Что такое самовольная постройка?

Редакция портала Всеостройке.рф о рисках и путях легализации самовольной постройки.

Самовольная постройка (статья 222 Гражданского кодекса РФ) – это здание или сооружение, возведенные с нарушением установленного порядка, без необходимых разрешений и согласований.  Это влечет за собой значительные риски для владельца, включая невозможность осуществления сделок (продажа, дарение, наследование) и угрозу сноса.  Тем не менее, в определенных случаях самострой можно узаконить.

Признаки самовольной постройки

Объект признается самовольной постройкой, если он возведен:

• На земельном участке, не предоставленном в установленном порядке

Без права собственности или иного законного основания использования земельного участка.

• На участке с несоответствующим видом разрешенного использования (ВРИ)

Строительство объекта, не разрешенного для данного земельного участка согласно его целевому назначению.

• Без необходимых разрешительных документов

Отсутствие разрешения на строительство, проектной документации и других требуемых документов.

• С нарушением строительных норм и правил

Несоблюдение строительных стандартов, правил безопасности и градостроительных регламентов.

Наличие хотя бы одного из перечисленных факторов достаточно для квалификации строения как самовольной постройки.  Важно отметить, что это правило относится прежде всего к капитальным строениям, имеющим фундамент.

Порядок принятия решения о сносе самовольной постройки

Решение о сносе самовольной постройки принимается либо местными органами власти, либо судом.  В компетенцию органов местного самоуправления входит принятие решения о сносе в следующих случаях:

• Постройка расположена на государственной или муниципальной земле;
• Существует угроза безопасности жизни и здоровья граждан;
• На момент начала строительства отсутствовало право собственности или иное законное право на земельный участок;
• Действовал запрет на строительство на данном земельном участке.

В случае положительного судебного решения об оставлении постройки, владелец обязан привести ее в соответствие с требованиями законодательства,  узаконив  самострой  путем  получения  необходимых  разрешительных  документов  и  устранения  выявленных  нарушений.

Исключение из сноса самовольных построек: условия и основания

Не всегда самовольная постройка подлежит сносу. Существуют ситуации, когда снос не требуется,  либо  его  можно  избежать  через  легитимизацию  объекта.

Снос может не потребоваться в следующих случаях:

• Объект не является недвижимостью. К примеру,  временные сооружения,  такие как заборы или беседки;
• Постройка уже узаконена. Получены все необходимые разрешительные документы, и объект зарегистрирован в ЕГРН;
• Собственник не мог знать об ограничениях. Отсутствие информации об ограничениях в использовании земельного участка,  например,  из-за  недостоверных  сведений  в  государственных  реестрах;
• Нарушения устранены или утратили актуальность. Устранение выявленных нарушений,  либо  изменение  законодательства,  в  силу  которого  ранее  допущенные  нарушения  перестали  быть  таковыми;
• Жилые дома на садовых и дачных участках, построенные до 01.09.2018 года. При наличии права собственности на земельный участок и соблюдении установленных норм.

Важно отметить, что даже при наличии зарегистрированных прав на недвижимость в ЕГРН, суд в отличие от местных властей, может принять решение о сносе.

Решение о сносе как крайняя мера

Пленум Верховного Суда РФ рассматривает снос самовольной постройки как крайнюю меру. При незначительных нарушениях, не угрожающих безопасности и не нарушающих права третьих лиц, сохранение строения возможно.

Штрафы за самовольную постройку и их влияние на снос

За самовольную постройку предусмотрена административная ответственность в виде штрафов за:

• Самовольное занятие земельного участка;
• Нецелевое использование земли;
• Нарушение требований в области градостроительства;
• Нарушение установленного порядка строительства или реконструкции.

Однако,  уплата штрафа не освобождает от сноса, если такое решение принято судом или местными органами власти.

Узаконивание самовольной постройки через суд

Узаконить самовольную постройку можно через суд, при соблюдении ряда условий:

• Разрешение строительства на данном земельном участке в соответствии с действующим законодательством;
• Соответствие постройки установленным нормам на момент обращения в суд;
• Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
• Отсутствие нарушения прав третьих лиц.

Узаконивание самовольной постройки: пошаговая инструкция

Узаконивание самовольной постройки – сложный процесс,  часто требующий обращения в суд.  Однако,  при  соблюдении  всех  необходимых  условий  и  правильного  оформления  документов,  можно  достичь  положительного  результата  и  зарегистрировать  право  собственности  на  объект.

1.  Подготовка необходимых документов

Первый этап узаконивания – тщательная подготовка документов для подачи иска в суд.  Необходимо составить исковое заявление, содержащее:

• Полные данные заявителя (владельца постройки) и ответчика (органа местного самоуправления, а также лица, непосредственно  выполнившего  строительство,  при  необходимости);
• Документальное подтверждение права собственности или иного законного основания использования земельного участка (договор аренды, купли-продажи и т.п.);
• Подробное описание объекта, включая его характеристики (площадь, этажность, назначение),  а  также  причины,  по  которым  строительство  было  осуществлено  без  необходимых  разрешений;
• Указание на причины отсутствия разрешительных документов и  нарушение  установленного  порядка  строительства.

К исковому заявлению необходимо приложить:

• Документы, подтверждающие право на земельный участок;
• Проектную документацию, если она имеется;
• Документы, подтверждающие обращение за получением разрешительных документов с указанием причин отказа (при наличии).

После  подготовки  всех  необходимых  документов  следует  оплатить  госпошлину,  размер  которой  зависит  от  стоимости  постройки.

2.  Подача иска в суд

Исковое заявление подается в суд по месту нахождения недвижимости.  Компетенция суда определяется стоимостью постройки:

• Мировой судья. Для построек стоимостью менее 50 000 рублей;
• Районный суд. Для построек стоимостью 50 000 рублей и выше.

3.  Регистрация права собственности в Росреестре

После вынесения судом положительного решения, необходимо обратиться в Росреестр (через Многофункциональный центр (МФЦ) или в онлайн-режиме) для регистрации права собственности.  Для регистрации потребуется:

• Заявление установленного образца;
• Паспорт заявителя:
• Решение суда:
• Оплата государственной пошлины.

4. Получение выписки из ЕГРН

Завершающий этап – получение выписки из ЕГРН, подтверждающей зарегистрированное право собственности на узаконенную постройку.

В некоторых случаях,  в  рамках  действующей  «дачной  амнистии»,  узаконить  самострой  можно  без  обращения  в  суд,  непосредственно  в  органах  местного  самоуправления.  Однако,  это  возможно  только  при  соблюдении  строгих  условий  и  касается  определенных  категорий  построек. Ранее мы также писали о задатке и авансе при покупке недвижимости и флиппинге квартир и как на нем заработать.