Сергей Зайцев, федеральная компания «Этажи»: «В каждом городе есть идеальный портрет квартиры»

Покупатели хотят приобрести комфортное жилье, но в большинстве случаев выбирают недорогое.

18 июля во время очередного круглого стола на портале всеостройке.рф на тему: «Управление маркетингом и продажами новостроек. Кейсы лидеров» руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев рассказал о тенденциях выбора квартир на первичном и вторичном рынке жилья.

Так, по данным аналитического исследования, в крупных городах доля пользователей, которые просматривают на сайте дорогие квартиры стоимостью свыше 4,5 млн руб. гораздо больше, чем доля реальных клиентов, купивших такую квартиру. Причем большая разница «ожидание – реальность» представлен в сегменте стоимости жилья от 3 до 4 млн руб. А наибольший «перекос» обозначился в сегменте от 10 млн руб. – его чаще всего открывают, чтобы просто увидеть предложение за такие деньги, но покупать не собираются.

Есть и обратный момент – чаще всего смотрят квартиры стоимостью около 5,5 млн руб., а покупают за 3,5-4 млн руб. И такая тенденция в разнице «хочу купить – и на самом деле покупаю» очень сильно прослеживается по всем сегментам стоимости жилья.

В целом, по данным компании «Этажи», растет доля сделок до 3 млн руб. и сокращается свыше 6 млн руб. Покупатели в процессе выбора уходят в другую ценовую категорию, понимая, что такую квартиру они позволить себе не могут.

Такая же ситуация и с площадью квартир в крупных городах – чаще всего смотрят 55-60 кв. м, а покупают 40-45 кв. м.

«Люди хотят жить в комфортном, большом жилье, но когда понимают сумму ежемесячного платежа, в том числе и за коммунальные услуги, готовы пожертвовать 5-10 кв. м. Это связано с тем, что покупательская способность не позволяет им приобретать желаемые квартиры. И так происходит по разным городам и сегментам квартир», – сообщил Сергей Зайцев.

Такая тенденция не повторяется лишь в сегменте студий – до 20 кв. м. Такие квартиры смотрят 42% клиентов, но покупают лишь 38%. Остальные в ходе просмотров понимают, что жить в 20 кв. м нереально и переходят в сегмент 20-25 кв. м.

В каждом городе есть идеальный портер квартиры. В малых городах сделка по однокомнатной квартире в новостройке происходит в диапазоне 3 млн руб. с площадью 44 кв. м, в средних – около 5 млн руб. с 41 кв. м., в крупных – около 4,5 млн руб. и с 37 кв. м. На вторичном рынке «однушки» покупают в малых городах почти за 2 млн руб. площадью 31 кв. м, в средних городах – около 4 млн руб. в 35 кв. м, в крупных – около 3,8 млн руб. площадью 34 кв. м.

При этом, как показал анализ компании «Этажи», в малых городах спрос смещается в сторону квартир большей комнатности и не наблюдается роста площадей однокомнатных квартир. А в структуре вторичных квартир крупных городов с 2022 г. сокращается число сделок в более дорогих объектах и нарастает в сегменте недорогих и небольших квартир.

При этом в целом спрос на жилье не снижается, хотя и была небольшая «просадка» в мае. Но, уже начиная со второй половины июня, спрос снова начал расти. И, по мнению представителя компании «Этажи», еще больше его в ближайшее время подстегнет снижение Сбербанком первоначального взноса и анонсирование падения ставок по кредитам. И хотя падения спроса ни в одном из сегментов нет, обеспеченность жильем в России находится на слишком низком уровне – 27,8 кв. м на человека. 

«Основной объем жилья строился с 1955 по 1990 гг., и оно сегодня морально устаревает. Мы видим еще один индикатор спроса – это цена на вторичном рынке, которая не только не падает, но и продолжает расти. В свою очередь цена предложения первичной недвижимости снизилась в мае, но уже в июне была компенсирована. И в устойчивую тенденцию снижения цен это не перешло, новостройки продолжают дорожать», – подытожил Сергей Зайцев.

В целом, начиная с 2006 г., рынок недвижимости продолжает быть устойчивым, стабильным и растущим. А из-за того, что база ликвидной вторичной недвижимости очень сильно сократилась и не пополняется нужными объемами, новое строительство вполне восполняет этот пробел.

Как заметил Сергей Зайцев, сегодня у многих людей деньги в сбережениях еще есть, но инвестировать в недвижимость они стали гораздо реже. Поэтому, чтобы изменить отношение нужно делать акцент на более высоком уровне комфорта, на котором не экономят. Так, дополнительные 5 кв. м сильно повлияют на качество жилищных условий, а уже через 10 лет инфляция «съест» платеж по ипотеке.

Так, по подсчетам компании «Этажи», за однокомнатную квартиру в начале двухтысячных необходимо было отдать 360 булок хлеба в месяц, сейчас – 140. Это связано с тем, что 30 тыс. руб. – ежемесячный платеж по ипотеке – сегодня и 20 лет назад – это совершенно разные деньги. Так, например, заработная плата в 2000 г. составляла 10 тыс. руб., а в 2023 г. – 60 тыс. руб. При этом платеж по ипотеке не меняется во время всего периода.