Что такое проектная декларация застройщика и где ее найти?

Содержание, правовое регулирование и способы проверки.

Проектная декларация – ключевой документ в сфере долевого строительства, обеспечивающий прозрачность и защиту прав участников рынка. Её роль особенно актуальна в условиях роста числа новостроек и увеличения рисков, связанных с недобросовестными застройщиками. Рассмотрим структуру, содержание и юридическое значение документа, а также способы его проверки.

Проектная декларация – официальный документ, который содержит сведения о застройщике, характеристиках строящегося объекта и условиях привлечения средств граждан. Её основные цели:

Информирование инвесторов о параметрах проекта (этажность, площадь, материалы);
Фиксация прав застройщика на привлечение денежных средств;
Снижение рисков для дольщиков за счет публичности данных о финансовом состоянии компании.

Документ обязателен для всех застройщиков, привлекающих средства по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

Содержание проектной декларации

Согласно законодательству (ст. 19 ФЗ-214), декларация включает две части:

Информация о застройщике

Полное наименование, ИНН/КПП, ОГРН, адрес и контактные данные;
Сведения о финансовом состоянии: кредиторская задолженность, наличие залогов;
Перечень ранее реализованных проектов.

Информация о проекте

Описание объекта: этажность, общая площадь, материалы стен, класс энергоэффективности;
Сроки сдачи, этапы строительства, разрешение на строительство. Срок действия разрешения на строительство может быть продлен, однако, несовпадение сроков может свидетельствовать о том, что в первоначальные сроки застройщик не уложился, и эта версия проектной декларации относительно сроков окончания строительства уже не первая. Или компания еще не начала строительство, потому что земельный участок был приобретен давно, в расчете на будущие планы.

Перечень организаций осуществляющих основные строительно-монтажные работы – часть проектной декларации и содержит список подрядчиков, часто – с указанием выполняемых строительных работ, что позволяет определить, на каком этапе строительства вступает в проект та или иная подрядная организация. Часто строительные компании работают с одними и теми же подрядчиками и субподрядчиками, которые являются дочерними компаниями, и в той или иной степени связанными с заказчиком строительства.

Данные о земельном участке (право собственности, наличие обременений).

Документ заверяется электронной цифровой подписью и подается в уполномоченный орган.

Правовое регулирование

Проектная декларация регулируется:

ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве» (ст. 19), устанавливающим требования к содержанию;
Приказом Минстроя № 367/пр от 2022 г., определяющим форму и порядок подачи декларации.

С 2022 года застройщики обязаны размещать документы в электронном виде через Единую информационную систему жилищного строительства (ЕИСЖС). Это повысило доступность данных для граждан и прозрачность рынка.

Где найти проектную декларацию?

Документ доступен через несколько источников:

Официальные ресурсы

ЕИСЖС – централизованная база деклараций с 2022 г.;
Сайт застройщика – декларация должна быть опубликована в открытом доступе.

Государственные сервисы

Росреестр – информация о разрешениях на строительство и правах на землю;
Минстрой РФ – архив деклараций до 2022 г.

Третьи лица

Юридические компании и риелторы часто проверяют документы за дополнительную плату.

Изучение декларации позволяет:

Оценить надежность застройщика (финансовая отчетность, история проектов);
Убедиться в соответствии ДДУ проектным параметрам;
Избежать мошеннических схем (например, двойных продаж квартир).

Эксперты рекомендуют уделять внимание разделам о залогах и обременениях, а также срокам сдачи объекта. Ежеквартальные отчеты о финансовых результатах застройщика позволяют оценить его финансовое положение. Рост дебиторской задолженности может указывать на использование рассрочки платежей и потенциальные проблемы с ликвидностью. Рост кредиторской задолженности свидетельствует о возрастании долгов застройщика. Отрицательный финансовый результат (превышение кредиторской задолженности над дебиторской) указывает на неустойчивое финансовое положение и потенциальные риски для покупателей. Анализ этих данных помогает оценить финансовую устойчивость застройщика и принять информированное решение о покупке.

Примеры проектных деклараций:

Проектная декларация – инструмент, обеспечивающий баланс интересов застройщиков и дольщиков. Её проверка – обязательный этап при выборе новостройки. С переходом на электронный документооборот (с 2022 г.) доступность информации значительно выросла, однако инвесторам по-прежнему требуется внимательность при анализе данных. Перед заключением ДДУ сверьте параметры договора с декларацией и убедитесь в актуальности документов через ЕИСЖС. Ранее мы также писали про условия получения арктической ипотеки в 2025 году и разбирались в вопросе что лучше ипотека или аренда.

Законодательство