанием для освобождения застройщика от этой повинности, — предупреждает Игорь Шануренко.

Также, подчеркивает специалист, в некоторых случаях дольщики выявляют мнимые или реальные недостатки уже после приемки квартиры. В этом случае они делают экспертизу оценки стоимости устранения недостатков, а сумма на их устранение может быть весьма далекой от реальности, что выясняется обычно только в ходе судебного разбирательства.  Известны случаи, когда сумма различалась в 8-10 раз не в пользу дольщика, — вспоминает партнер ЮК «Варшавский и партнеры».

— Дольщик может изменить адрес в ходе строительства дома и «забыть» сообщить об этом застройщику. Может не получать письма от застройщика, «кивая» на проблемы с почтовой доставкой корреспонденции. Но обычно суды в таких случаях встают на сторону застройщика и характеризуют действия дольщика как недобросовестные, — объясняет Шануренко.

Кроме того, он назвал и другие причины потребительского экстремизма.

— Но вот за испорченный вид из окна (не тот, который обещал застройщик или просто не предупредил об этом) потребитель может взыскать компенсацию. В практике известен случай, когда у дольщицы  вместо ожидаемого городского пейзажа видом из окна  оказался газорегуляторный пункт, который якобы закрывал обзор. Дело дошло до  Верховного Суда РФ, который указал, что компенсацию в таком случае взыскать можно.   

Это только самые популярные примеры потребительского экстремизма- фантазии людей безграничны, и каждый застройщик может привести немало примеров такого «креатива» со стороны дольщиков, который зачастую вынуждает застройщиков идти на компромисс во избежание еще более негативных последствий. Ведь суды, как правило, оказываются на стороне потребителя даже в случае, когда правота его, мягко говоря, сомнительна, — подытожил эксперт.

Новости по теме

ТОП-10 ЗПИФов недвижимости по стоимости чистых активов

Что такое ЗПИФ недвижимости, каковы плюсы и минусы фондов и какие сейчас самые доходные ПИФы – обо всем по порядку в материале портала Всеостройке.рф.

Дата публикации 04-07-2024 16:25
Все подорожало: средняя скидка при продаже «вторички» выросла почти в 2 раза

Если сравнить июль и январь текущего года, то средний уровень скидок, на который согласны продавцы вторичного жилья в РФ при сделке, заметно вырос.

Дата публикации 03-07-2024 10:43
Доля нераспроданных новостроек в России продолжает расти

К началу второго полугодия на рынке первичной недвижимости все еще нераспроданы 76,9 млн квадратных метров, что составляет 67% от общей площади возводимых новостроек в России.

Дата публикации 02-07-2024 11:08
Инвестиции в недвижимость Краснодара: как сохранить капитал в 2024 году

Можно ли получить дополнительный доход и насколько сегодня это надежный способ инвестирования.

Дата публикации 28-06-2024 18:19

Последние новости

По делу о взятке задержан замдиректора Фонда капремонта Подмосковья Мстисла...

Следствие просит Тверской суд столицы отправить чиновника в следственный изолятор.

Дата публикации 19-07-2024 8:54
В России фиксируется резкий рост привлечения сотрудников из Африки — HeadHu...

Согласно статистике за I полугодие 2024 года, 7 из 10 зарубежных стран с наибольшим приростом вакансий от российских компаний — это африканские государства.

Дата публикации 18-07-2024 18:45
За эти полгода власти РФ выдали новых разрешений на строительство на 23,5 м...

«Отрасль жилищного строительства последние несколько лет демонстрирует стабильно высокие результаты. Количество новых разрешений на строительство на 7% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. В целом на сегодня в России действуют разрешения на строительство 165 млн кв. метров жилья. Это хороший задел на будущее»,— подчеркнул Марат Хуснуллин.

Дата публикации 18-07-2024 18:27
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Мероприятия