Покупка малоэтажного жилого дома через эскроу-счета: юридический ликбез

С 1 марта 2022 года в законе  «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) начали действовать изменения, согласно которым применение эскроу-счетов стало обязательным при реализации проектов комплексного ИЖС с привлечением средств дольщиков. Аналогичная схема с эскроу-счетами успешно применяется в многоэтажном жилом строительстве с 1 июля 2019 года. Строительство финансируют банки, раскрытие эскроу происходит после завершения работ. Однако с кейсами в ИЖС будет несколько принципиальных отличий. О возможных «подводных камнях» и плюсах нововведения порталу «Всё о стройке» рассказала руководитель адвокатской компании, кандидат юридических наук, член Ассоциации юристов России, эксперт круглых столов и рабочих групп при Государственной Думе РФ Анастасия Васильевна Поликыржа.

Что меняют мартовские изменения в 214-ФЗ

Если раньше клиенты могли купить дачный дом и землю, то теперь на рынке малоэтажного строительства будут появляться серьезные, проработанные и прозрачные проекты от крупных застройщиков — с проектным финансированием, поддержкой банка, конкретными сроками сдачи объектов, с продуманной инфраструктурой.

Зачем нужны эскроу-счета

И в многоэтажном, и в малоэтажном строительстве эскроу является защитой для участников долевого строительства и благонадежности сделки. В рамках дачного строительства нередкими были случаи мошенничества по договору подряда, когда требуемые работы подрядчиком не выполнялись.Часто за строительство берутся ИП или ООО, которые не доводят до конца начатое, и у клиентов нет гарантии, что они получат гарантированный качественный результат. В новой схеме с покупателями заключается договор долевого участия (ДДУ), заблокированные средства клиентов находятся на счету в банке до завершения работ. В случае, если по каким-то причинам застройщик не смог сдать объект, деньги либо возвращаются клиенту, либо изыскивается возможность достройки ресурсами банка. Эта схема действует и в многоэтажном строительстве, и при строительстве малоэтажных жилых комплексов.

Но если до 1 марта 2022 года в списке ДДУ была прописана только квартира, нежилое помещение, апартаменты, кладовки, машиноместа, то в схеме с малоэтажным строительством к этому списку добавляется еще дом и земля.

Что меняется для клиентов

Покупатель объекта малоэтажного строительства будет участвовать в процедуре его приемки, как и при получении квартиры в многоэтажке. Как процедура будет осуществляться на практике, мы увидим лишь в 2025 году, когда будут сданы первые объекты: сейчас они лишь на стадии запуска. Каким будет качество этих объектов — вопрос пока тоже открытый. Рекомендую покупателям внимательно смотреть договор долевого участия и контролировать все, что прописано в договоре ДДУ — от толщины стен до отделки помещений.

В собственность покупателя и под его ответственность перейдет общее имущество. Это уличная сеть, водозаборные узлы, газовые котельные и многое другое. На этапе продажи дома перечень таких объектов у застройщика уже должен быть проработан.

Общим имуществом все владельцы малоэтажного жилого строительства будут владеть в рамках долевого участия, в том числе после сдачи объекта. Вопрос в том, какой объем средств должны будут выделять жильцы на содержание и ремонт данного имущества, кто возьмет на себя эти обязанности, каков будет размер тарифов. Если в многоквартирных домах эти условия давно прописаны, то в малоэтажном строительстве многие моменты еще предстоит уточнить.

Можно предположить, что непосредственно после сдачи дома, на первые три месяца, как и при многоэтажном строительстве, застройщик будет заключать договор на обслуживание управляющей компанией, а дальше может либо проводиться конкурс по выбору УК, либо в свое ведение объекты возьмут сами собственники. Пока законодательно допускается, что вопрос установления тарифов и разработку сметы могут осуществить сами жильцы. Возможен и вариант передачи этих обязанностей управляющей компании.

Что меняется для застройщиков

Как и в случае с квартирами, строительная компания должна на старте реализации проекта размещать информацию об объекте в Единой системе жилищного строительства: публиковать разрешение на строительство, правоустанавливающие документы на землю, фотографии объекта, проектную декларацию. 31 мая 2022 года для обеспечения требований действующего законодательства Приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр утверждена форма проектной декларации в отношении индивидуальных жилых домов в границах территории малоэтажного жилого комплекса. 

При малоэтажном жилом строительстве с эскроу-счетами застройщики должны сделать проект межевания и выделить земельные участки. В случае с многоквартирным домом ситуация другая: выделяется лишь класс земли. Кроме того, при реализации проектов малоэтажного жилого строительства должны привлекаться иные проектные институты, нежели при строительстве многоквартирных домов.

Еще один непростой момент. Государство требует от девелоперов, как и при строительстве многоэтажек, не только возведения жилых домов, но и объектов социальной инфраструктуры: поликлиник, детских садов, школ. Ляжет ли это бремя на плечи покупателей и девелоперов или будут выделяться бюджетные средства, пока непонятно. Но в любом случае, при малоэтажном строительстве экономика совершенно другая, нежели при строительстве новостроек: сдать несколько сотен квартир или несколько десятков домов — большая разница.

Клиентам рекомендую смотреть долевого участия, либо инвестиционный контракт, чтобы выяснить этот момент. И главное- смотреть сроки реализации соцобъектов. Если вам говорят, что через 5 месяцев будет садик, уточните в документах, прописан ли этот пункт в проектной документации, и когда обозначены сроки сдачи. Социальные объекты сдаются, как правило, одними из последних.