Skip to main content

20.11.2023 18:50

Аналитика рынка

Покупатель всегда прав: как бороться с потребительским экстремизмом

Юрист рассказал порталу Всеостройке, когда суды с покупателем могут привести даже к банкротству.

Потребительский экстремизм — тема, актуальная для девелоперов всегда. Редкий застройщик может похвастаться, что никогда не сталкивался с такими проблемами. И аксиома «Покупатель всегда прав» вряд ли может быть применима к этому явлению, ведь зачастую единственный смысл потребительского экстремизма — получить с застройщика деньги. О том, каким может быть этот террор желающего подзаработать дольщика, портал Всеостройке.рф обсудил с Игорем Шануренко, партнером ЮК «Варшавский и партнеры».

По его мнению, потребительский экстремизм не является чем-то  новым для нашей страны, ведь всегда будут люди, желающие извлечь для себя максимальную пользу из любой ситуации даже в тех случаях, когда они не совсем правы.

— Широко распространено такое явление и во взаимоотношениях застройщика и дольщика при покупке последним квартиры в строящемся доме.  Здесь, как правило, имеют место две составляющие проявления потребительского экстремизма: пени за нарушение установленных договором сроков передачи квартиры дольщику и устранение недостатков в построенной квартире, — объясняет юрист.

Он напоминает, что ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые  законодательные акты Российской Федерации» приравнивает дольщиков к потребителям и предоставляет довольно широкие возможности для защиты ими своих прав, которыми последние и могут иногда злоупотреблять.

— Самый распространённый вариант — взыскание с застройщика неустойки в размере 2/365 ставки рефинансирования ЦБ РФ (если дольщиком является физическое лицо), в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, — говорит Игорь Шануренко.

Понятно, что чем больше период просрочки, тем выше становится сумма неустойки, а заинтересованных в получении неустойки дольщиков, как правило, немало, несмотря на все судебные сложности,  сопровождающие такой процесс.

— Отбить такую неустойку застройщику невозможно в силу закона, в редких случаях суды уменьшают сумму неустойки согласно статье 333 ГК РФ, посчитав ее чрезмерной, но, строго говоря, в данном случае это противоречит существу законодательного регулирования. Поэтому застройщик может только оттянуть процесс получения дольщиком исполнительного листа.  Но как только обрадованный дольщик этот лист получает, для застройщика могут наступить трудные времена, так как денежные средства с его расчетного счета прежде всего будут списываться в пользу дольщика, что может повлечь за собой сложности с оплатами поставщикам, подрядчикам и в итоге даже привести к временной остановке стройки, — рассказывает эксперт.

Это, в свою очередь, приведет к еще большей задержке сдачи дома в эксплуатацию и увеличению суммы неустойки.

— Если же сумма долга застройщика перед дольщиком превысит 300 000 рублей, это легко может привести к подаче дольщиком заявления о банкротстве застройщика со всеми вытекающими последствиями в виде появления вместо генерального директора арбитражного управляющего и т.п. Само собой, эта ситуация также нисколько не способствует своевременной сдаче дома, — перечисляет риски юрист.

Он отмечает, что, безусловно, застройщики во многих случаях сами виноваты в возникновении такой ситуации, когда по тем или иным причинам пишут в договорах заведомо нереальные сроки строительства. Но и дольщики редко хотят войти в положение застройщика и не подавать соответствующие иски.

Эксперт напоминает, что постановление Правительства РФ от 26.03.2022 №479  дало передышку застройщикам на период чуть более года — с 29.03.2022 до 30.06.2023, в который неустойка не начислялась, что было связано с ковидными последствиями. Но этот период закончился, и иски о взыскании неустойки полетели к застройщикам с новой силой.

— Вторая, не менее, а может быть, и более тяжелая проблема для застройщиков — это приемка квартиры дольщиками. Не секрет,  что дольщики зачастую прибегают к помощи специалистов-инженеров при приемке квартиры с целью проверки качества и выявления наличия или отсутствия недостатков. Сложно спорить с тем, что квартира должна передаваться дольщику с надлежащим качеством, но до устранения недостатков дольщик имеет право квартиру не принимать, а впоследствии заявить иск о взыскании неустойки за просрочку передачи квартиры, так как срок устранения недостатков не является основанием для освобождения застройщика от этой повинности, — предупреждает Игорь Шануренко.

Также, подчеркивает специалист, в некоторых случаях дольщики выявляют мнимые или реальные недостатки уже после приемки квартиры. В этом случае они делают экспертизу оценки стоимости устранения недостатков, а сумма на их устранение может быть весьма далекой от реальности, что выясняется обычно только в ходе судебного разбирательства.  Известны случаи, когда сумма различалась в 8-10 раз не в пользу дольщика, — вспоминает партнер ЮК «Варшавский и партнеры».

— Дольщик может изменить адрес в ходе строительства дома и «забыть» сообщить об этом застройщику. Может не получать письма от застройщика, «кивая» на проблемы с почтовой доставкой корреспонденции. Но обычно суды в таких случаях встают на сторону застройщика и характеризуют действия дольщика как недобросовестные, — объясняет Шануренко.

Кроме того, он назвал и другие причины потребительского экстремизма.

— Но вот за испорченный вид из окна (не тот, который обещал застройщик или просто не предупредил об этом) потребитель может взыскать компенсацию. В практике известен случай, когда у дольщицы  вместо ожидаемого городского пейзажа видом из окна  оказался газорегуляторный пункт, который якобы закрывал обзор. Дело дошло до  Верховного Суда РФ, который указал, что компенсацию в таком случае взыскать можно.   

Это только самые популярные примеры потребительского экстремизма- фантазии людей безграничны, и каждый застройщик может привести немало примеров такого «креатива» со стороны дольщиков, который зачастую вынуждает застройщиков идти на компромисс во избежание еще более негативных последствий. Ведь суды, как правило, оказываются на стороне потребителя даже в случае, когда правота его, мягко говоря, сомнительна, — подытожил эксперт.

Новости по теме

Три года закону о КРТ. Подводим итоги 

Рассказываем, что такое комплексное развитие территории, и как эта программа позволяет оживить заброшенные и депрессивные территории по всей стране.

Дата публикации 19-02-2024 18:35
Столкнется ли стройотрасль в 2024 году с дефицитом цемента или его удорожанием?

Узнали прогнозы специалистов крупнейшего производителя цемента в России — холдинга ЦЕМРОС.

Дата публикации 14-02-2024 10:35
А как у них: сравнили льготные ипотечные программы в странах СНГ

Какие жилищные займы наиболее выгодны или доступны гражданам этих государств.

Дата публикации 02-02-2024 13:00
Арктическая ипотека: как идет эксперимент по удержанию цен при низкой ставке

Под жесткие ценовые параметры Минстроя подходит очень ограниченное число новостроек.

Дата публикации 27-01-2024 16:30

Последние новости

Грузия становится все привлекательнее для девелоперов и инвесторов

Спрос растет как на жилищные проекты, так и на туристические.

Дата публикации 27-02-2024 18:15
ТОП-5 самых привлекательных коттеджных поселков Иркутской области

Какие КП предлагают застройщики недалеко от Иркутска и от Байкала.

Дата публикации 27-02-2024 15:47
ТОП-5 самых открытых управляющих компаний девелоперов

Рассмотрели, какие «управляшки» всегда готовы на честный диалог с жильцами своих ЖК.

Дата публикации 27-02-2024 11:55
Более 836 тыс. кредитов оформили россияне за период действия льготной ипоте...

Речь идёт о периоде с мая 2020 года до 1 января 2024-го.

Дата публикации 27-02-2024 10:30
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Мероприятия