Что лучше: квартира или коммерческая недвижимость?

Редакция портала Всеостройке.рф провела анализ по ключевым критериям.

Выбор между инвестициями в жилую (квартиры) и коммерческую недвижимость – одна из ключевых дилемм для частных инвесторов. Оба варианта обладают потенциалом для пассивного дохода и роста капитала, но их риски, доходность и требования к управлению существенно различаются. В условиях нестабильной экономики и изменчивого рынка важно понимать особенности каждого инструмента. В этой статье мы проведем детальный анализ по ключевым критериям, чтобы помочь инвестору сделать осознанный выбор.

Основные критерии сравнения

1. Доходность

• Коммерческая недвижимость традиционно считается более доходной. По данным Accent Capital, средняя доходность коммерческой недвижимости составляет 8-15% годовых. Она различается по сегментам: склады принесут примерно 10%, объекты стрит-ретейла – от 10 до 12%, а офисы – от 8 до 15%. При таких показателях инвестор может рассчитывать на окупаемость своих вложений за 10-12 лет. В сфере жилой недвижимости ситуация иная. Сдача в долгосрочную аренду жилья, купленного на вторичном рынке, сегодня приносит в среднем 5,5% годовых, а срок окупаемости инвестиций составляет 18 лет. Если покупать квартиры в новостройках, доходность будет ещё ниже, так как цена квадратного метра в них в среднем на 12-15% превышает стоимость метра на вторичном рынке.

Окупаемость апарт-отеля составляет всего 5-7 лет при средней загрузке 70% и стоимости номера 3-5 тыс. рублей в сутки. А аренда торговой площади в центре города может генерировать стабильный доход благодаря долгосрочным контрактам с сетями. Однако здесь есть нюанс: доходность коммерческих объектов сильно зависит от экономической конъюнктуры. В кризис арендаторы могут расторгнуть договор, оставив инвестора без прибыли.

• Квартиры обеспечивают меньшую, но более предсказуемую доходность. Спрос на жилье остается стабильным даже в периоды спадов, что снижает риск простоя. Кроме того, короткие сроки аренды (1–2 года) позволяют оперативно повышать ставки в соответствии с инфляцией.

Вывод: Коммерческая недвижимость выигрывает в доходности, но требует готовности к колебаниям рынка.

2. Риски 

Экономическая зависимость

Коммерческие объекты уязвимы к рецессиям. Например, пандемия 2020 года привела к массовому закрытию ресторанов и офисов, тогда как спрос на аренду жилья вырос из-за удаленной работы.  

Ликвидность

Продать квартиру проще благодаря большому количеству покупателей. Коммерческая недвижимость может месяцами висеть на рынке, особенно в регионах.  

Юридические риски

В коммерческой аренде выше вероятность судебных споров (например, из-за нарушения условий договора).  

Вывод: Квартиры менее рискованны, но не защищены от кризисов полностью (например, падение цен на жилье в 2008 году).

3. Управление и временные затраты

Коммерческая недвижимость:  

• Требует активного участия: поиск арендаторов, переговоры по контрактам, адаптация помещений под специфические нужды (например, ремонт под магазин);
• Возможны дополнительные расходы: оплата коммунальных услуг, налоги на имущество, обслуживание систем вентиляции или безопасности.  

Квартиры:

• Управление можно делегировать агентству (за 10-15% от арендной платы);
• Стандартный ремонт и меньший износ объекта.  

Вывод: Квартиры подходят для пассивных инвесторов, коммерческая недвижимость – для тех, кто готов вкладывать время и ресурсы.

4. Начальные инвестиции

Стартовые вложения в коммерческую недвижимость значительно выше. Например, стоимость офиса в Москве начинается от 10-15 млн рублей, тогда как квартиру можно купить за 6-8 млн. Однако есть исключения: небольшие торговые павильоны или помещения в регионах иногда сопоставимы по цене с жильем.  

Вывод: Для новичков квартира – более доступный вариант, особенно с использованием ипотеки.

5. Налоги

Коммерческая недвижимость: Главное условие для начисления налога на имущество по коммерческой недвижимости физлиц – ее кадастровая стоимость должна превышать 300 млн рублей. Если объект стоит дешевле, то налог не начисляется в принципе. Если стоимость превышает этот лимит, то налог уплачивается по ставке 2% с кадастровой стоимости объекта.  

Квартиры: Льготные ставки налога (0,1-0,3%), налоговые вычеты при покупке.  

Однако доходы от аренды в обоих случаях облагаются НДФЛ (13%). Для оптимизации налогов можно использовать юридические лица.  

Вывод: Квартиры выгоднее с точки зрения фискальной нагрузки.

6. Инфляция и срок окупаемости 

Коммерческая недвижимость лучше защищает от инфляции благодаря индексации арендной платы (часто прописана в договорах). Срок окупаемости – 8-12 лет.  

Квартиры окупаются дольше (12-20 лет), но их стоимость растет за счет общего повышения цен на жилье.  

Вывод: Коммерческие объекты быстрее возвращают вложения, но требуют мониторинга рыночных условий.

Примеры из практики

Кейс 1: Инвестор из Санкт-Петербурга купил квартиру за 4 млн рублей и сдает ее за 25 тыс. рублей в месяц. Чистая годовая доходность – 7,5%.  

Кейс 2: Владелец офисного здания в Казани вложил 20 млн рублей. Аренда приносит 200 тыс. рублей в месяц (12% годовых), но в 2020 году из-за перехода на удаленку здание полгода простаивало.  

Рекомендации для инвесторов 

Консервативным инвесторам подойдут квартиры: низкие риски, предсказуемый доход.  

Агрессивным инвесторам стоит рассмотреть коммерческие объекты в перспективных локациях (например, логистические центры рядом с новыми трассами).  

Диверсификация: Сочетание обоих типов снизит риски. Например, 70% капитала в жилье, 30% – в коммерческие помещения.  

Однозначного ответа на вопрос «что лучше?» не существует. Квартира – это стабильность и минимальное участие, коммерческая недвижимость – высокий доход и большие возможности. Выбор зависит от целей, суммы капитала и готовности принимать риски. Для долгосрочных вложений эксперты советуют комбинировать оба актива, чтобы балансировать между надежностью и прибыльностью. В конечном итоге, успех определяется не типом недвижимости, а грамотным анализом рынка и стратегическим планированием. Ранее мы также писали о задатке и авансе при покупке недвижимости и флиппинге квартир и как на нем заработать.