Деревня, которую проглотил мегаполис: как Гуанчжоу перестроил Леде
Леде — первая деревня, которую Гуанчжоу снёс и отстроил целиком. Жители получили квартиры метр за метр, деревенский коллектив — доходную недвижимость, а стройку оплатил участок, проданный с аукциона.
До 2007 года Леде считалась самой бедной городской деревней района Тяньхэ. Почти восемь тысяч местных жителей и около десяти тысяч приезжих теснились в застройке общей площадью 686 тысяч квадратных метров. Через дорогу поднимался новый деловой центр Гуанчжоу — Чжуцзян-Синьчэн.
В сентябре 2010-го жители тянули жребий на шесть тысяч квартир в 37 новых башнях. Жеребьёвку устроили на площади перед родовым храмом семьи Ли. Сам храм к тому времени снесли и отстроили заново на новом месте.
Почему деревню нельзя было просто снести
Леде больше девятисот лет. За годы реформ она обросла самостроем. Дома стояли так плотно, что их называли «домами-рукопожатиями»: из окна можно пожать руку соседу напротив. Землёй и частью недвижимости распоряжался деревенский коллектив. В 2002 году деревню упразднили, а коллектив превратили в компанию.
Попытки перестроить деревню начались тогда же и быстро заглохли. Первый план разрешал строить слишком низко, и жителям меняться было невыгодно. Девелоперов к городским деревням в Гуанчжоу не допускали, а своих денег у деревни не было.
Сдвинулось в 2007-м. Город разрешил рыночным компаниям участвовать в перестройке, жители сами предложили проект, район Тяньхэ довёл его до утверждённого плана. С действующим планом застройки проект не совпадал, и в июле 2007 года городская комиссия по планированию единогласно одобрила поправки. Стройка по новому плану требовала около трёх миллиардов юаней, а коллектив зарабатывал около ста миллионов в год: без чужих денег было не обойтись. Торопили и сроки: в 2010 году Гуанчжоу принимал Азиатские игры.
Кто заплатил за стройку
План разделил деревню на три куска, и ориентиром служил мост. К востоку от него строили жильё для жителей. На юго-западе оставили землю коллективу под отель и доходную недвижимость. Западный участок выставили на аукцион.
29 сентября 2007 года этот участок купили девелоперы R&F и KWG за 4,6 млрд юаней. Под застройку отводилось 114 тысяч квадратных метров земли и 568 тысяч метров будущих площадей. Деньги с аукциона прошли через городской бюджет, затем через район и вернулись деревне на стройку. В декабре к проекту подключилась гонконгская Sun Hung Kai, у которой был опыт с торговыми центрами.
Аукцион закрыл главную дыру: продажа одной части земли оплатила перестройку двух других. В местной прессе эту схему потом описывали формулой «жители довольны, государство не тратится».
Правило было простое: метр за метр. Легальную площадь дома возвращали один к одному, но с лестницей: владельцу дома меньше чем в два этажа площадь добирали до двух этажей и так далее — до потолка в четыре этажа. Самострой без документов компенсировали только стоимостью строительства — тысяча юаней за квадратный метр. Дополнительные метры сверх положенного можно было докупить по 3 500 юаней за метр. Кто на время стройки искал жильё сам, получал 20 юаней в месяц за каждый метр снесённого дома. В итоге у одного жителя вышло право на 388 квадратных метров, у другого — на 230. Второй при этом переживал за будущее: земли больше нет, работы тоже, стабильный доход пропал.
Согласились не все. К концу ноября 2007 года пятерых владельцев, отказавшихся подписывать договор, коллектив отдал под суд. Одна семья договорилась по ходу дела, четыре держались дольше всех. Главным спором был самострой: один из несогласных требовал возместить 240 метров без документов по правилу «метр за метр». В итоге сдались и они.
Снос начался 16 октября 2007 года. По плану на площадку вывели 836 рабочих, 47 экскаваторов и 120 грузовиков. Заселиться жители должны были до китайского Нового года 2010-го, фактически жеребьёвка стартовала 1 сентября 2010 года. Десять дней лотерейный барабан распределял шесть с лишним тысяч квартир между жителями деревни. Кто-то тогда подсчитал, что по ценам Чжуцзян-Синьчэна барабан выдавал по миллионеру каждые полторы минуты.
Хуже пришлось приезжим. Их было больше, чем местных, а жилья им проект не обещал. Один арендатор рассказывал журналистам, что после сноса снимал на троих комнату в семь квадратных метров за те же 300 с лишним юаней, за которые раньше жил на двадцати.
Что стало с храмами
Вдоль ручья Леде стояли около десяти родовых храмов и семейных школ эпохи Цин, а рядом — храм Лунму, охраняемый городом. План реконструкции отправлял под снос все родовые храмы, и их снесли. Пять самых важных разобрали и отстроили заново на новом месте, вдоль того же ручья. Храм Лунму оставили на месте и сделали центром восстановленного квартала. Для гонок на драконьих лодках, традиции с вековой историей, расширили бассейн на северо-западе.
Проект за это критиковали: отстроенные заново храмы потеряли подлинность, а от старой деревни остались отдельные здания без прежних улиц и масштаба. А для жителей храмы много лет оставались главным местом сбора: тут решали дела, праздновали, поминали предков. После возвращения в них накрыли банкет на 808 столов.
Сам ручей из сточной канавы превратился в речку с чистой водой. Зелени в новом квартале прибавилось больше чем на 10 тысяч квадратных метров. В декабре 2024 года квартал получил статус национальной туристической зоны категории 3A.
На что Леде живёт после переезда
По данным правительства Гуанчжоу за 2020 год, доход коллектива вырос со 100 до 500 млн юаней в год, а доход на жителя — с 25 до 90 тысяч юаней. Управляющая компания, которую коллектив создал для новых домов, дала работу больше чем тремстам жителям. Лишние квартиры семьи сдают: по данным местного портала о недвижимости, арендный доход семьи вырос с 800 до 4 000 юаней в месяц.
В интернете после этого появилась поговорка: выйдешь замуж за парня из Леде — до старости будешь считать деньги.
Что изменилось после Леде
С тех пор у китайских городских деревень появилась общая рамка. С 2023 года у сверхкрупных и особо крупных городов действует отдельная программа их реконструкции. В 2025-м деревни включили в общую повестку городского обновления, а полный снос стал одним из трёх сценариев. Два других — ремонт существующей застройки и сочетание сноса с ремонтом. Крупномасштабный снос с новым строительством, то есть ровно то, что сделали в Леде, документ велит не проводить.
Изменились и способы расселения. С 2024 года городам разрешили тратить специальные займы на покупку готовых непроданных квартир для переселенцев. Для жителей деревни Фэнся в том же Гуанчжоу так купили первую партию из 540 квартир.
Почему Леде трудно повторить
Схема Леде держалась на цене земли. Деревня стояла через дорогу от делового центра, и один только западный участок ушёл с аукциона за 4,6 млрд юаней. Там, где земля дешевле, продажей части участка стройку не окупить — считать придётся иначе.
Переносить из Леде стоит порядок. Сначала деревня договорилась, кому какая земля достанется и по какому правилу считать метры. Потом продала часть земли и получила деньги. Только после этого пришли экскаваторы.
На аукционном участке выросли торговый центр IGC и отель Conrad. Почти двадцать лет ими вместе владели R&F, KWG и Sun Hung Kai. В мае 2026 года R&F и KWG продали свои доли партнёру: обеим компаниям нужны деньги, чтобы разбираться с долгами. Стартовая цена — по 160 млн юаней за долю. В объявлении KWG сказано, что сделка заодно закрывает старые налоговые вопросы по проекту. Родовые храмы тем временем так и стоят вдоль ручья, где их отстроили заново.
Разбираемся, как устроена изнанка самого секретного тренда в современной архитектуре, какие технологии используют миллиардеры и сколько стоит превратить загородную виллу в неприступный форпост.
По данным «Авито Недвижимости» за август, доля квартир в домах моложе 15 лет в предложении вторичного жилья Краснодара достигает 78%. Это самый высокий показатель среди городов.
29-09-2026 11:30
5 
