Девелоперы не сбавляют темп новых запусков, а покупатели медлят — в части регионов страны новостройки уже не успевают находить своих владельцев. Разбираемся в причинах и последствиях.
Рынок новостроек в 2026 году живет по собственным правилам. Застройщики почти не притормозили вывод новых корпусов, а вот покупатели, наоборот, стали заметно осторожнее и реже спешат с решением. Ситуацию с ипотечной ставкой и сокращением возможностей по льготным программам тоже сложно назвать способствующей большим продажам вводимого жилья. В результате уже в заметной части страны предложение опережает спрос, а девелоперам приходится удерживать интерес скидками, рассрочками и специальными условиями покупки. Мы изучили свежую статистику ДОМ.РФ, Минстроя, «Домклик», портала «Эксперт» и собрали ТОП-10 ЖК и регионов, где новостройки расходятся медленнее всего. Заодно разобрались, почему стройки там не останавливаются даже при явном затоваривании.
Строительные компании стали осмотрительнее с новыми проектами, но по-прежнему выводят их в объемах, которые рынок не всегда способен переварить. По данным ДОМ.РФ, в июле 2026 года застройщики запустили новые дома общей площадью 3,5 млн м² — это на 6% больше, чем годом ранее. За семь месяцев 2026 года объем запусков вырос еще заметнее — на 11%, до 22,9 млн м².
Продажи при этом растут гораздо скромнее. По данным ДОМ.РФ, по итогам января–июля 2026 года объем продаж новостроек увеличился на 5% при сравнении с аналогичным периодом 2025 года, а в июле 2026 года продажи, напротив, снизились на 8% год к году. По данным ДОМ.РФ, на 11 августа в стране возводится 120,72 млн м² жилья — на 1,6% больше показателя годичной давности.
Закономерный итог — снижение уровня продаж. По данным АКРА: если в июле 2025 года доля проданных квартир в общем объеме строящегося жилья составляла 31,7%, то в июле 2026-го — уже 30,4%. Отдельный индикатор здоровья рынка — доля реализованного жилья с учетом стадии готовности дома: на 1 августа она держится на уровне 69%, что формально укладывается в норму 60–80%, но с начала года просела на 4 п. п. Число регионов, где спрос не поспевает за предложением или рискует не поспеть, выросло с 31 до 42, а доля проектов с уровнем продаж ниже нормы достигла 28% — это 33,9 млн м² из 120 млн м² строящегося жилья по стране.
Мы собрали территории и жилые комплексы, где разрыв между объемом стройки и реальными продажами проявляется острее всего.
Соотношение распроданности и строительной готовности — менее 1% (по данным ДОМ.РФ на июль 2026).
В июле 2026 здесь зафиксирована самая низкая распроданность нового жилья в стране. По данным АКРА, рассчитанным на основе данных ЕИСЖС и ДОМ.РФ, по итогам 2025 года Республика Ингушетия заняла последнее место в России по соотношению распроданности и строительной готовности — всего 1%. В 2026 году ситуация остается крайне слабой: по данным ДОМ.РФ, минимальная распроданность по отношению к стройготовности нового жилья в стране по-прежнему наблюдается в Ингушетии — менее 1%.
Примерами ЖК с низкой распроданностью отметим следующие проекты: ЖК «Столичный» в Магасе от застройщика «Маяк», ЖК «Орион» в Магасе и проекты «Стройиндустрии» в Сунже.
Соотношение распроданности и строительной готовности — 5% (по данным ДОМ.РФ на июль 2026).
По данным ДОМ.РФ на июль 2026 года, соотношение распроданности к строительной готовности в Чеченской Республике составило лишь 5%, что стало одним из самых низких значений среди российских регионов. Объем нового предложения тоже сократился. По данным ЕИСЖС и ДОМ.РФ, в июле 2026 года запуск новых жилых проектов в Чеченской Республике составил 20 тыс. м, когда годом ранее в июле 2025 года он составлял 696 тыс. м².
Среди заметных объектов с низкой распроданностью на рынке: GROZNY TOWERS («Дика-стройпроект»), ЖК «Green Park», ЖК «Даймонд и Сапфир», ЖК «Аль-Фавз» и ЖК «Элизиум».
Проблема рынка региона заключается не в отсутствии строительства, а в существенном разрыве между объемом предложения и его поглощением. На фоне вывода новых проектов спрос пока не успевает осваивать появляющийся объем жилья.
Соотношение распроданности и строительной готовности — 13% (по данным ДОМ.РФ на июль 2026).
На июль 2026 соотношение распроданности к стройготовости составило 13%. Низкая численность населения и ограниченный платежеспособный спрос не позволяют раскупать даже небольшие объемы нового строительства: с начала 2026 года до июля в эксплуатацию было введено всего 6 тыс. м² жилья.
Одними из объектов с низкой распроданностью являются ЖК «Гороховое поле» (застройщик «СЗ Недвижимость Магадана»), ЖК «по шоссе Колымское» (застройщик «УпрКом»).
Невысокая численность населения, ограниченные возможности для приобретения жилья и специфика северного рынка приводят к тому, что новые квартиры находят покупателей крайне постепенно.
Соотношение распроданности и строительной готовности — 13% (по данным ДОМ.РФ на июль 2026).
Доля проданных квартир на июль 2026, по данным ДОМ.РФ, составляет 3% — один из низких результатов среди всех субъектов, попавших в статистику, а отношение распроданности к стройготовности — 13%.
ЖК «Патриарх» в Мелитополе — первый крупный проект в подконтрольной России части области (5 домов, 1252 квартиры), реализуемый под 2%-ную льготную ипотеку для новых регионов; также заявлен проект «ИнтерСтрой» в Бердянске (участок 11 га, около 8 млрд руб. инвестиций).
Жилье здесь возводится в основном не как ответ девелопера на рыночный спрос, а как часть федеральной программы «восстановления новых регионов»: проекты вроде ЖК «Патриарх» курируются напрямую вице-премьером Маратом Хуснуллиным и региональными властями, а не рассчитываются девелопером по обычной модели «вижу спрос — строю». Продажи проседают, поскольку темпы ввода определяются политическими и бюджетными планами, а не тем, сколько реальных покупателей готово внести деньги прямо сейчас за квартиру. Запорожская область пока характеризуется активным запуском новых проектов и формированием будущего предложения, а не темпами продаж и спроса.
Соотношение распроданности и строительной готовности — 16% (по данным ДОМ.РФ на июль 2026) .
Вновь обращаясь к аналитике ДОМ.РФ, отметим, что в июле 2026 года в данном регионе соотношение распроданности к стройготовности составило всего 16%. Регион стабильно входит в список территорий с минимальным спросом на первичное жилье. ЖК «Меридиан» в Биробиджане — один из немногочисленных вводимых крупных проектов региона (всего 6 действующих ЖК в области). Регион вводит относительно много жилья по меркам своей небольшой емкости спроса в связи с немногочисленным населением, а покупательская способность и объем спроса не успевают за приростом предложения. В результате ввод растет быстрее продаж, и объем продаж остается одним из самых низких в России.
Соотношение распроданности и строительной готовности — 23% (по данным ДОМ.РФ на июль 2026).
В июле 2026 года в Карачаево-Черкесской Республике отношение распроданности жилья к строительной готовности составило 23%, что заметно ниже нормального уровня в 60–80%, при котором рынок считается сбалансированным. Общий объем строящегося жилья в регионе на июль 2026 года достиг 207 008 кв. м, и этот объем постепенно наращивается на фоне слабых темпов реализации квартир.
В Карачаево-Черкесской Республике в 2026 году возводится около 14–19 новых жилых комплексов со сроком сдачи до конца года, основная часть которых сосредоточена в столице региона — Черкесске, а также в Карачаевске. Одним из ЖК с низкой распроданностью квартир на июль 2026 со сдачей в IV квартале 2026 года является ЖК «Резиденция». Причина связана с высокой стоимостью квартир в ЖК и высоким классом жилья.
Карачаево-Черкесия наряду с Дагестаном, Ингушетией и Кабардино-Балкарией входит в число регионов Северного Кавказа, показывающих самую низкую распроданность новостроек в стране. Эксперты связывают это с невысоким уровнем доходов населения и предпочтением жителями региона индивидуального жилищного строительства, а не покупку квартир в многоквартирных домах.
Соотношение распроданности и строительной готовности — 24% (по данным ДОМ.РФ на июль 2026).
В Кабардино-Балкарской Республике в июле 2026 года отношение распроданности жилья к строительной готовности составило всего 24%. При этом общий объем строящегося жилья в республике на июль 2026 года достиг 452 707 м², что говорит о заметном наращивании предложения на фоне слабого спроса. Среди новостроек с низкой распроданностью можем отметить ЖК LEVEL в Нальчике.
Подобная динамика характерна и для других субъектов Северо-Кавказского округа, где застройщики продолжают запускать новые проекты, несмотря на низкую покупательскую активность. Показатель 24% свидетельствует о том, что значительная часть новостроек республики реализуется крайне медленно относительно их строительной готовности.
Соотношение распроданности и строительной готовности — 28% (по данным ДОМ.РФ на июль 2026).
В еще одном регионе Северного Кавказа, по данным ДОМ.РФ на июль 2026 года, отношение распроданности жилья к строительной готовности составило 28%. Общий объем строящегося жилья в этот же месяц достиг 659 807 кв. м — один из крупнейших показателей стройки среди регионов Северного Кавказа, что усиливает разрыв между предложением и спросом.
Среди новостроек, которые в 2026 году перейдут в фазу передачи ключей, но у которых наблюдается множество нераспроданных квартир, можно отметить ЖК Camellia в Дербенте, ЖК «Ботаника» и ЖК «Сите на Ленина» в Каспийске и ряд других.
Соотношение распроданности и строительной готовности — 36% (по данным ДОМ.РФ на июль 2026).
По данным, озвученным министром строительства и ЖКХ Алтайского края Иваном Гилевым в июне 2026 года, в регионе строится 98 многоквартирных домов, при этом доля проданного жилья, по данным ДОМ.РФ, по отношению к его строительной готовности снизилась до 36%. Министр связал снижение распроданности с ростом нагрузки на проектное финансирование: при более медленных продажах застройщикам приходится дольше использовать банковские средства. Ситуацию дополнительно характеризует слабая динамика спроса.
По данным Алтайского Росреестра, в мае 2026 года в крае было зарегистрировано 334 сделки с жильем в новостройках — почти на 32% меньше, чем в апреле, и на 25% меньше, чем в мае 2025 года. Среди заметных новостроек с низкой на 2026 год распроданностью — ЖК «Изумруд», ЖК «Вышка Зелёный квартал на горе» (ГК «Мой дом»), ЖК «Империал» (ГК «Авангард») и ЖК «Серебряный бор 3».
Рынок сталкивается не столько с отсутствием спроса, сколько с его недостаточной скоростью относительно объема предложения. При сохранении значительного объема строящегося жилья квартиры продаются медленнее, из-за чего увеличивается период их нахождения на рынке.
Соотношение распроданности и строительной готовности — 36% (по данным ДОМ.РФ на июль 2026).
Объем жилищного строительства в регионе на июль 2026 года достиг 203 652 кв. м (по данным ДОМ.РФ). Часть этого объема сдается до конца 2026 года, пополняя рынок новостроек Томска новыми жилыми комплексами. Судя по открытым данным застройщиков, в 2026 году в Томске сдаются, в частности, ЖК «Ботаника», ЖК «Южные ворота» и ряд проектов ТДСК.
Разрыв между показателями 21% и 36% указывает на то, что даже среди уже частично готовых объектов значительная доля квартир остается непроданной. Такая динамика в целом характерна для крупных региональных центров, где темпы строительства продолжают опережать реальный покупательский спрос. Томская область показывает признаки умеренного затоваривания рынка новостроек: разрыв между стройготовностью и фактическими продажами свидетельствует о том, что спрос не успевает за вводом жилья.
Логика девелоперов в такой ситуации не всегда очевидна для покупателя, но у нее есть четкое экономическое объяснение.
Коммерческий директор консалтинговой компании «Метриум» Дмитрий Проскурин обозначил журналу «Эксперт», что консервация уже купленного участка обходится дорого и оправдана лишь на короткий срок, поэтому застройщикам часто выгоднее вывести новостройку на рынок, чем держать землю без дела.
Эксперт группы корпоративных рейтингов АКРА Андрей Носов порталу «Эксперт» сообщил, что давление на маржинальность девелоперов будет только нарастать, особенно для локальных игроков с узким портфелем проектов. Поскольку вклад строительной отрасли в экономику страны значителен, охлаждение девелоперской активности способно ощутимо отразиться на смежных отраслях уже в горизонте ближайших 6–9 месяцев.
Для тех, кто присматривает квартиру, ситуация складывается неоднозначно, но в целом выгодно.
Низкая распроданность стимулирует появление скидок и специальных условий, особенно на старте продаж в проектах с запасом маржинальности. Дополнительным инструментом стали программы рассрочки от застройщиков: беспроцентная оплата, отсрочка части платежа и индивидуальные графики становятся альтернативой дорогой ипотеке. По данным аналитиков рынка, наиболее выгодное положение получают покупатели с крупным первоначальным взносом или возможностью полной оплаты — именно для них открываются широкие возможности для торга.
При выборе конкретного жилого комплекса стоит обращать внимание не только на цену, но и на структуру проекта. Согласно исследованию «Домклик», основным продуктом рынка остается комфорт-класс: на него приходится 65,2% предложения и 67% ипотечного спроса. Эконом-сегмент занимает 18,6% предложения и 24,3% спроса — бюджетное жилье постепенно вымывается с рынка, поэтому качественные проекты в этом сегменте расходятся быстрее. На бизнес-класс приходится 13,7% предложения и лишь 8,1% сделок, на премиум — 2,5 и 0,6% соответственно.
Важна и инфраструктура. В комплексах из 16 и более корпусов школы встречаются в 78–81% случаев, а детские сады — в 81–84%, тогда как небольшие ЖК из одного-трех корпусов чаще делают ставку на приватность: доля охраняемой и огороженной территории там достигает 42–51%. Понимание этой разницы помогает покупателю сопоставить цену с реальным набором удобств и не переплачивать за характеристики, которые ему не нужны.
Разрыв между объемом строительства и реальными продажами в 2026 году — не временный сбой, а новая реальность рынка, которая сохранится минимум до 2027 года. Для покупателя это означает необычно широкий выбор, возможность сравнивать проекты, торговаться и не принимать решение под давлением ажиотажа.
При этом низкая распроданность отдельного ЖК — не повод для паники, но и не гарантия выгодной сделки: важно проверять репутацию застройщика, реальные сроки готовности и наличие проектного финансирования. Следите за рейтингами жилых комплексов и застройщиков на портале Всеостройке.рф — это поможет выбрать проект, который действительно оправдает ожидания, а не просто окажется самым доступным по цене на бумаге.
Что отличает сильный PR в девелопменте? Смотрим на заметные проекты рынка и разбираемся, какие подходы дают результат.
29-08-2026 17:00Редакция Всеостройке.рф выяснила, каким агентствам стоит доверить дорогой объект и кто сегодня наиболее заметен в премиальном сегменте.
29-08-2026 13:00Как выбрать агентство недвижимости и не столкнуться с неприятными сюрпризами? Собрали компании с прозрачными условиями, понятным сервисом и работой в интересах клиента.
29-08-2026 11:00Пока эксперты говорят об охлаждении рынка новостроек, дольщики в Казани покупают квартиры активнее прошлого года. Кто вырвался вперед в июле — и почему итоги не совпали? Разбираем!
25-08-2026 10:00
8 
6 
4 
4 
Что посмотреть в Турции, кроме пляжей и отелей: от Айя-Софии и дворцов султанов до античного Эфеса, скальных городов Каппадокии и гигантских статуй на горе Немрут.
31-08-2026 18:00
Форму марша, несущую конструкцию и материал решают в разном порядке — и от порядка зависит, встанет ли лестница в дом без переделок.
31-08-2026 17:00
После истории с мазутом Анапа возвращает туристов: 109 пляжей получили разрешения, а крупные гостиничные комплексы работают.
31-08-2026 16:00
Митрополит Екатеринбургский и Верхотурский Евгений проведет молебен о снижении ключевой ставки ЦБ и более доступной ипотеке.
31-08-2026 15:45
В июле Арбитражный суд Москвы принял заявление ВТБ о банкротстве ООО «Арсенал», на балансе которого находится «Пражский пассаж».
31-08-2026 15:00
Масштабная наружная кампания захватила основные дороги столицы. Москва буквально говорит на языке экспертизы.
31-08-2026 14:30
Российская ассоциация водоснабжения и водоотведения (РАВВ) обратилась в Минстрой России и ФАС с предложением включить в тарифы расходы на защиту сетей водоснабжения и водоотведения.
31-08-2026 14:00
488 м² истории, 40 соток земли, лепнина и необычная дверь: почему символическая цена старинного дома может оказаться только началом больших вложений.
31-08-2026 13:00
Коралловые мечети, дворцы султанов, буддийские руины и подводный ресторан — что посмотреть на Мальдивах, если хочется увидеть не только пляжи и бирюзовые лагуны.
31-08-2026 12:00
Девятизначные ценники на участки и закрытый гольф‑клуб как главный инфраструктурный актив: экономика «острова миллиардеров».
31-08-2026 11:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
