Сдача апартаментов в аренду: налоги и правила

Редакция портала Всеостройке.рф про то, как избежать налоговых проблем.

Сдача апартаментов в аренду является популярным способом получения дополнительного дохода для многих владельцев недвижимости. Однако, важно понимать, что этот вид деятельности облагается налогами и требует соблюдения определенных правил. В этой статье мы рассмотрим основные аспекты налогообложения и регулирования сдачи апартаментов в аренду в 2025 году.

Налоги при сдаче апартаментов в аренду

При сдаче апартаментов в аренду владельцы недвижимости обязаны платить налоги на полученный доход. Размер налога зависит от статуса арендодателя и системы налогообложения, которую он выбрал.

1. Налог для физических лиц

• Ставка НДФЛ

Для налоговых резидентов России ставка НДФЛ составляет 13% от дохода, полученного от аренды. Если годовой доход превышает 2,4 млн рублей, то на сумму, превышающую этот порог, начисляется ставка 15%.

• Декларация

Физические лица должны подавать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплачивать налог до 15 июля.

2. Налог для индивидуальных предпринимателей (ИП)

• Патентная система

ИП, работающие на патентной системе, платят налог в размере 6% от дохода, полученного от аренды. Патент выдается на определенный период, и налог рассчитывается исходя из количества дней действия патента.

• Упрощенная система налогообложения (УСН)

ИП на УСН также платят 6% от дохода, полученного от аренды.

3. Налог для самозанятых

• Ставка

Самозанятые платят налог в размере 4-6% от дохода, полученного от аренды.

• Приложение «Мой налог»

Самозанятые формируют чеки в приложении «Мой налог», где автоматически рассчитываются все необходимые платежи.

Правила сдачи апартаментов в аренду

1. Договор аренды

• Обязательность

Заключение договора аренды является обязательным для всех видов аренды, включая краткосрочную.

• Содержание

Договор должен содержать информацию о сторонах, объекте аренды, сроке аренды, размере арендной платы и других условиях.

2. Регистрация договора

• Необязательность

В большинстве случаев регистрация договора аренды не обязательна, но может быть рекомендована для дополнительной безопасности.

• Регистрация в налоговой

Если арендодатель является ИП или самозанятый, он должен уведомить налоговую службу о начале деятельности.

3. Коммунальные расходы

• Включение в арендную плату

Часто коммунальные расходы включаются в арендную плату или оплачиваются арендатором отдельно.

• Вычет из налога

В некоторых случаях коммунальные расходы могут быть вычтены из налогооблагаемой базы.

Изменения в налогообложении недвижимости в 2025 году

В 2025 году вступили в силу несколько изменений в налогообложении недвижимости:

• Прогрессивная шкала НДФЛ

Для доходов выше 2,4 млн рублей в год ставка НДФЛ увеличивается до 15%.

• Налог на имущество

Максимальная ставка по налогу на имущество для дорогой недвижимости (свыше 300 млн рублей) увеличена до 2,5%.

• Кадастровая переоценка

Налог на имущество рассчитывается с учетом кадастровой переоценки 2023 года. Например, в Москве кадастровая стоимость в среднем выросла на 21%. Но сама сумма налога для физлиц вырастет на меньшую величину, поскольку действует налоговая оговорка. Она гласит, что на сколько бы ни увеличилась кадастровая стоимость объекта в результате переоценки, сама сумма налога не может быть увеличена больше чем на 10%. То есть сумма налога не может вырасти больше чем на 10%.

Можно ли не платить налоги?

ИФНС может не только узнать, но и доказать факт сдачи квартиры в аренду. Для этого есть разные источники информации:

• Соседи, которым мешают шумные жильцы;
• Риэлторы, у которых ИФНС проводит проверки;
• Мигранты, обязаны зарегистрировать место своего пребывания в РФ. Миграционная служба предоставляет эти сведения в налоговую;
• Военнослужащие и сотрудники предприятий, получающие компенсацию за жилье. Эта информация попадает в отчеты организации и так далее.

Если налоговая обнаружит факт неуплаты НДФЛ с аренды квартиры, то инициируется финансовая проверка. Вас могут обязать выплатить задолженность на всю сумму неуплаченного налога (13% от арендного дохода) за последние 3 года, а также начислят штрафы (размер зависит от ситуации). 

Какая ответственность предусмотрена, если не платить налоги физическому лицу:

• Штраф за неуплату налога – 20% от суммы НДФЛ или 40% от суммы НДФЛ – если неуплата была умышленной. Умысел должен доказать налоговый инспектор;
• Пеня за просрочку платежа – 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый календарный день задержки;
• Если декларация подана позже 30 апреля – размер штрафа составит от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.

Советы для арендодателей

• Официальное оформление

Всегда оформляйте договор аренды и регистрируйте доходы в налоговой службе.

• Выбор системы налогообложения

Выберите наиболее выгодную систему налогообложения в зависимости от вашего статуса и доходов.

• Учет коммунальных расходов

Включайте коммунальные расходы в арендную плату или вычитайте их из налогооблагаемой базы.

• Следите за изменениями в законодательстве

Регулярно проверяйте обновления в налоговом законодательстве, чтобы избежать штрафов и проблем.

Соблюдая эти рекомендации и правила, вы сможете успешно сдавать апартаменты в аренду и получать стабильный доход, минимизируя риски и налоговые обязательства. Сдача апартаментов в аренду является прибыльным бизнесом, но требует правильного учета и уплаты налогов. Ранее мы также писали о том, о каких квартирах мечтают миллениалы и о том, что делать если застройщик сдал квартиру меньшей площади.