«Все преграды — в голове»: Равиль Халимов — о выходе на рынок Уфы, отложенном спросе и девелопменте в новых реалиях
Генеральный директор HART Development — о бизнес-классе как стратегии, кадровом дефиците, рассрочках и планах на будущее — эксклюзивно для Всеостройке.рф.
HART Development— молодой, но амбициозный девелопер из Уфы, который уверенно заходит на региональный рынок с флагманским проектом — резиденцией «Пьермонт» на улице Зайнаб Биишевой. Директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко встретилась с генеральным директором компании Равилем Халимовым, чтобы обсудить изнанку башкирского строительного рынка, специфику входа нового игрока в отрасль и причины, по которым Уфа сегодня входит в число регионов с высоким уровнем нераспроданного жилья — реализовано около 57%.
— В этом непростом году вы приняли решение выйти на рынок жилья Уфы. Почему именно сейчас — ведь маржинальность снижается, а процентные ставки продолжают расти?
— Наверное, какой-то конкретной привязки именно к этому году нет. Это, скорее, совпадение нескольких факторов. В своё время мы финансировали завершение строительства проблемного объекта в Уфе и за это получили компенсационные земельные участки. После этого собрали команду, выстроили структуру, запустили проекты.
Так совпало, что активная фаза выхода на рынок пришлась на непростое время — прошлый или позапрошлый год. Для любого застройщика это, конечно, минус. Но для нас, как для компании, которая только заходит на рынок, в долгосрочной перспективе это скорее плюс.
Мы не застали «золотые времена» девелопмента и не знаем этого вкуса, поэтому изначально настроены на рост в более сложных условиях. Старт не в самое благоприятное время формирует другой подход и другую устойчивость.
— Как вы в целом оцениваете уровень конкуренции на рынке региона? Легко ли новому игроку выйти на него в текущих условиях?
— Новому игроку, безусловно, непросто. Рынок жилья в стране сильно вырос — и по продукту, и по наполнению жилых комплексов, и по тем решениям, которые предлагают застройщики. Москва, Санкт-Петербург, Поволжье, Казань, Урал (Екатеринбург), Тюмень — это очень развитые рынки. Уфа тоже всегда была сильным регионом.
Но мы относимся к рынку не как к полю конкуренции, а как к профессиональной среде. К игрокам — не как к конкурентам, а как к людям, у которых можно учиться. Город-миллионник, отрасль компактная, все друг друга знают. Есть у кого перенимать опыт — и хороший, и не очень. Конкуренция есть, но нам в ней комфортно, и мы к ней готовы.
— Не могу не спросить про ключевую ставку. Какую ставку вы считаете оптимальной для роста рынка?
— Если говорить про мечты — конечно, хочется, чтобы «ключ» был ноль. Тогда можно говорить о сверхприбылях и более весёлом настроении на рынке. Но если реалистично, рынок действительно подморозили, и об этом говорили ещё 2–3 года назад. Есть общенациональные интересы, государственные приоритеты — это никуда не делось.
Сегодня я вижу положительную динамику: ставка постепенно снижается. Пока по полпроцента, но движение есть. Думаю, для оживления рынка комфортный диапазон — примерно 11–13%.
Но вопрос даже не столько в «ключе», сколько в наличии инструментов — ипотек, доступных финансовых программ. Если будут инструменты, рынок будет работать.
— Насколько сегодня действительно актуальна тема государственной поддержки девелоперов: это проблема в основном крупных федеральных игроков и столичного рынка или она в равной степени характерна и для регионов?
— О поддержке сейчас, в принципе, рано говорить. Если говорить про наш рынок — башкирский, уфимский — и про нашу компанию, то мы на поддержку не рассчитываем. Мы твёрдо стоим на ногах, понимаем свои риски, внимательно следим за себестоимостью, затратами, финансовыми моделями. Пытаемся заранее прогнозировать финансовый результат. В целом динамика положительная, перспектива — с улыбкой на лице. Про поддержку в регионе от коллег тоже не слышал. Чувствуем себя уверенно и надеемся, что так будет и дальше.
— Уфа входит в число регионов с критическим уровнем нераспроданного жилья — реализовано около 57%. Это следствие стратегий самих девелоперов или объективная ситуация рынка?
— Да, Уфа действительно один из лидеров по объёму нераспроданного жилья. Это связано с эффектом отложенного спроса. После повышения ключевой ставки создали благоприятные условия для депозитных накоплений, и многие рынки — в том числе автомобильный и рынок недвижимости — «подморозились». Они стали менее доступными. Плюс застройщики начали откладывать старты новых проектов. В итоге сформировался отложенный спрос. Как только ставка начнёт снижаться и появятся финансовые инструменты в виде ипотек, рынок не просто «проснётся» — он будет очень активно развиваться.
— А что будет со стоимостью, если рынок «проснётся»?
— Стоимость пойдёт вверх.
— Какой ваш прогноз на 2026 год?
— Если регулятор продолжит двигаться в том же направлении, то минимум плюс 5–10% к цене мы точно получим. Это базовый прогноз. В более крупных рынках рост может быть выше, но я говорю именно про минимальный сценарий.
— Ваш первый проект реализуется в сегменте бизнес-класса. Чем был обусловлен этот выбор?
— Тут несколько факторов. Во-первых, амбиции. Любой старт не должен быть без амбиций, но они должны быть здоровыми. Хотелось первый проект запустить в сильном сегменте — хорошо упакованный, качественный, красивый. Во-вторых, рынок.
Массовый сегмент — комфорт и стандарт — сильнее всего пострадал из-за отсутствия ипотечных программ. Бизнес-класс тоже ощутил удар, но в меньшей степени. В совокупности этих факторов и было принято решение запускать первый проект именно в бизнес-сегменте.
— Какие проекты вы планируете дальше?
— Сегодня у нас в активной фазе четыре территории. Вторая площадка — новый ЖК в Октябрьском районе Уфы, в Сипайлово. Старт продаж планируем объявить в ближайший месяц. Это будет комфорт-класс, уверенный, можно сказать, комфорт-плюс.
Ещё две площадки, где уже есть права на землю, планируем запустить в этом году. Плюс есть дополнительные территории в проработке. Мы не планируем останавливаться на этих четырёх площадках. Заходим на рынок с амбициозными планами — устойчиво работать, развиваться, делать среду лучше и делать людей более счастливыми.
— Какими принципами вы руководствуетесь при выборе площадок — это сделки на вторичном рынке земли, механизмы КРТ или проекты комплексного развития территорий?
— Используем все механизмы в рамках правового поля. Это и КРТ (комплексное развитие территорий), и масштабные инвестиционные проекты, где застройщик берёт на себя социальные обязательства. Плюс классический рынок земли — постоянная работа с собственниками, инвесторами, земельным рынком. Каждая ситуация индивидуальна: разные исходные данные, разные условия. Рассматриваем все механизмы.
— Что вы нового привнесли на рынок Уфы? Есть ли уникальные «фишки» в проектах?
— У коллег уже много интересных решений — кинотеатры, бассейны, переговорные, фитнес-зоны. Это уже стало must-have. Если говорить про наш проект, ЖК «Пьермонт», то наша гордость в том, что сложный рельеф мы превратили не в минус, а в преимущество. Сделали разноуровневую застройку, адаптировали архитектуру под площадку.
Из «фишек» — тёплая детская игровая зона для круглогодичного использования. Но глобально главное — это подход. Человеческий. К территории, к окружению, к людям. Мы постоянно общаемся с жителями соседних домов, встречаемся, обсуждаем, слышим идеи. Это формирует доверие: люди уже не воспринимают стройку как угрозу, а начинают видеть в ней развитие среды.
— Как сейчас организована продажа недвижимости с учётом высокой доли рассрочек и связанных с ними рисков по эскроу и расторжениям?
— Для любого застройщика сегодня главная боль — минимизация рисков при продаже. Финансовых инструментов почти не осталось, семейная ипотека сильно ограничена. Рассрочка — один из основных инструментов, который сейчас, пусть медленно и тяжело, но всё-таки помогает наполнять эскроу.
Секреты раскрывать не буду, хотя обещал перед съёмкой, но скажу так: мы разработали юридически очень сильный инструмент, который минимизирует наши риски по рассрочкам. Пока он «под семью замками», но работает. Я советовался с очень опытным коллегой — он был реально удивлён и сказал: «Как мы раньше до этого не додумались». Наверное, это потому, что мы молодые на рынке и не знаем «вкуса старого рынка». И это, как ни странно, не минус, а огромное преимущество.
— Как вам удалось собрать команду и удерживать специалистов, учитывая, что кадры остаются одной из главных проблем застройщиков?
— Мы с основателем компании давно знакомы. У него всегда была мечта выйти на рынок жилья не просто ради денег, а чтобы делать город красивее. Экономика важна, но посыл был именно такой. С самого начала был принцип: лучше меньше опыта, но больше порядочности, инициативы и доверия. Если выбирать между «опытным, но без ценностей» и «молодым, но честным и мотивированным» — всегда выбирали второе. Команду собирать было сложно. Людей тяжело вытаскивать из стабильных компаний, где всё налажено. Но получилось. Я очень доволен командой. Реально очень доволен. На рынке труда большая проблема с кадрами, но своих мы никому не отдадим.
— С учётом развития четырёх площадок команду придётся значительно расширять — не вызывает ли это опасений?
— Нет, увеличивать команду нужно, и мы это понимаем. Этот вопрос обсуждаем еженедельно. Уже усиливаем технический и строительный блок, планово-коммерческий блок. Подбираем людей, близких по духу и по человекоцентричному подходу. Самое интересное — пошёл обратный процесс: не мы уговариваем людей, а люди сами начинают выходить на нас. Формируется HR-бренд, формируется среда вокруг компании. Обратная связь по городу очень позитивная.
Недавно парень написал в одной социальной сети: живёт рядом с «Пьермонтом», жена — риэлтор, агент по недвижимости — спрашивает, можно ли попасть в команду. Я ему номер скинул, пригласил приехать. Поэтому с набором команды проблем не будет. Всё зависит от головы. А с головой у нас всё в порядке.
— Какие ближайшие шаги в развитии компании, помимо расширения площадок?
— Мы очень чутко относимся к развитию. Не жалеем ни времени, ни денег на развитие команды и процессов. Тренинги, обучение, выстраивание операционных процессов — всё это делается системно. Есть образ, к которому хочется прийти: как в Сбербанке — единая логика, единая система, единый стиль, всё работает как часы. Не конкретно Сбер, а сама модель.
В стратегическом плане есть мечты о федеральном и международном рынке. В краткосрочной перспективе — развитие города: социальные проекты, участие в городской среде, дороги, школы, капремонты. На «Пьермонт», например, полностью сделали капремонт улицы — никто не просил, просто взяли обязательство и сделали.
— Теперь блиц. Что мешает сегодня строить больше, кроме высоких ставок?
— Ничего не мешает. Всё в голове. Мы первую площадку запустили менее чем за год от нуля до старта. При том, что у многих застройщиков это полтора-два года. Мы взяли риски, финансовые риски, но сделали. Поэтому не мешает ничего. Все преграды — в голове.
— Что такое «банковское рабство»?
— Это, скорее, временный дисбаланс. Эскроу наполняются медленно, застройщики работают в банковской модели — это объективная реальность. Но это не рабство, это временная конструкция рынка.
— Сколько партнёров нужно для счастья в девелопменте?
— Обязательно нужны. Один в поле не воин. Как в жизни: друзья, семья, близкие — без партнёрства ничего не строится. В девелопменте — тем более.
— Как отдыхаете после сложных переговоров?
— С семьёй. По-другому не умею. Ну и, если честно, иногда бывает так: воды попил, в социальные сети зашёл, выдохнул и дальше пошёл.
— Какую книгу сейчас читаете?
— Сейчас читаю книгу «Строим на радость людям». Ей уже лет десять. Про 20 лет ФЖС. Я начинал карьеру в Фонде жилищного строительства, поэтому читаю, вспоминаю людей, этапы, моменты.
— Где грань между оправданным риском и авантюрой?
— Сегодня всё — риск. Ставки, ипотеки, рынок труда, стоимость материалов, рабочая сила — всё это риск. Важно понимать момент, когда всей командой нужно «потянуть штурвал вверх». Я этот момент знаю. Когда — говорить не буду.
— Ну хотя бы примерно?
— Вторая половина этого года.
— Какой личный вызов сейчас стоит перед Вами?
— Я сильный технарь, сильный земельщик, сильный правовед в градостроительном праве. А вот продукт, продажи, маркетинг — здесь я ученик. Моя задача — стать профессионалом именно в девелопменте как системе. Понять весь цикл до идеала. Мой вызов — за этот год стать в этой сфере «рыбой в воде». Всё остальное — решаемо.
Полное интервью с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите по ссылке.
Ранее о ситуации в строительной отрасли и мерах ее регулирования эксклюзивно для портала Всеостройке.рф рассказали сооснователь компании Rerooms Дмитрий Борисов, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ Сергей Колунов, коммерческий директор PIONEER Алиса Шишнина, акционер GloraX Александр Андрианов, заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Никита Стасишин.
Юрий Хаханов и Андрей Мухин — о результатах первого отраслевого индекса, искусственном интеллекте и сквозном BIM, роботизации стройплощадок и технологиях ближайших лет.
По итогам I полугодия 2026 новым сотрудникам в строительстве промышленных и инфраструктурных объектов предлагали в среднем 121,3 тыс. рублей в месяц — на 22% больше, чем год назад.
Скважина на участке своими руками: какими способами бурят без установки, какой инструмент нужен, на каких грунтах не выйдет и когда дешевле звать буровиков.
Крупный тг-канал пишет, что якобы руководитель функционального направления «Правовое» компании проходит по уголовному делу о даче взятки в особо крупном размере.
Покупка обошлась ему в $23–35 млн. Внутри: 11 спален, четыре башни, библиотека, столовая и гостиная. Вместе с замком Strancally Castle XIX идёт 440 акров земли.
22-08-2026 20:00
7 
Про "здоровые амбиции" совершенно верно сказано!
Спасибо за комментарий 👍