Задаток или аванс при покупке недвижимости: что безопаснее?

Редакция портала Всеостройке.рф выбирала надежный способ обеспечения сделки.

Хотя аванс и задаток используются для подтверждения серьезности намерений при покупке недвижимости,  между ними существуют важные различия.

Аванс – это предоплата, фиксирующая договоренности сторон по цене, срокам и условиям сделки.  Он носит символический характер и не предполагает дополнительных гарантий.

Задаток же, помимо предоплаты, выполняет гарантийную функцию. Закон устанавливает особые правила возврата задатка в случае нарушения условий договора сторонами.

Внесение аванса за квартиру оформляется предварительным или основным договором купли-продажи,  в котором могут быть прописаны условия возврата в случае расторжения сделки.  Также возможен отдельный договор об авансе. Договор должен содержать основные условия будущей сделки. Передача средств подтверждается распиской или подписью в договоре.

Оформление задатка требует письменного соглашения.  Это может быть отдельный договор о задатке или соглашение, входящее в предварительный договор купли-продажи.  Важно, чтобы в договоре четко указывалось, что внесенная сумма является задатком, а не авансом, для обеспечения гарантий исполнения обязательств. Прием аванса не гарантирует заключение сделки.  Аванс – это подтверждение намерения, оформляемое предварительным договором или отдельным соглашением.  При расторжении сделки аванс возвращается,  хотя договор может предусматривать компенсацию убытков.  При ипотеке аванс (часть или вся сумма первоначального взноса) возвращается при отказе в кредите.

Прием задатка налагает на продавца обязательство продать недвижимость конкретному покупателю, а на покупателя – обязательство купить.  Отказ от сделки покупателем влечет потерю задатка.  Отказ продавца – возврат задатка в двойном размере.  Задаток возвращается в полном объеме при взаимном согласии или форс-мажоре.  Договор о задатке должен быть заключен в письменной форме с указанием всех существенных условий.  Размер задатка обычно составляет около 5% от стоимости, но может быть изменен по соглашению сторон.  При ипотеке задаток может быть направлен на погашение задолженности продавца.  Суд может снизить сумму неустойки (двойной размер задатка) при значительной её величине, чаще всего  в случае нарушения договора со стороны покупателя.  При отказе в ипотеке задаток возвращается.  Рекомендуется прописывать в договоре условия на случай отказа банка в кредите.  Несмотря на наличие договора, покупатель может попросить расписку о получении средств,  с ссылкой на договор.

Размер аванса или задатка определяется сторонами сделки и законом не регламентируется.  Обычно он составляет около 5% от стоимости объекта.  Не рекомендуется вносить аванс в размере полной или значительной части стоимости недвижимости из-за отсутствия гарантий.

В случае расторжения сделки:

• Аванс

Возвращается покупателю,  хотя договор может предусматривать иные условия (например, оставление аванса у продавца при отказе покупателя).

• Задаток

Имеет юридические последствия: остается у продавца при отказе покупателя; возвращается покупателю в двойном размере при отказе продавца;  возвращается в полном объеме при взаимном согласии или форс-мажоре.

При ипотечной сделке аванс или задаток вносятся стандартно и учитываются в первоначальном взносе.  Возврат аванса или задатка при отказе в ипотеке обычно производится в полном объеме, поскольку это обстоятельство не зависит от сторон сделки.

При ипотеке возможно внесение задатка в размере, необходимом для погашения задолженности продавца.  Это оформляется соответствующим образом в договоре.

Обеспечение исполнения договора купли-продажи недвижимости может осуществляться с помощью обеспечительного платежа.  В отличие от задатка, условия возврата или удержания обеспечительного платежа определяются сторонами и прописываются в договоре.  При необходимости, он может быть зачтен в окончательный расчет.

Залог – это отдельный способ обеспечения исполнения обязательств, отличающийся от аванса и задатка.  Он предполагает передачу имущества в залог, которое переходит в собственность продавца в случае нарушения условий договора.

Рекомендуется оформлять расписку о получении аванса или задатка. Расписка должна содержать паспортные данные сторон, сумму, ссылку на договор, дату и подпись получателя.  Расписка не обязательна, если договор содержит соответствующую отметку с подписью продавца.

Возврат аванса или задатка при нарушении условий сделки осуществляется через суд.  Перед обращением в суд необходимо направить продавцу письменную претензию заказным письмом с уведомлением о вручении.

Для гарантии исполнения договора лучше использовать задаток или обеспечительный платеж.  Аванс не гарантирует исполнения обязательств.  Если решение о сделке не окончательное, следует взвесить необходимость предоплаты. Ранее мы также писали о том, чем апартаменты отличаются от квартиры: плюсы и минусы и о каких квартирах мечтают миллениалы?