Уход Zara, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius и H&M стал одним из заметных событий для российского рынка коммерческой недвижимости. Освободились сотни помещений в крупнейших торговых центрах страны.
Весной 2022 года российский рынок торговой недвижимости пережил крупнейшую трансформацию за последние два десятилетия. После ухода Inditex (Zara, Bershka, Pull&Bear, Stradivarius, Massimo Dutti, Oysho) и H&M в крупнейших торговых центрах страны освободилось множество магазинов общей площадью в сотни тысяч квадратных метров.
Для собственников объектов это стало серьезным испытанием. Привычные якорные арендаторы, которые обеспечивали стабильный трафик покупателей, практически одновременно покинули рынок. Но пустыми эти площади оставались недолго. Начался масштабный передел российского fashion-ритейла, последствия которого ощущаются до сих пор.
В 2022–2023 годах основной задачей владельцев торговых центров было оперативно закрыть вакантность. Но уже к 2026 году стало понятно, что рынок пережил не временную замену вывесок, а фундаментальное перераспределение сил. Одни компании сумели превратиться из локальных игроков в федеральных лидеров. Другие не выдержали конкуренции даже при отсутствии западных брендов. А третьи сделали ставку на совершенно новые форматы магазинов и начали диктовать собственные правила девелоперам и управляющим ТЦ.
При этом выиграли далеко не все. Рост онлайн-продаж, снижение покупательской активности и увеличение операционных расходов привели к своим последствиям. В 2026 году многие ритейлеры уже не стремятся открывать как можно больше магазинов, а переходят к оптимизации сетей и уменьшению форматов.
Поэтому сегодняшний рейтинг — это не список самых популярных брендов одежды. Это перечень компаний, которые сумели извлечь максимальную выгоду из крупнейшего передела российского рынка торговой недвижимости.
На первый взгляд могло показаться, что после ухода международных компаний рынок получил множество готовых помещений, которые достаточно просто передать новым арендаторам. На практике ситуация оказалась сложнее.
Магазины Zara и H&M создавались под конкретную бизнес-модель:
Не каждый российский бренд был готов занять такие помещения. Для части торговых центров это стало поводом пересмотреть всю концепцию fashion-галерей. Вместо одного крупного международного оператора начали формировать новые комбинации:
Фактически рынок перешел от модели «один международный бренд — один большой поток» к более сложной системе. В ней устойчивость объекта зависит от комбинации нескольких сильных арендаторов.
После первого этапа передела российского fashion-ритейла стало понятно, что освободившиеся после ухода Zara и H&M площади не стали автоматическим билетом к успеху. В 2022–2024 годах многие компании получили возможность расширить присутствие в крупнейших торговых центрах. Но уже к 2026 году рынок перешел в другую фазу — начался естественный отбор. Теперь для арендаторов важны не только узнаваемость бренда и количество магазинов, но и способность эффективно использовать каждый квадратный метр.
Ситуация на рынке торговой недвижимости стала сложнее. По данным CORE.XP, в первом квартале 2026 года в 52 ключевых торговых центрах Москвы количество закрытий магазинов более чем в два раза превысило число открытий. В этот период было ликвидировано 208 точек против 80 новых. При этом почти половина закрытий пришлась на сегмент одежды, обуви и аксессуаров. Вакантность в московских ТЦ выросла до 5,7%.
Одновременно снизился и покупательский трафик. По данным Focus Technologies, индекс посещаемости торговых центров Mall Index в первом полугодии 2026 года сократился на 2% год к году.
При составлении рейтинга редакция портала Всеостройке.рф учитывала не только узнаваемость бренда и объем продаж. Для рынка торговой недвижимости важнее другое:
Именно с учетом этих критериев сформировался ТОП-10 компаний, которые сильно изменили российский fashion-ритейл после 2022 года.
Кстати, редакция портала Всеостройке.рф недавно провела одно интересное исследование, сравнив недвижимость Подмосковья с брендами одежды.
Среди всех российских компаний именно бренд Lime наиболее близко подошел к роли нового лидера fast fashion. Несколько лет назад он воспринимался как производитель женской одежды среднего ценового сегмента. Но после ухода международных сетей Lime получил возможность перейти на другой уровень развития.
Компания сделала ставку не просто на расширение количества магазинов, а на создание полноценной fashion-экосистемы. Сегодня Lime работает с более широкой аудиторией и предлагает:
Главное преимущество бренда — способность работать с крупными торговыми форматами. Именно этот фактор стал особенно важным после ухода Zara.
Для владельцев торговых центров проблема заключалась не только в поиске нового арендатора, но и в необходимости сохранить экономику больших площадей. Lime оказался одним из немногих российских брендов, который смог претендовать на такие помещения.
Показательный пример — развитие крупных магазинов в региональных и столичных торговых центрах. В них Lime занимает площади, сопоставимые с форматами международных сетей.
Но успех бренда объясняется не только масштабированием. Компания попала в важный потребительский тренд. Покупатели после ухода западных брендов стали искать не просто доступную одежду, а привычный опыт покупки — современный интерьер, широкую коллекцию, регулярное обновление ассортимента. Именно такой подход раньше демонстрировали Zara и H&M.
Главный результат развития Lime — изменение представления о российских арендаторах. До 2022 года крупные площади в лучших торговых центрах преимущественно ассоциировались с международными компаниями.
Теперь собственники ТЦ получили доказательство, что российский бренд тоже способен выполнять роль якорного fashion-оператора. Для девелоперов это означает снижение зависимости от иностранных сетей и появление нового поколения арендаторов, готовых инвестировать в качественные торговые пространства.
Для читателей, которые желают выгодно вложить свободные средства, будет полезно ознакомиться с экспертной статьей ТОП-10 самых удачных проектов для инвестиций.
Если Lime стал главным примером роста одного бренда, то Melon Fashion Group показала другой путь развития — создание крупной российской fashion-платформы. Компания управляет сразу пятью брендами:
Всего в группу входит около 930 магазинов, что делает ее одним из крупнейших игроков российского fashion-рынка. Именно диверсификация стала главным преимуществом холдинга после ухода международных сетей.
Для девелопера это особенно интересно. Вместо поиска нескольких независимых арендаторов можно работать с одним крупным партнером, который способен создавать целые fashion-кластеры.
Melon Fashion Group продолжает активно развивать бренды и новые форматы магазинов. Компания также расширяет франчайзинговое направление для ряда брендов.
Gloria Jeans стал одним из первых российских брендов, которые попытались масштабно воспользоваться уходом западных компаний. У компании было главное преимущество — узнаваемость. Бренд десятилетиями работал с массовой аудиторией, отличался широкой сетью магазинов и сильными позициями в регионах.
После ухода Zara и H&M Gloria Jeans рассматривался как один из главных кандидатов на усиление. Компания расширяла ассортимент, развивала новые направления и стремилась стать универсальным оператором одежды для всей семьи.
К 2026 году рынок изменился. Главной задачей стало уже не просто открытие новых магазинов, а эффективность каждой торговой точки. Рост онлайн-продаж, изменение потребительских привычек и давление маркетплейсов заставили многие сети пересматривать стратегии развития. В 2026 году ритейлеры в целом стали осторожнее относиться к расширению офлайн-сетей и концентрироваться на наиболее эффективных площадках.
История Gloria Jeans важна именно поэтому. Компания показала, что наличие сильного бренда еще не гарантирует автоматической победы на новом рынке. Сегодня торговые центры оценивают арендаторов не только по известности, а по способности обеспечивать стабильную отдачу с каждого квадратного метра.
Бренд подтвердил, что российские компании способны работать в масштабах федеральных сетей. Но одновременно показал и новую реальность. После передела рынка главным преимуществом становится не размер, а гибкость бизнес-модели.
Еще несколько лет назад O’STIN считался одним из наиболее очевидных кандидатов на роль главного российского наследника H&M. У бренда были практически все необходимые преимущества:
Компания долгие годы занимала одну из основных ниш российского casual-fashion: базовая одежда для мужчин, женщин и детей по доступной цене. После ухода западных конкурентов O’STIN получил дополнительное преимущество. Часть покупателей, которые раньше выбирали H&M, переключилась на российские бренды с похожей ценовой политикой.
Но к 2026 году стало очевидно, что новая реальность рынка оказалась сложнее. Если первая волна передела была связана с захватом освободившихся площадей, то второй этап потребовал оптимизации бизнеса.
В 2025 году O’STIN закрыл 62 магазина, открыв 19 новых точек. По данным Retail.ru со ссылкой на отчетность компании, сеть также сократила численность сотрудников примерно на 15%. Это не означает ухода бренда с рынка. Скорее, компания перешла от стратегии количественного роста к повышению эффективности сети.
Для торговой недвижимости такой сценарий стал показательным. Еще недавно крупные ритейлеры стремились занять как можно больше площадей. Сегодня владельцы ТЦ и сами бренды стали осторожнее: важнее не количество магазинов, а качество локации и реальная отдача от аренды.
Несмотря на оптимизацию, бренд сохраняет сильные позиции благодаря нескольким факторам:
История O’STIN показывает, что победа после ухода международных брендов — это не всегда агрессивное расширение. Иногда главный показатель успеха — способность сохранить устойчивость, когда рынок меняется.
Если Lime стал примером органического роста, а Melon Fashion Group — примером сильной локальной экосистемы, то MAAG стал самым обсуждаемым проектом замещения Zara. Причина проста — бренд получил символическое преимущество.
MAAG появился на месте бывших магазинов Zara, то есть фактически оказался связан с наследием одного из самых узнаваемых мировых fashion-брендов. Для владельцев торговых центров это было удобным решением. Помещения не простаивали, привычные торговые зоны сохранялись, а покупатели получали знакомый сценарий посещения.
Но именно здесь проявилась главная проблема нового российского ритейла. Покупатель сравнивал MAAG не с локальными конкурентами, а с Zara. А заменить эту популярную ТМ оказалось значительно сложнее, чем просто занять ее площадь. Zara была не только брендом одежды. Это была глобальная система:
MAAG пришлось создавать собственную идентичность уже в условиях высокой конкуренции. Для рынка недвижимости этот кейс оказался важным.
Он продемонстрировал, что пустующее помещение международного бренда нельзя заменить только новой вывеской. Нужен оператор, способный обеспечить сопоставимый уровень трафика.
Несмотря на сложности, MAAG сыграл важную роль:
Но его история стала предупреждением для рынка: известное место в торговом центре не гарантирует автоматического успеха.
Finn Flare оказался одним из брендов, которые не пытались громко объявить себя новой Zara. Компания выбрала другую стратегию — стабильное развитие в своем сегменте. Основу аудитории бренда составили покупатели, которым важны:
Именно эта ниша стала особенно востребованной после ухода части международных игроков. Рынок показал, что далеко не все покупатели желают быстрого обновления коллекций. Значительная часть аудитории ищет привычные вещи на несколько сезонов.
Торговые центры Finn Flare отличаются стабильностью в ассортименте. В отличие от брендов, которые зависят от молодежного спроса и импульсивных покупок, компания работает с более постоянной аудиторией.
Бренд показывает еще одну тенденцию: после ухода международных компаний рынок стал более сегментированным. Если раньше крупные ТЦ стремились собрать максимальное количество глобальных fashion-имен, то сегодня важнее создать сбалансированную комбинацию арендаторов:
Finn Flare занимает именно эту нишу.
История 12 STOREEZ отличается от большинства участников рейтинга. Компания не пыталась заменить Zara или H&M напрямую. Бренд пошел по другому пути — занял нишу российского premium casual. Он начал конкурировать уже не с масс-маркетом, а с европейскими брендами среднего и высокого сегмента. Именно поэтому его развитие стало особенно интересным для рынка коммерческой недвижимости.
В 2026 году 12 STOREEZ открыл новый флагманский магазин в Москве в «Женевском доме» на Петровке — пространстве, где ранее находился бутик Chanel. Этот пример хорошо показывает изменение структуры российского ритейла. Если раньше исторические премиальные локации были преимущественно заняты международными домами моды, то теперь часть таких площадей получают российские бренды.
Компания также развивает новые форматы магазинов с акцентом не только на продажу одежды, но и на покупательский опыт:
Бренд демонстрирует, что российский ритейл постепенно разделяется на два направления:
Для торговой недвижимости это означает появление новых российских арендаторов в самых дорогих и престижных локациях.
В рейтинге брендов, изменивших российский рынок после ухода Zara и H&M, Familia занимает особое место. Компания не стала пытаться повторить модель fast fashion. Вместо этого она предложила совершенно другой сценарий покупок — off-price.
Это формат, при котором покупатель получает возможность приобретать одежду и товары известных марок со скидкой, но при этом ассортимент постоянно меняется. Именно эта модель оказалась особенно востребованной в период, когда потребители стали внимательнее относиться к расходам.
После 2022 года произошло важное изменение поведения покупателей. Если раньше многие были готовы платить за узнаваемые международные бренды, то затем усилился запрос на:
Familia оказалась в центре такого тренда. По данным компании, сеть продолжила расширение и развитие новых форматов магазинов, включая крупные торговые пространства. В отличие от классического fashion-ритейла, где магазину требуется постоянное обновление коллекций одного бренда, Familia работает как постоянно меняющийся маркетплейс внутри торгового центра.
Для девелоперов это важное преимущество. Такой арендатор способен формировать регулярный поток покупателей, потому что ассортимент меняется быстрее, чем в традиционных магазинах одежды. Покупатель приходит не только за конкретным товаром, но и за ощущением поиска.
Главный вклад Familia в новый рынок — компания показала, что будущее торговых центров связано не только с заменой ушедших брендов, но и с развитием новых покупательских сценариев. Раньше fashion-галерея строилась вокруг нескольких международных марок. Теперь важную роль начинают играть форматы, которые создают дополнительный повод приехать в торговый центр.
После ухода западных компаний многие эксперты ожидали, что освободившуюся нишу активно займут зарубежные игроки из Турции и других стран. Одним из наиболее заметных кандидатов был Koton. Кстати, Турция входит в перечень стран, где предоставляется гражданство за инвестирование в недвижимость.
У бренда были сильные позиции в сегменте массовой моды, опыт международной экспансии и узнаваемость среди покупателей. Логика развития и популярности была понятной:
Но рынок доказал, что простая замена одной международной сети другой не работает. Главная проблема иностранных игроков заключалась в том, что российский рынок после 2022 года изменился.
Покупатель стал:
Также российские компании получили серьезное преимущество. Они лучше понимали локальный спрос, быстрее адаптировали коллекции и могли оперативнее менять ассортимент. В результате Koton остался заметным участником рынка, но не превратился в безусловного лидера передела.
История турецкого бренда стала важным уроком: международный опыт сам по себе больше не является гарантией успеха. Для торгового центра сегодня важнее не происхождение бренда, а его способность создавать стабильный поток посетителей.
Последнее место рейтинга занимает не классический fashion-бренд, а представитель нового направления — lifestyle-ритейла. Street Beat стал примером изменения самого понятия fashion-оператора.
Сегодня покупатель приходит в торговый центр не только за одеждой. Его интересуют обувь, аксессуары, а также культура бренда, комьюнити, события и новые впечатления. Именно поэтому подобные проекты получили дополнительные возможности после ухода части международных игроков.
Классическая модель торгового центра постепенно меняется. Если раньше главным магнитом были большие магазины одежды, то сегодня трафик создают разные сценарии: рестораны, развлечения и lifestyle-магазины. Street Beat оказался частью такой тенденции. Компания работает на пересечении моды, спорта и городской культуры, что позволяет привлекать аудиторию, которая не всегда идет в торговый центр исключительно за покупками.
Итог: новый ритейл становится менее зависимым от одной категории. Успешный арендатор будущего — это не просто магазин одежды, а бренд, вокруг которого формируется сообщество.
Главный вывод последних четырех лет: свободные площади получили не все желающие. Некоторые проекты не смогли оправдать ожиданий.
Причины были разные:
Вывод для девелоперов: эпоха универсальных международных якорей закончилась. Несколько лет назад один Zara мог самостоятельно формировать значительную часть fashion-трафика. Теперь торговым центрам приходится создавать более сложную систему арендаторов.
Будущее за несколькими тенденциями:
Zara и H&M ушли, но рынок стал другим. Уход международных брендов не привел к появлению одной новой Zara. Вместо этого сформировалась новая система российского ритейла.
Lime доказал, что российский бренд способен стать крупным fashion-якорем. Melon Fashion Group показала силу мультибрендовой модели. Gloria Jeans, O’STIN и другие игроки продемонстрировали, что устойчивость важнее стремительного роста.
А рынок торговой недвижимости получил главный урок: будущее принадлежит не тем, кто просто занимает освободившиеся площади, а тем, кто способен создавать устойчивый поток покупателей и менять саму культуру потребления.
Передел российского ритейла завершился. Теперь начинается следующий этап — борьба за внимание покупателя. Она и определит, какие бренды станут новыми символами торговых центров в ближайшие годы.
Столешников переулок, Кузнецкий Мост, Арбат и другие локации, где стоимость квадратного метра стрит-ритейла превышает миллион рублей, а коммерческая недвижимость считается трофейным активом.
24-07-2026 13:00Казанские школы в рейтинге RAEX, их профили и правила приема. Рассказываем, где учат будущих физиков, программистов, медиков и лингвистов и какое жилье есть поблизости.
24-07-2026 11:40От 828-метровой Бурдж-Халифы до пекинской «Чайна-Цзунь»: как фундаменты, мегаколонны, бетонные ядра и аэродинамика удерживают высочайшие здания мира.
24-07-2026 11:00Рассказываем, как застройщики превращают дворы в приватные зеленые парки с тихими зонами для отдыха и медитации среди цветов и растений.
23-07-2026 18:00
Дворец Куксарой, загородные президентские комплексы, малая родина в Джизакской области и самые закрытые государственные резиденции страны.
24-07-2026 17:00
В провинции Фуцзянь целиком подняли производство площадью 8 000 кв. м.
24-07-2026 16:30
Подробнее читайте в нашем материале.
24-07-2026 15:30
Подборка лучших гостиниц Грузии для отдыха в 2026 году: цены за ночь, особенности каждого отеля, архитектура, расположение и советы по выбору.
24-07-2026 15:00
От московской квартиры до элитного коттеджа: новая глава в жизни известной российской актрисы.
24-07-2026 13:30
Почему ремонт довел актрису до слез и какие необычные дизайнерские решения появились в квартире площадью 125 квадратных метров после двух лет переделок. Рассказываем в статье.
24-07-2026 12:00
Выглядит это внушительно — внешние металлические каркасы с защитной сеткой, усиленным периметром и небольшими конструкциями, которые должны снизить риск повреждения имущества.
24-07-2026 10:15
Элитные квартиры, шесть земельных участков и имущество почти на 1 млрд рублей — анализируем декларацию главы Комитета Госдумы по информационной политике.
24-07-2026 9:30
Off-grid (автономный) — это жизнь в полной независимости от центральных коммунальных сетей.
24-07-2026 9:15
Несколько квартир в престижных районах Таллина, загородный дом рядом с Балтийским морем и семейная усадьба в национальном парке.
24-07-2026 9:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
