Самолет: история и текущее положение застройщика на рынке

Редакция портала Всеостройке.рф о том, как девелопер превратился в технологического гиганта в сфере недвижимости и куда двигается дальше.

Группа компаний «Самолет» – крупнейший девелопер по объему строительства в России и Европе, который за короткий срок стал значимым игроком на рынке жилой недвижимости. С момента своего основания в 2012 году компания прошла большой путь, активно осваивая новые территории и внедряя инновационные технологии, став в итоге лидером отрасли. В статье мы рассмотрим историю создания компании, ее развитие, текущие достижения и перспективы на будущее.

История создания

Группа компаний «Самолет» была основана в 2012 году экс-совладельцами компаний «Главстрой-СПб» и «СПб-Реновация» Михаилом Кениным и Игорем Евтушевским. На начальных этапах у компании не было собственных земельных участков, что стало вызовом для старта бизнеса. Тем не менее топ-менеджмент выбрал модель сотрудничества с лендлордами – владельцами земельных участков, что позволило избежать крупных долговых обязательств и создать земельный банк.

Первый проект компании, жилой комплекс «Люберцы 2015», был сдан в эксплуатацию в 2014 году. Этот успех положил начало стремительному развитию «Самолета», который вскоре занял одно из ведущих мест на рынке жилой недвижимости Московской области.

По данным списка аффилированных лиц ПАО ГК «Самолет» за второе полугодие 2024 года, крупнейшими акционерами выступают: Михаил Кенин (30,29%), Павел Голубков (24,32%), Игорь Евтушевский (5,85%), Дмитрий Голубков (2,18%). По оценке компании, в свободном обращении сейчас находится 20% акций.

Интересно, что взлет компании часто связывают с близостью к административным ресурсам и дружбой с Максимом Воробьевым, братом губернатора Московской области (по данным Forbes на 2021 г., Максиму Воробьеву принадлежало около 29% акций дочерней компании ООО «Самолет две столицы»). Но в самой компании это не комментировали.  

2015 год был ознаменован началом строительства жилого комплекса «Октябрьский 2016» в Люберцах – совместный социальный проект с Правительством Московской области. Выработан собственный «золотой стандарт» темпов строительства – 1 этаж в неделю. Первую очередь проекта «Люберцы» построили и сдали в эксплуатацию меньше чем за год.

В 2016 году «Самолет» вошел в тройку крупнейших застройщиков монолитных многоэтажных домов Московской области. За шесть лет с момента основания компания стала одним из крупнейших игроков российского рынка недвижимости, активно расширяя свои масштабы и географию присутствия. 2016 год – начало строительства первого объекта в Москве – квартала «Внуково 2016». Запуск масштабного жилого комплекса «Пригород Лесное» на юго-востоке Подмосковья, рядом с Каширским шоссе. Был открыт «Самолетик» – первый детский сад компании в Люберцах.

2017 год – сдача трех проектов в Подмосковье и старт еще трех: «Квартала Спутник», «Томилино 2018» и «Химки 2019». Открывается первая школа на 1100 мест в Люберцах. 

2018 год – покупка участка рядом с Даниловской мануфактурой в Москве под строительство многофункционального комплекса с апартаментами, торговыми и общественными зонами. Старт проектов «Большое Путилково», «Остафьево» и «Квартал Некрасовка». Презентация уникального проекта – Квартал «Спутник» в 200 м от МКАД. Группа «Самолет» вводит собственный формат жилья – «прагматик-класс». Он соединяет в себе высокое качество и темпы строительства по комфортной цене.

2019 год – открытие представительства в Северо-Западном регионе России. Внедряются новые технологичные сервисы для клиентов: заявки, бронирование квартир, одобрение ипотеки – все онлайн. В офисе продаж Квартала «Спутник» появляется робот-менеджер. По итогам первого полугодия компания занимает 1 место среди застройщиков по объемам ввода в Московском регионе.

В 2020 году «Самолет» провел IPO на Московской бирже, став первой строительной компанией, сделавшей это за девять лет. Доля акций в свободном обращении составила 5%, позднее увеличенная до 10%. IPO стало важным шагом для привлечения инвестиций и дальнейшего развития компании. Кроме того, количество активных проектов компании выросло до 12 с объемом текущего строительства более 1,5 млн м².

2021 – проведен первый день инвестора в статусе публичной компании. Объявлены планы выхода на рынки Екатеринбурга, Тюмени, Владивостока и о проектах на юге России. Объявлено о старте первого в России фиджитал-проекта Самолет Плюс. Выход на рынок индивидуального жилищного строительства и анонс проекта под Дмитровом. Консолидация 100% ООО «СПб Реновация».

2022 – удвоено число проектов. В том числе, стартовало активное строительство первого проекта за пределами московского и петербургского регионов – «Чаркова 72» в Тюмени.

В 2023 году «Самолет» закрыла сделку по покупке девелоперской группы МИЦ. В периметр сделки вошел весь существующий бизнес ГК МИЦ, в том числе земельные участки, управляющие компании, а также 11 проектов в стадии проектирования и строительства, и более 50 компаний, которые входили в ГК МИЦ. Сумма составила 44 млрд руб. 

На сегодняшний день группа компаний «Самолет» активно строит более 5 миллионов квадратных метров жилья. В 2024 году компания ввела в эксплуатацию более 1,3 миллиона квадратных метров недвижимости. В портфеле компании находятся более 56 жилых комплексов и множество объектов социальной инфраструктуры.

Важным шагом стало создание фиджитал-сервиса «Самолет Плюс», который объединяет цифровые решения для поиска и продажи недвижимости. На данный момент сеть включает около 1700 офисов и 15 000 агентов по недвижимости в 324 городах России. По количеству сделок «Самолет Плюс» в феврале 2025 года второй месяц подряд являлся лидером, уверенно обогнав «Этажи». Выручка «Самолет Плюс» в 2024 году составила 7,9 млрд рублей. Сумма основного долга компании снизилась с почти 10 млрд рублей, до 0,8 млрд рублей. Общее количество сделок составило 185,9 тысяч. Агенты сети «Самолет Плюс» совершили 96 тыс. сделок с недвижимостью.

Инновации и технологии

«Самолет» активно внедряет IT-решения в свою деятельность. В 2023 году компания запустила платформу по продаже новостроек Dombook и инвестировала в CRM-системы для улучшения качества обслуживания клиентов. Это позволяет компании оставаться конкурентоспособной на быстро меняющемся рынке недвижимости. Кроме того, в 2024 году компания объявила об инвестициях в CRM-системы, работающие на рынке недвижимости, – Topnlab, YUcrm, «Квартус» и «Лотинфо». Эти шаги способствуют повышению эффективности бизнес-процессов и улучшению клиентского сервиса.

ГК «Самолет» также активно продвигается в направлении цифровизации, что является ключевым аспектом ее стратегии развития. Компания инвестировала значительные средства в цифровые технологии, включая автоматизацию производственных процессов и создание цифровых платформ для взаимодействия с клиентами.

Цифровизация в ГК «Самолет»

• Инвестиции в ИТ

В 2023 году ГК «Самолет» инвестировала порядка 10 миллиардов рублей в цифровые технологии, удвоив численность ИТ-специалистов до 1,5 тысяч человек. В 2024 году количество подписанных офисов агентств недвижимости, использующих ИТ-решения Самолет Плюс, достигло 1 647, что на 12% больше, чем годом ранее. В целом ИТ-инфраструктурой платформы пользуются 2,8 тыс. офисов по всей стране. Число агентов, работающих с цифровыми инструментами Самолет Плюс, также продемонстрировало уверенный рост. Сегодня это 13,6 тыс. агентов сети, что на 19% превышает показатель 2023 года. Общее число пользователей платформы составило 37,8 тыс. человек.

• Платформы цифровизации

Компания разработала несколько ключевых платформ, включая S.Center для автоматизации производственных процессов и «Самолет+» для онлайн-взаимодействия с клиентами.

Платформа для управления и автоматизации всего строительного цикла «Самолет 10D» затрагивает шесть основных бизнес-процессов:

• Закупки и снабжение; 
• Контроль качества; 
• Экономика строительства;
• Безопасность; 
• Рабочая документация; 
• ИИ-мониторинг.

Например, некоторыми решениями платформы «Самолет 10D» сегодня пользуется «Страна Девелопмент» (внедрила модуль «Материалы»), ГК ФСК («ИИ-Мониторинг») и «Стройцентр» («Контроль качества»). 

• Цифровая УК

В рамках проекта «Вместе.ру» создана платформа для жителей, позволяющая им получать различные сервисы и взаимодействовать с управляющей компанией. Кроме того, «Самолет» стал владельцем 75,7% компании «Клиентский сервис» (до 20 декабря 2024 года называлась ООО «Домиленд»), следует из данных СПАРК. Как пояснил представитель «Самолета» РБК, купленный актив будет использован для развития нового проекта застройщика «Цифровая УК», который объединит в себе набор сервисов для жителей многоквартирных домов – бытовых и других видов услуг. 

Сотрудничество с ФСК

• Соглашение о цифровизации

ГК «Самолет» и ФСК заключили соглашение о совместной реализации проектов по цифровизации процессов строительства, направленных на повышение эффективности и устойчивости отрасли.

• Использование ИИ

Компании были долгое время первыми и единственными, кто тестировал решение по автоматическому определению факта выполненных работ на строительной площадке с помощью искусственного интеллекта, что должно сократить сроки и себестоимость строительства. Сегодня они входят в межотраслевой «Альянс в сфере искусственного интеллекта», созданный в 2019 году и объединяющий ведущие технологические компании для развития искусственного интеллекта в России.

Финансовые показатели

По данным на конец 2024 года, выручка группы составила 194,9 миллиарда рублей, что на 49% больше по сравнению с предыдущим годом. Такой рост обусловлен успешной реализацией проектов и расширением портфеля. Ожидается, что с учетом текущих темпов строительства выручка компании продолжит расти.

Лучшие жилые комплексы «Самолет» в Москве и Подмосковье: три образца комфорта

Представляем ТОП-3 жилых комплекса «Самолет» в Москве и Московской области, отобранных на основе отзывов жильцов, удачного расположения и отсутствия негативных факторов.

1. ЖК «Октябрьская 98»

Стоимость: от 9,6 до 20 млн руб.

Площадь: от 25 до 69 кв. м.

Дата сдачи: 2025 г.

Рейтинг отзывов: 5 из 5

Этот стильный проект бизнес-класса в Марьиной Роще привлекает жильцов сочетанием современного архитектурного решения, удобного расположения и развитой инфраструктуры. Зеркальный фасад, спокойная цветовая гамма, закрытая парковка и близость к метро делают его популярным. Отзывы хвалят не только архитектуру, но и продуманный дизайн интерьера.

2. ЖК «Пятницкие луга»

Стоимость: от 4,2 до 14,59 млн руб.

Площадь: от 21 до 79 кв. м.

Дата сдачи: 2024 г.

Рейтинг отзывов: 4,7 из 5

Этот жилой комплекс в Солнечногорске предлагает удобное расположение вблизи лесов и лесопарков. Отсутствие вредных производств рядом, а также хорошая экологическая зона  привлекают жильцов, в том числе фрилансеров. Благоустроенные прилегающие территории создают приятную атмосферу для проживания.

3. ЖК «Nova» 

Премиальный жилой комплекс, расположенный в районе Раменки Западного административного округа Москвы. ЖК «Nova» является первым проектом в премиальной линейке Samolet Select. Разработан совместно с голландским архитектурным бюро De Architekten Cie. и российским бюро APEX. Архитектура комплекса выполнена в «скалистой» концепции, что отражается в неравномерной форме башен и темно-серой цветовой гамме фасадов. ЖК Nova расположен в шаговой доступности от станции метро «Минская» и железнодорожной станции «Поклонная». Транспортная доступность обеспечивается Кутузовским проспектом и проспектом Генерала Дорохова. 

Стоимость: от 21,6 млн рублей за студию до 107,4 млн рублей за трехкомнатную квартиру

Площадь: от 29 м² (студия) до 174 м² (пентхаусы)

Дата сдачи: первая очередь – IV квартал 2027 года

Хотя основной фокус компании лежит на строительстве многоквартирных домов, в последние годы «Самолет» начала активно развивать направление индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

Проекты ИЖС от ГК «Самолет»

1. Кластер «Дмитров Дом»: Расположен в Дмитровском районе Московской области. Проект включает в себя загородные дома под ключ с инфраструктурой, включая школы, детские сады, магазины и фитнес-центры;
2. Кластер «Истра Дом»: Находится в Истринском районе Московской области. Включает в себя коттеджи и таунхаусы с развитой инфраструктурой;
3. Кластер «Пушкино Дом у воды»: Расположен в Пушкинском районе Московской области. Предлагает коттеджи и таунхаусы с доступом к водным объектам;
4. Кластер «Пушкино Дом у леса»: Также находится в Пушкинском районе, предлагает загородные дома в лесной зоне.

Больших успехов в применении механизма комплексного развития территорий (КРТ) достиг «Самолет», лидирующий по количеству регионов реализации проектов КРТ и объему строительства среди девелоперов РФ и Европы. Построены уже 5,7 млн кв. метров жилья, в строительстве находятся еще 5,3 млн кв. метров. И практически в каждом из 18 регионов присутствия компании, используется механизм КРТ, основная задача которого состоит в том, чтобы избежать точечной застройки и обеспечить проекты всей необходимой социальной инфраструктурой.

Перспективы развития и текущие проблемы

18 ноября 2024 году «Самолет» объявил о назначении Анны Акиньшиной на пост генерального директора, сменившей Андрея Иваненко. Обладая обширным опытом работы в финансовом секторе компаний «Магнит», Х5 Retail Group и «Сбер Еаптека», а также международными сертификатами CIMA и DipIFR, Акиньшина, ранее занимавшая должность финансового директора «Самолета», взяла на себя руководство в непростой экономический период. 

Андрей Иваненко, который сегодня является замгендиректора девелоперской компании Level Group, на протяжении более пятнадцати лет работал в области операционной трансформации крупнейших игроков в сфере ритейла, телекома, металлургии и, конечно, девелопмента. Пять лет проработал в крупнейшей девелоперской компании страны – Группе «Самолет», которую сам же и вывел в лидеры отрасли. Андрей Иваненко пришел в Группу «Самолет» в 2019 году, с февраля до ноября 2024-го года, в свои 36 лет, возглавлял крупнейшего девелопера страны. Как отмечали в самой компании, под руководством Иваненко находилась самая многочисленная команда в составе более 4 200 человек, работающая над 42 масштабными строительными проектами в ключевом для Группы Московском регионе. Двадцать из них были запущены как раз за время руководства направлением молодого и амбициозного Иваненко. До Андрея Иваненко пост генерального директора с ноября 2019 года по февраль 2024 года занимал Антон Елистратов. В 2018 году он занял должность управляющего директора «Самолета» с членством в совете директоров, а в ноябре 2019 года стал генеральным директором. Под его руководством компания провела в том числе первичное размещение акций (IPO) на Мосбирже и увеличила капитализацию в четыре раза, до 235 млрд руб. Кроме того, при Елистратове компания не только сохранила свои лидерские позиции, но и значительно расширила географию присутствия. Сегодня «Самолет» реализует проекты в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге, Ленинградской области, а также в Тюмени, Владивостоке, Мурманске, Сахалине, Чите, Уфе, Казани и Екатеринбурге. Елистратов сделал ставку на цифровизацию бизнес-процессов и внедрение современных технологий в строительство. Это позволило компании не только повысить эффективность работы, но и улучшить качество жилья, предлагаемого клиентам. Одним из ключевых достижений Антона Елистратова на посту генерального директора стало укрепление финансовой устойчивости компании. Он сумел выстроить эффективную систему управления рисками и оптимизировать затраты, что позволило «Самолету» оставаться прибыльным и конкурентоспособным.

На Big Day 2024 гендиректор Самолета Анна Акиньшина представила ключевые финансовые показатели и планы компании. Согласно презентации, застройщик ожидал существенный рост продаж в 2024 году – более 1,3 млн кв.м. Интересно, что в текущем году компания прогнозирует рост цен на жилье. Ключевые операционные показатели за 12 месяцев 2024 года: объем продаж первичной недвижимости составил 282,0 млрд руб. (1 301,8 тыс. кв. м); общее количество заключенных контрактов составило 37,9 тыс.; доля контрактов, заключенных с участием ипотечных средств, составила 71%; средняя цена за кв.м составила 213,5 тыс. руб., показав рост на 15% год к году. Завершился 2024 год вводом в эксплуатацию около 1,6 млн кв. м жилья. В 2025 году Самолет планирует запустить 33 новых проекта по всей стране.

Другие важные данные о застройщике:

• Уменьшение нераспроданных объектов. Доля незастроенных участков в столичном регионе снизилась до рекордных 37%;
• Контролируемый уровень задолженности. Долговая нагрузка компании находится на стабильном уровне 1,3x (чистый долг/EBITDA);
• Рост стоимости активов. Общая стоимость консолидированных активов «Самолета» достигла 598 млрд рублей; 
• Улучшение финансовых показателей. Планируется снижение доли коммерческих расходов к выручке с 6% до 4% в 2025 году.

В 2024-м компания продолжила региональную экспансию, приступив к реализации первых проектов в Арктике и на Сахалине. Однако, согласно отчетности ГК «Самолет» по МСФО, за первое полугодие 2024 года компания выплатила покупателям 7,9 млрд рублей неустойки за просрочку ввода объектов в эксплуатацию – вдвое больше, чем годом ранее. Хотя эта сумма составляет менее 5% от общей выручки (170,8 млрд рублей), она почти в полтора раза превышает чистую прибыль компании (4,7 млрд рублей). По данным «Наш.Дом.РФ», 34% (120 из 346) сданных компанией домов были сданы с задержкой, несмотря на действие моратория на взыскание неустоек, неоднократно продлевавшегося с 2020 года. На фоне этих финансовых трудностей и сообщений Forbes о намерениях основного акционера Михаила Кенина продать свою долю (акции стоимостью более 26 млрд рублей),  акции «Самолета» упали на 66% за год, значительно опережая падение конкурентов. Это вызвало опасения о возможном банкротстве крупнейшего российского застройщика, владеющего земельным банком площадью почти 50 млн кв. м (стоимостью более 700 млрд рублей по оценке бывшего CEO).  По некоторым данным, компания пыталась сократить свои земельные активы. Однако позже эти слухи были опровергнуты Михаилом Кениным и «Самолетом». Быстрый рост продаж в первый год действия льготной ипотеки (более чем вдвое) сменился убытками после отмены программы в июле 2024 года. Уход акционеров (например, Года Нисанова) и резкое падение стоимости акций после публикации о продаже доли Кенина подтвердили сложную финансовую ситуацию. Эксперты высказывали различные предположения о причинах кризиса: недостаток ликвидности, проблемы, связанные с масштабом компании, или целенаправленная информационная атака с целью выгодного выкупа актива.  

Евгения Муринец, преподаватель Президентской Академии, отметила, что «Самолет» – яркий пример компании, столкнувшейся с трудностями из-за чрезмерного роста и масштабов деятельности. Резкий рост цен на жилье (на 25-30% за первый год льготной ипотеки и фактически в два раза за три года, по словам главы ЦБ),  опережающий рост зарплат, также внес свой вклад в создавшуюся ситуацию.

В конце 2024 года «Самолет»  обратился в Генпрокуратуру с жалобой на массовые претензии покупателей относительно качества отделки квартир, характеризуя эти действия как «потребительский экстремизм». По мнению компании,  многие иски подаются с помощью специализированных юридических фирм,  организующих  массовое обращение дольщиков в суды.  В 2024 году это коснулось более 7500 дел,  где в 70% случаев выступали одни и те же юристы. Наиболее распространена эта практика в Москве и Подмосковье, где доля судебных исков от дольщиков выросла с 13% в 2021 году до 50-55% в 2024 году (против 7% в других регионах). Выплаты застройщиком в столичном регионе составили 65 млрд рублей в 2022 году и 74 млрд рублей в 2023 году. «Самолет» подчеркивает, что размер взыскиваемых штрафов (19 000 рублей за кв.м в 2024 году) в ряде случаев превышает себестоимость отделки (16 000 рублей за кв.м). 

Также стоит отметить стремительное развитие сервиса «Самолет Плюс», подтвержденное успешным pre-IPO, в результате которого привлечено 825 миллионов рублей, и высокой рыночной оценкой (21,2 миллиарда рублей). Привлечение значительных инвестиций и намеченное IPO на конец 2025 – начало 2026 года свидетельствуют о доверии инвесторов и  перспективах дальнейшего роста. 

В своем интервью в марте 2025 года для РБК Анна Акиньшина отметила, что ключевая цель «Самолета» остается прежней – быть № 1 для клиентов не только при первичном выборе, но и при повторном. По статистике, более трети покупателей при переезде или покупке нового жилья вновь приобретают квартиры Самолета. Основной фокус компания держит на развитии региональных проектов, управлении долговыми обязательствами и повышении ликвидности. В дальнейшем «Самолет» планирует сосредоточить запуск новых проектов в точках высокого спроса. Активно развиваются дополнительные направления, такие как ГАБы (готовые арендные бизнесы), ЗПИФы и цифровые продукты, чтобы диверсифицировать доходы. Акиньшина делает акцент на том, что базовые принципы компании сегодня – развитие в маржинальных сегментах, запуск проектов в востребованных локациях, диверсификация, ускоренная монетизация за счет продажи части земельных участков и применения собственных технологических разработок. На данный момент доля готового жилья в портфеле оценивается в 15-17%. Объекты бизнес-класса в портфеле составляют около 5%. Компания стремится к тому, чтобы выход в регионы стал якорным подспорьем для удовлетворения спроса там, где он отложенный и где его стимулируют дополнительные меры поддержки. «Самолет» рассматривает возможность выхода с ИЖС в другие регионы, такие как Санкт-Петербург и Ленинградская область. В 2025 году компания сконцентрируется на запуске и развитии тех проектов, которые есть уже в портфеле. Акиньшина также сделала акцент на том, что у «Самолета» довольно большой портфель коммерческой недвижимости, девелопер строит МФЦ (многофункциональные комплексы), ТЦ (торговые центры), БЦ (бизнес-центры). В 2025 году «Самолет» введет в эксплуатацию несколько бизнес-центров на территории Новой Москвы. Также сейчас девелопер прорабатывает возможность выйти на рынок light industrial (помещения для размещения легких производств, организации хранения, офиса и шоурума в одном месте). 

Занимая лидирующие позиции в российском строительном секторе (1-е место по объему строительства по данным Всеостройке.рф, надежность компании 3,54 на 01.04.2025), «Самолет» укрепляет свои позиции на рынке. Этот успех  подчеркивает  важность  надежности  и  финансовой  стабильности  в  современном  строительном  бизнесе,  о чем  подробно  рассказывалось  в  предыдущих  материалах,  посвященных ТОП-10 самых надежных девелоперов России и ТОП-10 самых влиятельных персон в строительной отрасли.