«Бумажная недвижимость»: выгодно ли вкладываться в объекты через фонды?

Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, насколько доходными могут быть ПИФ и ЗПИФ.

Частным и коллективным вкладчикам в России сейчас доступно более 70 закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). На их долю приходится 12-17% рынка недвижимости – это более 2 трлн рублей. Но насколько выгодны эти финансовые инструменты? Выясняла редакция портала Всеостройке.рф. 

В чем ли доходность таких вложений

ПИФ и ЗПИФ предназначены прежде всего для коллективных инвестиций. Хотя до недавнего времени последние часто использовали в нашей стране для налоговой оптимизации. В целом, покупка паев дает возможность вложиться в ту или иную недвижимость, чаще всего в коммерческую. В зависимости от стратегии фонда, риски иногда сведены к минимуму. Например, если покупается готовый арендный бизнес с понятным функционалом. Бывает и наоборот, когда вложения предполагают участие в девелоперском проекте с привлечением заемного капитала.

Однако, как и большинство финансовых инструментов, ПИФ и ЗПИФ не гарантируют прибыль, считает заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании CORE.XP Никита Курносов. 

«В настоящее время, верхняя граница ожидаемой доходности – 25%. Например, такая индикативная доходность сейчас у фонда “Альфа Промышленные Парки”, – рассказывает порталу Всеостройке.рф Курносов. – Основные плюсы этих инструментов – возможность диверсификации портфеля через участие в покупке объектов недвижимости или в девелоперских проектах». 

Несмотря на риски, инвестиции в ЗПИФ недвижимости востребованы, так как они позволяют вложиться в качественные объекты, пока цена невысока. Например, сегодня на рынке представлены розничные ЗПИФ, порог входа в которые начинается от 100 тысяч рублей. На эту сумму приобретается пай – ценная бумага, которая удостоверяет право его владельца на долю в имуществе фонда.

«В состав ЗПИФ управляющие подбирают объекты с потенциально хорошей доходностью, – поясняет порталу Всеостройке.рф генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президент РГУД Феликс Блинов. – Это, во-первых, складская недвижимость, которая находится в hot top последние несколько лет. Во-вторых, объекты light industrial, бизнес-центры класса “А”. Самостоятельно зайти в такую инвестицию не всем под силу. При этом в дополнение к паю человек получает команду профессионалов в лице управляющей компании, которая грамотно управляет фондом, то есть, капиталом. Доходность подобных вложений по итогам прошлого года составила 12-18% в зависимости от квалификации фонда». 

Вложиться в склады или в ресторан?

За 2024 год объем средств частных инвесторов в таких фондах увеличился на треть. Сегодня больше всего капитала ЗПИФ сосредоточено в складском сегменте: примерно 80%. Этой недвижимости сейчас остро не хватает, вакантен лишь 1% готовых площадей в стране, а ставки аренды быстро растут. Например, за прошлый год они увеличились на 40-50%. 

Доля жилой и торговой недвижимости составляет по 7% и 5% соответственно. Однако регулярно появляются новые продукты с потенциалом роста: рекреационные зоны, гостиничные объекты, рестораны и так далее.

Средняя стоимость пая ЗПИФ для частных инвесторов начинается от 300 тыс. руб., считает заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булат Алимов. При этом инструмент – один из самых безопасных: рынок регулирует спецдепозитарий и ЦБ, объекты недвижимости в фондах проходят ежегодный аудит с индексацией стоимости. 

«Инвесторы паев более защищены, чем вкладчики в банках, так паи принадлежат не управляющей компании, что исключает потерю денег. Единственным риском является невозможность инвесторов влиять на выбор активов для наполнения ЗПИФ», – отмечает в беседе с порталом Всеостройке.рф Алимов.

Однако у подобных инвестиций есть и минусы. Так, не все фонды доступны для широкого круга, зачастую необходимо иметь статус «квалифицированного вкладчика». Проблемы заключаются и в ликвидности, высокой комиссии за управление финансами и присутствии на рынке недобросовестных игроков. По словам Никиты Курносова, иногда «процент» управляющей компании «съедает» до половины прибыли. 

Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, почему взлетели акции застройщиков.