«Бумажная недвижимость»: выгодно ли вкладываться в объекты через фонды?
Редакция портала Всеостройке.рф разбиралась, насколько доходными могут быть ПИФ и ЗПИФ.
Частным и коллективным вкладчикам в России сейчас доступно более 70 закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). На их долю приходится 12-17% рынка недвижимости – это более 2 трлн рублей. Но насколько выгодны эти финансовые инструменты? Выясняла редакция портала Всеостройке.рф.
В чем ли доходность таких вложений
ПИФ и ЗПИФ предназначены прежде всего для коллективных инвестиций. Хотя до недавнего времени последние часто использовали в нашей стране для налоговой оптимизации. В целом, покупка паев дает возможность вложиться в ту или иную недвижимость, чаще всего в коммерческую. В зависимости от стратегии фонда, риски иногда сведены к минимуму. Например, если покупается готовый арендный бизнес с понятным функционалом. Бывает и наоборот, когда вложения предполагают участие в девелоперском проекте с привлечением заемного капитала.
Однако, как и большинство финансовых инструментов, ПИФ и ЗПИФ не гарантируют прибыль, считает заместитель директора департамента стратегического консалтинга компании CORE.XP Никита Курносов.
«В настоящее время, верхняя граница ожидаемой доходности – 25%. Например, такая индикативная доходность сейчас у фонда “Альфа Промышленные Парки”, – рассказывает порталу Всеостройке.рф Курносов. – Основные плюсы этих инструментов – возможность диверсификации портфеля через участие в покупке объектов недвижимости или в девелоперских проектах».
Несмотря на риски, инвестиции в ЗПИФ недвижимости востребованы, так как они позволяют вложиться в качественные объекты, пока цена невысока. Например, сегодня на рынке представлены розничные ЗПИФ, порог входа в которые начинается от 100 тысяч рублей. На эту сумму приобретается пай – ценная бумага, которая удостоверяет право его владельца на долю в имуществе фонда.
«В состав ЗПИФ управляющие подбирают объекты с потенциально хорошей доходностью, – поясняет порталу Всеостройке.рф генеральный директор инвестиционной группы «РВМ Капитал», вице-президент РГУД Феликс Блинов. – Это, во-первых, складская недвижимость, которая находится в hot top последние несколько лет. Во-вторых, объекты light industrial, бизнес-центры класса “А”. Самостоятельно зайти в такую инвестицию не всем под силу. При этом в дополнение к паю человек получает команду профессионалов в лице управляющей компании, которая грамотно управляет фондом, то есть, капиталом. Доходность подобных вложений по итогам прошлого года составила 12-18% в зависимости от квалификации фонда».
Вложиться в склады или в ресторан?
За 2024 год объем средств частных инвесторов в таких фондах увеличился на треть. Сегодня больше всего капитала ЗПИФ сосредоточено в складском сегменте: примерно 80%. Этой недвижимости сейчас остро не хватает, вакантен лишь 1% готовых площадей в стране, а ставки аренды быстро растут. Например, за прошлый год они увеличились на 40-50%.
Доля жилой и торговой недвижимости составляет по 7% и 5% соответственно. Однако регулярно появляются новые продукты с потенциалом роста: рекреационные зоны, гостиничные объекты, рестораны и так далее.
Средняя стоимость пая ЗПИФ для частных инвесторов начинается от 300 тыс. руб., считает заместитель председателя совета директоров ГК «Стилобат» Булат Алимов. При этом инструмент – один из самых безопасных: рынок регулирует спецдепозитарий и ЦБ, объекты недвижимости в фондах проходят ежегодный аудит с индексацией стоимости.
«Инвесторы паев более защищены, чем вкладчики в банках, так паи принадлежат не управляющей компании, что исключает потерю денег. Единственным риском является невозможность инвесторов влиять на выбор активов для наполнения ЗПИФ», – отмечает в беседе с порталом Всеостройке.рф Алимов.
Однако у подобных инвестиций есть и минусы. Так, не все фонды доступны для широкого круга, зачастую необходимо иметь статус «квалифицированного вкладчика». Проблемы заключаются и в ликвидности, высокой комиссии за управление финансами и присутствии на рынке недобросовестных игроков. По словам Никиты Курносова, иногда «процент» управляющей компании «съедает» до половины прибыли.
Ранее портал Всеостройке.рф рассказывал, почему взлетели акции застройщиков.
Для владельцев незастроенной земли это уже вопрос реализации планов: участок покупали под дом, но начинать строительство в пределах установленной зоны теперь запрещено.
За первый месяц система выявила более 100 случаев простоя спецтехники. Руководители получили дистанционный доступ к мониторингу, статистику и автоматические уведомления о проблемах.
Власти страны планируют увеличить налог при покупке жилья гражданами государств, не входящих в ЕС, с 3% до 15%. Новые правила могут заработать с 1 июля 2027 года.
Собрали ТОП-10 загородных ЖК Подмосковья, где за сопоставимый бюджет можно получить значительно больше квадратных метров, продуманные семейные планировки и комфортную инфраструктуру.
15-10-2026 13:00
18 
