Skip to main content

03.05.2023 19:10

Законодательство

Увеличение рисков банков при проектном финансировании: Верховный Суд взял курс на ограничение потенциала залога

В 2021 — 2022 годах Верховный суд (ВС) вынес несколько определений, которые ограничили права залогодержателей на получение денег от реализации заложенного имущества в банкротстве. Первые разбирательства касались производственного сектора, но вскоре практика распространилась и на строительную сферу. Какими негативными последствиями для банков, а в итоге для застройщиков и их клиентов может обернуться позиция высшего судебного органа, порталу «Всё о стройке» рассказал управляющий партнер юридической фирмы Арбитраж.ру, исполнительный директор НА Банкротный клуб Даниил Михайлович Савченко

Авторская колонка

Даниил Савченко.

Управляющий партнер юридической фирмы Арбитраж.ру, исполнительный директор НА Банкротный клуб

С чего все началось

В феврале 2021 года Верховный суд при рассмотрении спора в рамках дела о банкротстве «Группы Техмаш» указал, что при сдаче заложенной недвижимости должника в аренду налог на добавленную стоимость (НДС) должен уплачиваться за счет поступивших от арендатора средств, а не конкурсной массы. Уже тогда эксперты отметили, что позиция ВС может быть распространена и на иные обязательные платежи, относимые к арендуемому имуществу, если выгоду от сдачи его в аренду получает залогодержатель. 

Так и случилось. В апреле 2021 года Верховный суд в определении по делу о банкротстве ООО «Электрощит» указал, что при продаже предмета залога в первую очередь должен уплачиваться налог на имущество, а лишь потом следует вести расчеты с залогодержателем. 

В июле 2021 года ВС продолжил развивать практику, позволяющую при продаже заложенного имущества должника-банкрота выплачивать налоговые платежи за счет вырученной суммы перед залогодержателем. В определении по делу о банкротстве «Ростовского электрометаллургического завода» Верховный суд признал приоритетными текущие страховые взносы и НДС, накопившиеся за время работы заложенного предприятия в период банкротства. 

Таким образом, по сути, интересы налоговых органов взяли верх над интересами залогодержателей.

Рано или поздно проблема должна была коснуться застройщиков. И, действительно, в феврале 2022 года Верховный суд продолжил ограничивать права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости предмета залога. В деле о банкротстве компании «Микс» ВС указал, что приоритетным по сравнению с залоговыми требованиями является и долг по оплате коммунальных услуг. То есть залоговый кредитор может получить причитающиеся ему деньги только после того, как из стоимости залога погасят расходы по оплате коммунальных услуг, которые были оказаны в связи с наличием предмета залога в конкурсной массе.

Дальше — больше

В последствии, в июле 2022 года Конституционный суд (КС) по запросу коллег из Верховного суда признал неконституционность нормы, которая ущемляла права залоговых кредиторов застройщика-банкрота, чьи объекты передавались фонду защиты прав дольщиков. Те кредиторы, которые не могли рассчитывать на жилье, теряли залог после такой передачи. КС признал, что обременение сохраняется, и предписал рассчитать размер компенсации. 

Впрочем, предложенный КС подход не помог защитить права таких залоговых кредиторов. Что и доказал в последующем Верховный суд в делах о банкротстве застройщиков ООО «КилСтройИнвест» и ООО «Солдес Строй». На первый взгляд, Верховный суд РФ совместно с Конституционным судом РФ выступили в защиту прав залоговых кредиторов и кредиторов по текущим платежам. Суды указали, что принятое без согласия кредиторов решение суда о передаче фонду прав застройщика для завершения строительства вне рамок дела о банкротстве и передаче помещений участникам строительства не должно нарушать права залоговых кредиторов. То есть в результате реализации такой процедуры положение таких кредиторов не может стать хуже, чем если бы они получили удовлетворение в рамках дела о банкротстве в результате распределения конкурсной массы.

Вместе с тем, Верховный суд отметил, что для соблюдения баланса интересов участвующих в деле о банкротстве лиц и реализации принципа соразмерного удовлетворения требований кредиторов, часть денег, вырученных от реализации предмета залога, должна направляться на погашение связанных с этим имуществом издержек, в том числе требований незалоговых кредиторов, судебных расходов и расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг привлеченных ими лиц. 

Иной подход, подчеркнул Верховный суд, приведет к дисбалансу и явной несправедливости в объеме прав кредиторов, поскольку имущественная выгода от продажи предмета залога будет предоставляться только залоговому кредитору, а расходы, непосредственно связанные с этим имуществом, будут погашаться за счет иных активов должника в ущерб интересам незалоговых кредиторов.

То есть, с одной стороны, ВС в 2022 году в делах о банкротстве застройщиков ООО «КилСтройИнвест» и ООО «Солдес Строй» формально защитил права залоговых кредиторов, поскольку ранее права требования таких кредиторов не подлежали защите при осуществлении мероприятий по завершению строительства объектов недвижимости. 

Однако, с другой стороны, установленный ВС порядок расчета компенсации для залоговых кредиторов не является достаточно прозрачным, зависит от сложной финансовой модели (включая деньги, которые необходимы для завершения строительства, стоимость реализации помещений), расчет которой производит преимущественно конкурсный управляющий и приобретатель прав застройщика (то есть фонд защиты прав дольщиков или иные инвесторы). 

Что дальше

В феврале 2023 года был опубликован разработанный для применения принятого в июле 2022 года Конституционным судом постановления № 34-П  законопроект № 289603-8 «О внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и статью 16 ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов..»». Согласно новому законопроекту, залоговые кредиторы строительных компаний-банкротов получат право на денежные выплаты в случае передачи новому застройщику проекта, начатого до введения обязательного использования эскроу-счетов в июле 2019 года. 

То есть, если строительная компания признана банкротом и ее проект передан другому застройщику, залоговые кредиторы (не являющиеся дольщиками), смогут получить компенсацию в аналогичном размере в фонде развития территорий или региональном фонде. Этим правом смогут воспользоваться кредиторы, требования которых не были погашены полностью или частично в деле о банкротстве застройщика. 

Однако, повторимся, с учетом позиции Верховного суда по делам о банкротстве застройщиков ООО «КилСтройИнвест» и ООО «Солдес Строй», из выплачиваемых залоговым кредиторам разорившегося застройщика денег будут вычитаться расходы на погашение связанных с этим залоговым имуществом издержек, в том числе требований незалоговых кредиторов, судебных расходов и расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг привлеченных ими лиц. 

Последствием занятой высшими судами и законодателями позиции может стать увеличение стоимости проектного финансирования, так как банки будут закладывать риски в ставку банковского процента.

Новости по теме

Программа  материнского капитала будет доработана

Председатель комитета Государственной Думы по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства Нина Останина подготовила законопроект о продлении программы до 2030 года.

Дата публикации 20-04-2024 12:00
Банки предлагают сохранить льготную ипотеку на новостройки для владельцев жилищных депозитов

Национальный совет финансового рынка (НСФР) направил соответствующее предложение в Госдуму.

Дата публикации 19-04-2024 17:20
С 15 апреля вступил в силу запрет на снос объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия 

Речь идет о Федеральном законе от 04.08.2023 г. № 472-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Дата публикации 18-04-2024 14:58

Последние новости

Программа  материнского капитала будет доработана

Председатель комитета Государственной Думы по защите семьи, вопросам отцовства, материнства и детства Нина Останина подготовила законопроект о продлении программы до 2030 года.

Дата публикации 20-04-2024 12:00
Банки предлагают сохранить льготную ипотеку на новостройки для владельцев ж...

Национальный совет финансового рынка (НСФР) направил соответствующее предложение в Госдуму.

Дата публикации 19-04-2024 17:20
Дмитрий Рогатых, генеральный директор Группы Аквилон Москва: «Есть планы по...

Портал Всеостройке.рф узнал о главных принципах работы компании, новых цифровых решениях в бизнес-процессах и перспективных проектах

Дата публикации 19-04-2024 13:14
Всё о стройке

Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ

Мероприятия