16.10.2026 14:20
Сравнили архитектуру, инфраструктуру и особенности десяти новостроек на берегу Москвы-реки, чтобы выяснить, где покупка квартиры будет наиболее выгодной, а проживание комфортным.
Новостроек непосредственно у Москвы-реки не так много, и цены на квартиры в них заметно выше среднерыночных. Согласно исследованию Ricci и STONE за май 2026 года, на первую береговую линию приходится всего 10% строящихся жилых комплексов столицы. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в премиальных проектах у воды на тот момент достигла 973 тыс. рублей.
Впрочем, платить почти миллион за «квадрат» необязательно. Мы изучили предложения застройщиков за октябрь 2026 года и нашли десять жилых комплексов, где можно было купить квартиру у Москвы-реки дешевле 700 тыс. рублей за м². Разобрались, чем интересны эти проекты и на что покупателю стоит обратить внимание.
Первоначально для рейтинга рассматривали только премиальные новостройки на первой линии Москвы-реки. Но из-за узкой выборки премиум-проектов, одновременно соответствующих расположению и ценовому порогу за кв.м, подборку расширили за счет четырех ЖК бизнес-класса у Москвы-реки. В них тоже можно найти интересные архитектурные и планировочные решения.
В рейтинг включили как строящиеся, так и уже сданные корпуса, в которых в октябре 2026 года оставались подходящие предложения. При этом цена до 700 тыс. рублей за м² относится к конкретным квартирам, а не ко всему ЖК.
При распределении мест учитывали:
То есть мы определяли не только стоимость метра, но и то, что покупатель получает за свои деньги. Рейтинг отражает редакционную оценку проектов, носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Застройщик: STONE
По стоимости квартир здесь разброс заметный. На 15 октября 2026 года средняя цена метра составляла 678 тыс. рублей. При этом можно было купить однокомнатную квартиру площадью 46,8 м² за 28,06 млн рублей. В пересчете на квадратный метр получалось 599,6 тыс. рублей — существенно ниже среднего показателя по ЖК.
Проект жилого комплекса премиум-класса «СТОУН Блик» разработало архитектурное бюро HADAA Architects. Две башни высотой 30 и 50 этажей с выразительной геометрией объединены стилобатом и расположены на участке 2,7 га.
По данным девелопера, около 80% квартир в проекте относятся к видовым. Помимо реки и «Москва-Сити», из окон можно будет наблюдать панорамы МГУ и других узнаваемых городских объектов. При этом корпуса расположены примерно в 40 метрах от набережной, а потому более половины квартир — с видом на Москву-реку, который никогда не будет перекрыт другой застройкой.
В проекте представлено более 50 планировочных решений — от квартир увеличенной площади с моллированным остеклением до лотов с окнами на три стороны света. Есть и более редкие решения — двухуровневые пентхаусы с потолками до 6,65 метра. Диапазон площадей — от 33 до 180 м².
Интересно и благоустройство. Вместо привычного двора STONE предлагает многоуровневое пространство. На стилобате запроектирована лаунж-зона с качелями, лежаками и барной стойкой, откуда будут открываться панорамы на город и воду. В другой части территории сконцентрированы зоны для активного отдыха: многоуровневые детские площадки, падел-теннис, петанк, воркаут.
Особое внимание девелопер уделил общественным пространствам, дизайн которых разработало международное архитектурное бюро KEMELIN PARTNERS. В башнях предусмотрена клубная инфраструктура: зона ресепшен, бизнес-гостиная с кофейней, переговорная, фитнес-студия и детская комната с сухим бассейном и подвесными гамаками. Повседневный комфорт обеспечат велоколясочные, лапомойки и почтовая зона.
Сильная сторона проекта — окружающая городская среда и перспективы ее развития. На этом участке набережной практически нет новостроек, а возможности для нового строительства ограничены, за счет чего здесь складывается камерная среда. В будни кипит жизнь в деловых кварталах рядом, а в выходные она становится заметно спокойнее, и инфраструктурой района пользуются сами жители. В пешей доступности находятся Даниловский рынок и Даниловская мануфактура с гастрономическими местами и творческими пространствами. В пешей доступности — метро «Тульская», рядом проходят ТТК и Варшавское шоссе. При этом сам жилой комплекс на набережной будет иметь прямой выход к реке.
Насыщенная среда на противоположном берегу задает масштаб для преобразования локации. За счет успешного развития кластера ЗИЛ растет потенциальная ценность Новоданиловской набережной.
Дополнительный аргумент — оценка независимых аналитиков. В сентябре 2026 года «Метриум» поставил «СТОУН Блик» на первое место среди новых московских проектов лета 2026 года по инвестиционной привлекательности. Эксперты учитывали ценовые и качественные характеристики, включая окружение, инфраструктуру, транспорт и надежность девелопера.
Застройщик: ГК ФСК
Средняя цена квадратного метра здесь — около 685 тыс. руб./м². У «Сидней Сити» есть любопытная особенность: самые выгодные по стоимости квадратного метра варианты нашлись не среди студий, а в квартирах для семей. Поэтому при ограниченном бюджете здесь имеет смысл присмотреться и к более просторным планировкам.
ГК ФСК разрабатывала проект с оглядкой на концепцию well-being, в основе которой — забота о физическом и психологическом комфорте жителей. В «Сидней Сити» запланированы школа на 775 учеников и детский сад на 350 мест, причем с собственным бассейном. Найдется место и для прогулок: из 20 га территории полтора гектара отдадут под парк. Через жилые кварталы пройдет бульвар, вдоль которого откроются магазины и кафе.
Инженерное оснащение тоже продумали. В домах обещают установить системы очистки воздуха и климат-контроля, а также усилить шумоизоляцию. Для общественных пространств выбрали не совсем обычное освещение — циркадное. Утром свет будет одним, вечером другим: его характеристики меняются в течение дня с учетом биологических ритмов человека.
Среди планировок встречаются двухуровневые квартиры со вторым светом. На одном уровне можно обустроить гостиную и кухню, на другом — спальни и личные комнаты. Такой формат особенно удобен, когда хочется отделить общее пространство от приватного.
Расположение тоже заслуживает внимания. Неподалеку от комплекса формируется Большой Сити с офисами, спортивными объектами и общественными пространствами.
Застройщик: Главстрой
В октябре 2026 года в открытой продаже в ЖК «Береговой» встречалась двухкомнатная квартира площадью 64,5 м² стоимостью 38,66 млн рублей — это около 599 тыс. рублей за м². Этот вариант был представлен в готовом первом корпусе «Берегового». Остальные корпуса проекта находятся на других этапах реализации.
В «Береговом» архитекторы бюро KAMEN решили обойтись без привычных прямых линий на фасадах. Их заменили плавные изгибы, в которых угадывается движение речных волн. Для отделки выбрали стекло и анодированный алюминий. Причем, как уточняют в «Главстрое», более 80% площади фасадных модулей приходится на высокопрочное композитное остекление. В сентябре 2026 года комплекс попал в финал премии «Летний ТОП ЖК-2026» в номинации «Лучшие фасадные решения».
Впрочем, будущим жильцам важнее то, что находится за стеклянными фасадами. Помимо квартир с привычной планировкой, здесь есть двухуровневые варианты и лоты с террасами. Встречаются и ванные комнаты с окнами. Для семей предусмотрены планировки с отдельными гардеробными, мастер-спальнями и большими кухнями-гостиными.
Школа, детские сады, фитнес-центр с бассейном — все это заложено в проект квартала. На первых этажах отведены помещения под магазины и другие коммерческие объекты. Еще одна задумка архитекторов — эксплуатируемая крыша, где жители смогут отдыхать и любоваться городом.
Транспортная ситуация в районе уже успела измениться. В 2025 году заработал мост Академика Королева, соединивший Береговой проезд с Шелепихинской набережной. Для автомобилистов появился дополнительный маршрут. С метро сложнее: до станции придется идти пешком, и при выборе квартиры лучше заранее оценить, сколько времени займет дорога от конкретного корпуса.
Застройщик: СЗ «Парк Развлечений»
Пожалуй, самая необычная концепция в нашей подборке принадлежит Dream Riva. Здесь девелопер Regions Development решил переосмыслить городской жилой квартал как курорт, куда не нужно собирать чемоданы. Правда, уложиться в 700 тыс. рублей за квадратный метр здесь не так просто: средние цены выше установленного порога. Тем не менее специальные предложения позволяют рассматривать и этот проект.
Например, в октябре 2026 года трехспальная квартира площадью 87,9 м² в корпусе Aqua, с заявленным прямым видом на воду, предлагалась за 60,64 млн рублей с учетом скидки 5%. Это около 689,9 тыс. рублей за м². Также в продаже была студия площадью 29,2 м² за 20,35 млн рублей, или около 697 тыс. рублей за м² после скидки.
Место для этого подходящее — Нагатинская пойма, рядом с парком развлечений «Остров мечты», Южным речным вокзалом и крупными прогулочными территориями. Архитектура трех башен Aqua, Terra и Aria тоже поддерживает курортную тему. Причем у каждого корпуса собственный характер и набор общественных пространств. Например, в Aqua предусмотрены гранд-лобби и кафе-бар, в Terra — детское игровое кафе, а в Aria — клубная гостиная с камином.
Одна из наиболее интересных деталей проекта — приватный двор-парк площадью 3 га. Вместо обычного пространства между домами здесь запланирована целая система зон для отдыха: зеленые кабинеты для работы на свежем воздухе, ландшафтный лабиринт, площадки для йоги, игровые территории, гамаки, качели и открытый солярий.
Дополнительные возможности для досуга предоставляет соседство с Dream Beach Club. В пляжном комплексе есть бассейны, а поблизости развивается инфраструктура для водных видов спорта и отдыха. Еще одна особенность — высокая доля квартир, ориентированных на воду. По данным девелопера, видовые характеристики имеют около 95% лотов.
Застройщик: СЗ «Стадион „Спартак“»
В октябре 2026 года в Primavera можно было найти однокомнатную квартиру площадью 47,5 м² за 30,62 млн рублей. Получается около 645 тыс. рублей за м². Правда, средняя цена метра в комплексе заметно выше — порядка 786 тыс. рублей. Поэтому предложения, укладывающиеся в наш бюджет, здесь встречаются не так часто.
У Primavera довольно интересное расположение. С одной стороны — Москва-река, с другой — спортивный кластер у стадиона «Спартак». Комплекс строят в Покровском-Стрешневе, где со временем должны появиться объекты для занятий более чем 30 видами спорта. Среди них — теннис, хоккей и плавание. Причем заниматься можно будет не только на открытых площадках: в районе предусмотрено строительство полноценных спортивных сооружений.
Дома в Primavera не похожи друг на друга. Различаются и высота корпусов, и оформление фасадов. Для зданий, обращенных к реке, архитекторы выбрали элементы ар-деко, плавные линии и большие окна. С планировками тоже решили поэкспериментировать. Помимо обычных квартир, здесь предусмотрены варианты с террасами, небольшими собственными двориками и вторым светом. В некоторых помещениях потолки достигают шести метров.
Для прогулок у реки запроектировали экопарк Primavera. Вдоль берега проложат маршрут длиной около полутора километров, по пути оборудуют смотровые площадки, деревянные настилы и спуски к воде. Предусмотрели даже качели с видом на реку. Часть территории отведут под спортивные занятия, остальную — под более спокойный отдых. Зимой часть маршрутов планируют приспосабливать для лыжных катаний.
Застройщик: Донстрой
«Остров» отличается от остальных участников подборки своим масштабом и разнообразием застройки. В составе проекта есть кварталы бизнес- и премиум-класса, которые различаются архитектурой, набором общественных пространств и форматами квартир.
В начале октября среди предложений можно было найти однокомнатную квартиру площадью 44,3 м² в восьмом квартале за 30,9 млн рублей — около 697,5 тыс. рублей за м². Однако наиболее престижные квартиры в готовых корпусах и лоты с прямой панорамой реки обычно обходятся существенно дороже.
Масштаб «Острова» сложно оценить по одному рендеру или фотографии корпуса. «Донстрой» фактически создает в Мневниковской пойме новый городской район, где объединены кварталы с разной архитектурой, собственная социальная инфраструктура, природные территории и общественные пространства.
Общую архитектурную концепцию разработало британское бюро LDA Design. При этом каждый квартал имеет собственный характер: где-то это сдержанная клубная архитектура, где-то — футуристичные здания с бионическими фасадами и крупноформатным остеклением.
Особенно интересна работа с ландшафтом. Девелопер не ограничился стандартным набором клумб и газонов. Например, во втором квартале появился декоративный ручей, в четвертом территория разделена на три тематических парка — для спорта, общения и спокойного отдыха. В пятом предусмотрен «заповедный» двор с лугами, холмами и прогулочными мостами.
У «Острова» вообще немало необычных решений. В жилых корпусах предусмотрены клубные пространства с коворкингами, фитнес-комнатами, детскими клубами и кинозалами. В концепцию заложены система бесконтактного доступа «Свободные руки», умные лифты и инфраструктура для цифровых сервисов и доставки.
Но, пожалуй, самое необычное — сочетание обширного природного окружения и метро буквально среди жилых кварталов. Станции «Терехово» и «Мневники» уже работают, а прогулочные маршруты проходят через озелененные пространства. Для Москвы, где близость к природе часто означает необходимость добираться до нее на машине, это весьма любопытный формат.
Панорамные окна, закрытые дворы и дизайнерские лобби сегодня встречаются не только в премиальных новостройках. Многие проекты бизнес-класса тоже предлагают необычные планировки, собственные парки и инфраструктуру для отдыха.
Разница чаще заметна в деталях. В премиальных комплексах, как правило, больше внимания уделяют приватности, качеству отделки общественных пространств, дополнительным услугам для жителей и редким форматам квартир. Бизнес-класс рассчитан на более широкий круг покупателей. Для тех, кому важны расположение у реки, удобная планировка и инфраструктура района, проекты бизнес-класса могут оказаться вполне подходящим вариантом. Особенно если нет желания переплачивать за дополнительные сервисы или клубный формат проживания.
Застройщик: FORMA
В октябрьской экспозиции Portland встречалась двухкомнатная квартира площадью 70,4 м² за 36,43 млн рублей, или примерно за 517 тыс. рублей за м². Однако средняя стоимость метра в проекте составляла около 748 тыс. рублей.
Portland занимает территорию бывшей промзоны в районе Печатники, неподалеку от Южного речного порта. Здесь девелопер FORMA создает два жилых квартала по четыре башни в каждом. Высота корпусов составляет от 15 до 29 этажей, а между ними появятся закрытые дворы и пешеходные пространства.
Архитектурную концепцию разработало бюро CIE. Дома объединены торговыми галереями, при этом расположение корпусов позволяет сформировать достаточно камерные внутренние пространства. В квартирографии встречаются варианты с панорамными окнами, большими кухнями-гостиными и открытыми террасами. Площадь некоторых террас превышает 30 м².
Но главная особенность Portland находится за пределами жилых корпусов. На месте бывшей портовой территории запланирована полноценная набережная с прогулочными маршрутами, местами для отдыха у воды и собственной гаванью для катеров и яхт. Кроме того, в проекте предусмотрен открытый бассейн.
Правда, при выборе квартиры нужно внимательно смотреть на расположение корпуса. Не все окна в Portland выходят на Москву-реку, а наиболее интересные видовые варианты могут стоить значительно дороже среднего.
Застройщик: Группа «Эталон»
В Shagal в октябре 2026 года предлагали однокомнатную квартиру площадью 38,4 м² за 23,38 млн рублей. Квадратный метр в таком варианте обходился примерно в 609 тыс. рублей. Но цена здесь во многом зависит от корпуса и его расположения: комплекс занимает большую территорию, и до Москвы-реки от разных домов расстояние неодинаковое.
Группа «Эталон» строит Shagal на месте бывшего завода ЗИЛ в Даниловском районе. Масштаб у проекта соответствующий — фактически создается новый городской район, рассчитанный примерно на 25 тысяч жителей. Вдоль него проходит набережная Марка Шагала, которая постепенно становится одной из главных прогулочных территорий этой части Москвы.
У Shagal нет единого типа застройки. Вместе с высотными башнями здесь предусмотрены камерные малоэтажные корпуса, городские виллы, таунхаусы и дома с просторными лоджиями. В отдельных кварталах можно найти квартиры с террасами и видовыми гостиными. Такое разнообразие позволяет выбирать не только планировку, но и привычный уклад жизни: от квартиры на высоком этаже до жилья с отдельным входом.
Сам квартал развивается по концепции 15-минутного города. Школы, детские сады, магазины, кафе и повседневные сервисы должны находиться в пешей доступности. Вдоль реки предусмотрены пешеходные и велосипедные маршруты, а внутри жилых кварталов — дворы с озеленением и площадками для отдыха.
Застройщик: Level Group
В сентябре 2026 года среди опубликованных предложений Level Причального встречалась пятикомнатная квартира площадью 164,2 м² за 92,79 млн рублей. Получается примерно 565 тыс. рублей за м².
Level Причальный расположен в Хорошево-Мневниках рядом с территорией Большого Сити. Комплекс уже введен в эксплуатацию. В состав квартала входят корпуса высотой от шести до 33 этажей. Из части квартир открываются виды на реку и небоскребы Москва-Сити. Причем панорама здесь совсем не похожа на виды из комплексов в Нагатинской пойме: вместо больших зеленых территорий перед окнами оказывается современный деловой район с высотной застройкой, мостами и оживленными магистралями.
У каждого корпуса предусмотрен двухуровневый двор без машин. Пешеходные пространства отделены от автомобильного движения, а для жителей организованы закрытые входные группы, подземный паркинг и зоны отдыха.
Еще одна деталь — торговый центр, интегрированный в структуру жилого комплекса. Магазины, сервисы и часть повседневных услуг находятся непосредственно на территории квартала.
С транспортом здесь тоже достаточно удобно. В пешей доступности расположен узел «Шелепиха», поблизости проходят Звенигородское шоссе и ТТК. Для тех, кто работает в Москва-Сити или соседних деловых кварталах, такая локация позволяет сократить время на ежедневные поездки.
Застройщик: Группа «Эталон»
Средняя стоимость квадратного метра в Nagatino i-Land в октябре 2026 года составляла около 663 тыс. рублей. Комплекс строится в Даниловском районе, на территории между Нагатинской набережной и набережной Марка Шагала. По сути, покупатели получают доступ сразу к двум прибрежным прогулочным зонам, которые отличаются окружением и характером застройки.
Nagatino i-Land представляет собой квартал из домов разной этажности. Здесь нет одинаковых корпусов, выстроенных в одну линию. Архитектура сочетает невысокие жилые здания и более высокие секции, а в отделке используются контрастные материалы и большие площади остекления.
В квартирах предусмотрены панорамные окна, просторные кухни-гостиные, гардеробные, а в отдельных планировках — открытые террасы. Дворы должны стать преимущественно пешеходными, с озелененными зонами, площадками для детей и местами для занятий спортом.
Отдельное преимущество проекта — расположение относительно метро и городских развлечений. До станции «Технопарк» можно дойти пешком. Неподалеку находятся парк развлечений «Остров мечты», музей-заповедник «Коломенское» и Южный речной вокзал. Через ТТК обеспечен выезд к центральной части города.
Впрочем, инфраструктура самого района еще продолжает формироваться. По мере реализации соседних проектов будут меняться пешеходные маршруты, появляться новые магазины, общественные пространства и сервисы. Это стоит учитывать покупателям, которые рассчитывают сразу после переезда пользоваться полностью сложившейся городской средой.
Цена до 700 тыс. рублей за «квадрат» выглядит привлекательно, особенно для жилья у Москвы-реки. Но при одинаковой стоимости квартиры могут сильно различаться. Например, из одной открывается панорама на воду, а окна другой выходят на соседний корпус. И даже высокий этаж не гарантирует хорошего вида.
Есть смысл заранее изучить и то, что находится за пределами жилого комплекса. Где ближайшее метро, работают ли поблизости школы и детские сады, можно ли уже гулять по набережной или ее благоустройство пока существует только на рендерах? Заодно стоит проверить планы застройки соседних участков: новый дом перед окнами способен изменить вид, за который покупатель заплатил немалые деньги.
С ценами тоже не все так просто. В объявлениях могут указывать стоимость с максимальной скидкой, доступной только при определенном способе оплаты. Иногда привлекательный вариант продается по переуступке. Поэтому сравнивать лучше не цифры в рекламе, а окончательную стоимость квартиры и условия сделки.
Наконец, при выборе квартиры важно учитывать и стадию реализации проекта. На раннем этапе продаж, как правило, доступен более широкий выбор планировок, а условия покупки наиболее выгодны. Так что перед выбором полезно сопоставить конкретные планировки, виды из окон и программы приобретения от девелоперов.
Цены указаны по открытым предложениям застройщиков и площадок недвижимости на 10–12 октября 2026 года. В отдельных проектах в бюджет до 700 тыс. руб./м² укладываются лишь некоторые квартиры, в том числе с учетом скидок. Наличие и стоимость лотов могут измениться. Материал носит информационный характер.
Собрали ТОП-10 загородных ЖК Подмосковья, где за сопоставимый бюджет можно получить значительно больше квадратных метров, продуманные семейные планировки и комфортную инфраструктуру.
14-10-2026 18:00Сравниваем по надёжности, опыту, отзывам и специализации: покупка, продажа, аренда и сопровождение сделок.
14-10-2026 16:55ТОЧНО сохраняет лидерство, Setl Group поднялся на пять позиций, а ФСК и «Железно» вошли в ТОП-10.
02-10-2026 18:45Гребная регата, фестивали, соседские турниры, футбольные матчи, паблик-арт и не только. Рассказываем о застройщиках, которые создают ежегодные события, объединяющие сотни людей.
02-10-2026 14:35
18 
4 
4 
2 
Недавно рэпер Гуф стал лицом комплекса «Зорге 9». Его портреты появились на сайте застройщика и в наружной рекламе.
16-10-2026 15:00
Первая мысль, которая приходит в голову, понятна: сэкономили. В масштабах миллионов советских домов это действительно были бы колоссальные деньги.
16-10-2026 14:00
Самая популярная исполнительница русских народных песен в СССР Лидия Русланова получила здесь квартиру и прожила в ней с 1959 по 1973 год.
16-10-2026 13:00
На северо-востоке Краснодара растет насыщенный городской район. На пресс-туре застройщик «НВМ» показал, что скрывается за стройкой жилого комплекса «Дом 101».
16-10-2026 12:40
В Шанхае LEGO собрала «Ботаническую волну»: 380 тысяч цветов из конструктора на площади 800 кв. м.
16-10-2026 12:00
На сайте Минстроя России размещены сразу два новых свода правил, касающихся размещения твердых коммунальных (ТКО) и производственных отходов.
16-10-2026 11:00
Разбираемся, как прозрачное покрытие превращает стекло в солнечный концентратор и почему до массового применения технологии в строительстве предстоит решить несколько задач.
16-10-2026 10:00
Опубликован Законопроект № 1342901-8 «О внесении изменения в статью 15 Федерального закона "О концессионных соглашениях”».
16-10-2026 9:00
С такой инициативой выступил президент в ходе обсуждения строительства апартаментов на земельных участках, предназначенных для гостиниц.
16-10-2026 8:38
Отдельные маршруты, закрытые дворы и системы контроля доступа: разбираемся, как устроена конфиденциальность в домах Остоженки и Пречистенки.
16-10-2026 8:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
