СМПРО: драйвером роста стоимости жилья в РФ являются затраты, не связанные с ценами на стройматериалы

Вопреки тому, что говорят застройщики.

Даже несмотря на снижение спроса из-за отмены массовой льготной ипотеки, цены на жилье продолжают стремиться вверх. Особенно на первичном рынке, который растет опережающими темпами и давно оторвался от вторичного. Застройщики надежд на снижение стоимости жилья не дают – растущая себестоимость строительства не даст им пойти на этот шаг. Между тем, по данным экспертов, доля расходов на стройматериалы в стоимости новых квартир продолжает снижаться. Соответственно, рост стоимости жилья обусловлен совсем другими причинами, пишет «Независимая газета» со ссылкой на данные консалтинговой компании СМПРО. 

Тем временем сами застройщики категоричны: именно увеличивающаяся себестоимость строительства и растущие издержки «подпирают» цены на квартиры снизу и не дают им снижаться. Это, в том числе оплата труда рабочих и техники, стоимость стройматериалов, которые подорожали в среднем на 20-30%. Некоторые позиции – значительнее, в 2-3 раза, уверяют девелоперы. В таких условиях снижение цен просто не позволит вернуть финансирование, которое банки выдают на строительство проектов, сетуют застройщики. Тезис у ряда девелоперов один: повышение цен на жилье не связано с желанием нарастить прибыль, это давление рынка. Ведь если растет цена на строительные материалы, растет в стоимости и квадратный метр.

Впрочем, обнародованные результаты исследования консалтинговой компании СМПРО вырисовывают совершенно иную картину.

Как отмечают аналитики, разрыв цен между первичным рынком и вторичным образовался еще в 2017 году, а на сегодняшний день он достиг 55%, то есть рынок очевидно «перекосило». Главная причина – резкий рост стоимости квартир на первичном рынке: в 2,2 раза за 2018-2023 гг., в рублевом выражении «метр» вырос более чем на 70 000 рублей за эти пять лет.

Причина столь бурного роста кроется вовсе не в росте стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ, как можно было бы предположить. Да, они выросли в цене, но не в 2,2 раза. В СМПРО подсчитали: в пересчете на стоимость квадратного метра – на 20 000 рублей из 70 000 роста цен. Но доходы населения за рассматриваемый период пропорционально не увеличились.

Потому что материалы и работы – далеко не единственный и, как выяснилось, не самый значительный фактор в стоимости метра. Есть еще прибыль застройщика, расходы на покупку земли, стоимость инженерии, благоустройства, подключение к сетям, затраты на рекламу, на ввод дома, выплаты процентов по кредитам. Эти и другие составляющие, которые аналитики отнесли в группу «прочие», подорожали за пять лет в 3,7 раза – на 50 000 рублей в пересчете на квадратный метр.

«Вот где нужно искать причины роста стоимости жилья», – подчеркнул исполнительный директор СМПРО Евгений Высоцкий.

Как отмечает эксперт, не стоимость цемента и кирпича повлияла на рост стоимости жилья, а стоимость земли, прибыль девелопера и его расходы, не связанные с самим процессом стройки. 

Доля «нестроительных» затрат в цене квадратного метра в новостройках, по данным СМПРО, увеличилась за пять лет с 32% до 54% (а за 10 лет – в 2,3 раза, с 23% до 54%). Как раз эти расходы, которые сегодня составляют половину стоимости «метра», и стали причиной резкого скачка цен на новостройки.

В то время как траты на строительные материалы и строительно-монтажные работы снижаются: за пять лет – с 68% до 46%. Доля стоимости самих материалов, деталей, конструкций в цене квадратного метра новостроек за десять лет упала с 45% до 27% – то есть в 1,7 раза. Речь идет исключительно о материальных затратах, без учета налогов, амортизации, выплаты зарплат и так далее. 

В СМПРО  не скрывают: строительные материалы тоже дорожают. Это связано с ростом тарифов на газ, электроэнергию и ж/д перевозки, с ростом цен на топливо, черные металлы и на другие составляющие себестоимости и стоимости доставки.

Таким образом, на цену новостроек влияет рост затрат застройщиков, не связанных со стройматериалами, и факт их роста очевиден, утверждают в СМПРО.

«Поскольку доказано, что драйвером роста стоимости квадратного метра жилья в РФ являются затраты, не связанные со стоимостью строительных материалов, необходимо тщательное изучение динамики и причин роста каждой статьи затрат в каждом субъекте РФ, – считает исполнительный директор СМПРО Евгений Высоцкий. – Если не переключить внимание со строительных материалов на реальные причины роста стоимости недвижимости, если не будут определены реальные причины роста цен на квадратный метр жилья, его стоимость продолжит расти».

Этот факт идет вразрез с указом президента РФ Владимира Путина сделать жилье доступнее для россиян. Ведь чем выше  стоимость жилья, тем меньше россиян могут приобрести его.

Ранее портал Всеостройке.рф сообщил, что к концу года стройматериалы подорожают еще на 10%.