21.09.2026 11:00
Земля на архипелаге дорожает неравномерно. В Токийском регионе коммерческие участки подорожали на 8,9%, в региональной Японии — на 0,7%. А активность на рынке новостроек Большого Токио снижается.
По данным Министерства земли, инфраструктуры, транспорта и туризма Японии (MLIT), цены на землю растут пятый год подряд, но география этого роста становится все более неоднородной.
Но внутри страны разница гораздо сильнее. В трех крупнейших городских регионах коммерческая земля прибавила 7,4%, а в региональной Японии за пределами Саппоро, Сендая, Хиросимы и Фукуоки — только 0,7%. В отдельных туристических и промышленных точках рост уже превышает 20–30%.
Одновременно появляются признаки более слабой активности на рынке нового жилья Большого Токио. В первом полугодии средняя цена квартиры выросла на 13,1% год к году, но предложение сократилось, доля договоров в первый месяц продаж снизилась, а запас увеличился. В августе эта тенденция усилилась: предложение сократилось сильнее, а запас новостроек вырос. Поэтому происходящее в Японии точнее описывает не новый общенациональный бум, а усиливающееся расслоение рынка по территориям и источникам спроса.
15 сентября MLIT опубликовало результаты ежегодного исследования цен на землю. Оно охватило 21 466 контрольных точек во всех 47 префектурах, в том числе 21 050 земельных участков и 416 лесных участков. Для контрольных точек профессиональные оценщики определяют рыночную стоимость на 1 июля. Полученные оценки служат ориентиром при анализе и совершении сделок с землей.
Согласно пресс-релизу MLIT от 15 сентября 2026 года, средние цены на жилую и коммерческую землю в Японии растут пятый год подряд. За год жилые участки подорожали на 1%, коммерческие — на 2,9%, промышленные — на 3,3%. При этом региональная разбивка показывает, насколько неоднородна эта динамика.
Таблица 1. Как изменились цены на землю в Японии за год*
| Территория | Жилая земля | Коммерческая земля | Промышленная земля |
|---|---|---|---|
| Япония в целом | +1,0% | +2,9% | +3,3% |
| Токийский регион | +4,0% | +8,9% | +6,4% |
| Осакский регион | +2,3% | +6,8% | +7,4% |
| Нагойский регион | +1,5% | +2,7% | +3,3% |
| Три крупнейших городских региона | +3,2% | +7,4% | +6,2% |
| Саппоро, Сендай, Хиросима и Фукуока | +2,9% | +6,0% | +9,3% |
| Остальная региональная Япония | 0,0% | +0,7% | +2,1% |
*Источник: MLIT, Prefectural Land Price Survey 2026. Под тремя крупнейшими городскими агломерациями MLIT понимает Токийский, Осакский и Нагойский регионы. «Остальная региональная Япония» — территории за их пределами без Саппоро, Сендая, Хиросимы и Фукуоки.
График 1. Рост цен на землю в крупнейших агломерациях и региональной Японии
Самый заметный разрыв наблюдается в коммерческом сегменте. В трех крупнейших городских регионах средний рост составил 7,4%, в остальной региональной Японии — 0,7%. По расчету аналитического центра портала Всеостройке.рф, темпы отличаются примерно в 10,6 раза. Исходные показатели опубликованы MLIT.
В жилом сегменте разрыв также заметен. За пределами крупнейших центров средняя динамика составила 0,0%, а в Токийском регионе цены выросли на 4%. Промышленная земля показывает другую географию роста. В Саппоро, Сендае, Хиросиме и Фукуоке рост достиг 9,3%, превысив показатель трех крупнейших регионов. Но эту цифру важно не переоценивать. В выборку MLIT для промышленной земли четырех городов вошли лишь 10 сопоставимых контрольных точек.
Интереснее становится картина на уровне отдельных участков. Самый высокий рост коммерческой земли MLIT зафиксировало не в центре Токио, а в Хакубе — горнолыжном курорте в префектуре Нагано. Один из контрольных участков подорожал сразу на 35,6%, заняв первое место в стране. Другой жилой участок прибавил 31,3%.
Но Хакуба — только один сценарий. В Титосэ рост связан с полупроводниковой промышленностью, а в Тосу и Кияме — с логистикой.
Таблица 2. Где цены на землю растут быстрее всего*
| Локация | Тип земли | Рост за год | Фактор спроса по данным MLIT |
|---|---|---|---|
| Хакуба, Нагано | коммерческая | +35,6% | туризм, гостиничные и коммерческие проекты |
| Хакуба, Нагано | жилая | +31,3% | спрос на виллы и кондоминиумы |
| Титосэ, Хоккайдо | коммерческая | +25,2% | развитие полупроводникового кластера |
| Титосэ, Хоккайдо | промышленная | +20,0% | Rapidus и связанные производства |
| Тосу, Сага | промышленная | +25,0% | логистика |
| Кияма, Сага | промышленная | +24,2% | логистика и транспортная доступность |
*Показаны изменения отдельных контрольных участков, а не средняя динамика всего муниципалитета.
Источник: MLIT — официальные данные по отдельным участкам.
В Хакубе MLIT связывает рост с увеличением туристического потока, развитием гостиниц и многофункциональных проектов. Министерство отдельно отмечает спрос на виллы и кондоминиумы со стороны состоятельных покупателей из Японии и других стран.
В Титосэ механизм другой. Компания Rapidus строит предприятие по выпуску передовых полупроводников. Опытная линия заработала в апреле 2025 года, массовое производство планируется на 2027 год. На фоне прихода компании и ее партнеров MLIT фиксирует спрос на жилье, офисы, гостиницы, магазины и производственные площадки. При этом жилая и коммерческая земля уже растут медленнее из-за высокой стоимости участков и строительства, а промышленная ускорилась с 14,3% до 20%.
У Тосу и соседней Киямы третья модель. Район находится рядом с пересечением крупных автомагистралей. А открытие в 2024 году нового smart interchange (упрощенная развязка с системой электронного проезда ETC) улучшило доступ к промышленным территориям. MLIT связывает высокий спрос непосредственно с развитием логистики.
Это важнее рейтинга отдельных рекордсменов. Одну и ту же динамику цен формируют три разных источника капитала — туризм, высокотехнологичное производство и логистика.
Долгосрочное демографическое давление при этом никуда не исчезло. По предварительным итогам переписи 2025 года население Японии составило 123,05 млн человек. За пять лет оно уменьшилось на 3,097 млн человек, или на 2,5%. Снижение произошло в 1 558 из 1 719 муниципалитетов — это 90,6%.
Но число домохозяйств за тот же период выросло на 2,3%, до 57,125 млн. Средний размер домохозяйства снизился до 2,15 человека. Разница между динамикой населения и количеством домохозяйств составляет 4,8 п.п. — расчет аналитического центра портала Всеостройке.рф на основе данных переписи.
График 2. Население Японии сокращается, а число домохозяйств растет
Для рынка жилья это принципиальная деталь. Сокращение населения не превращается автоматически в такое же снижение количества отдельных домохозяйств, которым требуется жилье. Одновременно жители сильнее концентрируются в крупнейшем экономическом центре страны. В Токио, Канагаве, Сайтаме и Тибе насчитывается 36,986 млн человек — 30,1% всего населения Японии. Ранее редакция портала Всеостройке.рф подробно рассказывала, как менялась роль крупнейших городских агломераций за последние полвека и почему Токио остается одним из главных мегаполисов мира.
Получается парадокс только на первый взгляд. Страна теряет население, но спрос на недвижимость может одновременно концентрироваться в гораздо меньшем числе территорий.
Еще одна распространенная версия — цены растут из-за покупателей из-за рубежа. 15 сентября MLIT опубликовало отдельное исследование сделок с новостройками. Министерство проанализировало около 570 тыс. новых квартир и примерно 1,5 млн записей о переходе собственности за 2018–2025 годы. Отдельно министерство проанализировало, как часто новостройки перепродают вскоре после покупки и какую долю составляют покупатели, зарегистрированные за пределами Японии.
Важно, что эта статистика определяется по адресу владельца, а не по гражданству. Поэтому напрямую называть показатель «долей иностранных покупателей» некорректно.
Таблица 3. Доля покупателей новостроек, зарегистрированных за пределами Японии, в 2025 году
| Территория | Доля |
|---|---|
| Токийский регион | 1,6% |
| Префектура Токио | 2,5% |
| 23 специальных района Токио | 2,8% |
| Шесть центральных районов Токио | 5,9% |
| Осакский регион | 2,6% |
| Префектура Осака | 3,4% |
| Город Осака | 5,5% |
*Источник: MLIT. Шесть центральных районов Токио — Тиёда, Тюо, Минато, Синдзюку, Бункё и Сибуя.
Концентрация очевидна. Чем ближе к центру Токио или Осаки, тем выше показатель. Но даже в шести центральных районах речь идет о 5,9% покупателей новостроек. По итогам всего 2025 года эта доля оказалась ниже опубликованной ранее оценки за январь–июнь — 5,9% против 6,7%. На вторичном рынке MLIT в последнее время также не видит общей тенденции к увеличению доли собственников, зарегистрированных за пределами Японии.
Поэтому официальные данные не позволяют свести рост японского рынка к зарубежному спросу. Он действительно важен для отдельных курортов и наиболее дорогих центральных локаций, но не объясняет динамику страны целиком.
Еще один интересный показатель — как быстро приобретенные новостройки возвращаются на рынок. Для квартир, первоначально зарегистрированных в 2024 году, доля перепродаж в течение года после покупки составила 9,7% в 23 специальных районах Токио и 12,1% в шести центральных районах.
Среди квартир площадью от 40 м² в крупных проектах 23 районов Токио показатель достиг 9,0%, а в остальных проектах — 2,9%. При этом MLIT специально предупреждает, что результат заметно зависит от набора домов, введенных и проданных в конкретном году.
Поэтому короткую перепродажу нельзя автоматически считать доказательством спекуляции. Но статистика показывает еще одну форму концентрации. Частота быстрых переходов собственности выше в отдельных сегментах и локациях, а не по рынку в целом.
В июле индекс потребительских цен в Японии вырос на 1,9% год к году. Инфляция без свежих продуктов составила 1,8%, без свежих продуктов и энергии — 1,9%. Если ориентировочно сопоставить общий CPI с годовым изменением земельных цен, то получаем другую картину.
Жилая земля подорожала номинально на 1%. Если считать по формуле: (1 + изменение цены) / (1 + инфляция) − 1, то получается около −0,9% после поправки на CPI. Для коммерческой земли результат составляет примерно +1,0%, для промышленной — +1,4%. Исходные данные: CPI +1,9%, жилая земля +1%, коммерческая +2,9%, промышленная +3,3%.
Это не официальный дефлятированный индекс недвижимости. CPI и оценка земельных участков рассчитываются по разным методикам. Но сопоставление показывает масштаб процесса. В среднем по стране стоимость на жилую землю растет медленнее потребительских цен. После поправки на инфляцию коммерческая и промышленная земля, напротив, сохраняют положительную динамику.
Меняется и финансовая среда. В марте 2024 года Банк Японии установил ориентир краткосрочной ставки около 0–0,1%. После серии повышений в июне 2026 года ориентир был доведен примерно до 1,0%. По состоянию на 17 сентября Банк Японии сохраняет ориентир около 1%.
Для международного сравнения 1% выглядит небольшой ставкой. Для японского рынка важнее направление. Рост стоимости наиболее востребованной земли продолжается уже после выхода из многолетней среды отрицательных и почти нулевых ставок.
Ранее редакция портала Всеостройке.рф рассказывала о необычных моделях жилищного кредитования в разных странах, в том числе в Японии, в материале «Самые необычные формы ипотечных кредитов в мире». Но рост ставки не привел к одинаковой реакции всех сегментов. Это особенно заметно на рынке новых квартир.
Один месяц способен сильно исказить картину рынка новостроек Большого Токио, поэтому август стоит рассматривать вместе с результатами первого полугодия. За январь–июнь девелоперы вывели в продажу 7 989 новых квартир — на 0,8% меньше год к году. Это уже пятое подряд первое полугодие со снижением предложения. Доля квартир, по которым договор заключался в первый месяц продаж, уменьшилась с 66,6% до 64,8%.
При этом средняя цена достигла ¥101,35 млн — на 13,1% больше, чем годом ранее. Цена квадратного метра выросла на 12,1%, до ¥1,514 млн. Запас на конец июня увеличился с 6 026 до 6 389 квартир — примерно на 6,0%. То есть уже в первом полугодии сформировалось расхождение. Цены росли, но новое предложение сокращалось, контрактная доля снижалась, а запас увеличивался. По итогам августа эта картина стала заметнее.
Таблица 4. Что происходит с новостройками Большого Токио*
| Показатель | I полугодие 2026 года | Август 2026 года |
|---|---|---|
| Выведено в продажу | 7 989 квартир, −0,8% г/г | 1 140 квартир, −12,4% г/г |
| Доля договоров в первый месяц | 64,8%, −1,8 п.п. | 61,1%, −4,0 п.п. |
| Средняя цена | ¥101,35 млн, +13,1% | ¥97,7 млн, −5,4% |
| Цена 1 м² | ¥1,514 млн, +12,1% | ¥1,444 млн, −9,1% |
| Запас на конец периода | 6 389, +6,0%* | 6 610, +15,7%* |
*Расчеты аналитического центра Всеостройке.рф на основе данных Института экономики недвижимости Японии (Real Estate Economic Institute / 不動産経済研究所). Для июня: 6 389 квартир против 6 026 годом ранее. Для августа: 6 610 против 5 715.
График 3. Новостройки Большого Токио: I полугодие и август 2026 года
В августе предложение сократилось уже на 12,4% год к году, первичная контрактная доля опустилась до 61,1%, а запас достиг 6 610 квартир. Средняя цена снизилась на 5,4%, цена квадратного метра — на 9,1%.
Но считать это разворотом цен пока рано. В июле средняя стоимость новостройки, напротив, достигла рекордных ¥164,93 млн, прибавив 63,7% год к году. Real Estate Economic Institute прямо связывал рекорд с началом продаж крупного дорогого проекта в 23 районах Токио.
Поэтому средние месячные цены слишком чувствительны к структуре предложения. Снижение в августе не означает, что сопоставимая квартира за месяц резко подешевела. Более устойчивый сигнал дают другие показатели: в первом полугодии предложение уже сокращалось, контрактная доля снижалась, а запасы росли; в августе эта тенденция усилилась.
Свежие данные не подтверждают ни сценарий повсеместного роста, ни простую формулу «население сокращается — недвижимость должна дешеветь».
Средняя динамика жилой земли в большой части региональной Японии составляет 0%, а в Токийском регионе — 4%. Коммерческая земля трех крупнейших городских регионов растет более чем в десять раз быстрее, чем в остальной региональной части страны. В Хакубе, Титосэ и Тосу отдельные участки прибавляют 20–35% благодаря совершенно разным источникам спроса.
При этом население страны продолжает уменьшаться, но количество домохозяйств пока растет. Покупатели, проживающие за пределами Японии, заметны в центральных локациях, но их доля недостаточна, чтобы объяснить общенациональную динамику. А первичный рынок Большого Токио показывает еще одно расслоение: высокие цены первого полугодия уже соседствуют со снижением контрактной доли и увеличением запасов.
Поэтому главный показатель для Японии сейчас — не средняя цена по стране. Важнее, расширится ли география территорий, где новый экономический спрос способен компенсировать демографическое сокращение. Пока таких точек немного, и каждая опирается на собственный источник роста — туристов, промышленность, логистику или концентрацию бизнеса и населения.
Следующие данные покажут, превратятся ли эти локальные зоны роста в более широкий цикл или разрыв между крупнейшими центрами и остальной страной продолжит увеличиваться.
Следите за разделом «Мировой девелопмент» на портале Всеостройке.рф — продолжим сравнивать, как меняются цены, спрос и предложение на крупнейших рынках мира.
А какой фактор, по вашему мнению, сильнее повлияет на Японию в ближайшие годы: демография, ставка или концентрация инвестиций в отдельных городах? Делитесь мнением в комментариях.
Презентация к материалу: ключевые цифры рынка недвижимости Японии.
Речь о Фемарнбельтском тоннеле длиной 18 км, который соединит Данию и Германию под Балтийским морем.
20-09-2026 20:00Во многих городах пешеходные переходы и мосты делают так, чтобы по ним одновременно могли нормально двигаться и люди, и скутеры: отдельные траектории, плавные заезды без лестниц, широкие проходы.
20-09-2026 19:00Состав наносится как обычное покрытие, а после высыхания превращается в бесшовную поверхность с фактурой терраццо.
20-09-2026 16:00Рассказываем о стратегии выживания главных строительных площадок планеты в условиях дефицита компонентов, санкционных барьеров и удорожания фрахта.
20-09-2026 13:00
9 
8 
4 
4 
Разбираемся, как Алексей Добашин превратил небольшую бригаду в «КРОСТ», какое место в его жизни занимают искусство и что известно о семье предпринимателя.
21-09-2026 12:00
Рассказываем, как Павел Тё пришел в девелопмент, выстроил собственные принципы управления и чем живет за пределами стройки.
21-09-2026 10:00
Аналитический центр портала Всеостройке.рф сравнил цены в более чем 30 московских проектах за пять лет. У лидера квадратный метр подорожал на 168%, а расчетные 50 кв. м — почти на 35 млн рублей.
21-09-2026 9:40
За полтора года главный дом усадьбы Граббе несколько раз возвращался на торги. Стартовая цена — 1 рубль, но покупателю предстоят обязательная реставрация и расходы, точный размер которых неизвестен.
21-09-2026 9:00
Через узнаваемый формат фотографии девелопер показал, как разные типажи горожан соотносятся с проектами «РИДЗ», «Самолёт 7», «Парк Победы 3» и «ГРЕЙД».
21-09-2026 8:30
Рассказываем, как финансист и кандидат экономических наук нашел свою нишу в девелопменте, почему сделал ставку на офисы и что известно о его жизни за пределами бизнеса.
21-09-2026 8:00
В закрытом виде это алюминиево-карбоновая тумба в стиле Tourbillon, а по нажатию кнопки она раскрывается в огромный MicroLED-экран из пяти панелей.
20-09-2026 18:30
Население одного дома — около 12 тыс. человек, что сопоставимо с небольшим городом. При этом 92% квартир здесь — студии и однушки, а на одном этаже может быть до 20 квартир.
20-09-2026 18:00
При этом системного стресса авторы пока не видят. Крупные компании устойчивее, а основная зона риска — проекты с низкими продажами и близким сроком ввода.
20-09-2026 17:00
В августе продажи новостроек снизились на 16% к августу 2025 года, запуски — на 23%, а площадь проектов с риском недостаточной распроданности выросла до 34,7 млн м².
20-09-2026 15:45
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
