Китай ограничил массовый снос в городском обновлении и ввёл три сценария для старой застройки. Как устроен выбор между сохранением, реконструкцией и новым строительством.
В 2021 году Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития КНР ограничило массовый снос при обновлении городов. Снос сохранился в перечне инструментов для части опасного и не подлежащего ремонту жилья, однако центральные органы власти изменили порядок выбора решения.
Перед началом обновления территорию должны обследовать: оценить состояние домов, выделить объекты, которые нужно сохранить, и только после этого решать, где требуется ремонт, где реконструкция, а где — новое строительство. Такой подход меняет экономику и организацию проекта. Девелоперу уже недостаточно посчитать продаваемые квадратные метры на площадке. Городу приходится учитывать сети, арендаторов, историческую среду, временное расселение и будущую эксплуатацию.
Поворот начался с ограничений
30 августа 2021 года Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития КНР выпустило уведомление «О предотвращении крупномасштабного сноса и строительства при реализации городского обновления» (документ № 63, 2021). Поводом стала практика, которую ведомство назвало продолжением чрезмерно ориентированной на недвижимость модели: снос старых зданий, переселение жителей, вырубка деревьев и быстрый рост стоимости жизни в обновляемых районах.
Документ ввёл несколько ориентиров для единицы обновления — района или отдельного проекта. Площадь сносимых зданий, как правило, не должна превышать 20% существующей площади. Порог не распространяется на незаконные постройки и на здания, которые профессиональная организация признала аварийными и не имеющими ценности для ремонта и сохранения. Соотношение площади нового строительства к площади снесённого не должно быть больше двух. Доля жителей, которых расселяют на месте или рядом с прежним местом проживания, обозначена на уровне не ниже 50%.
Это не универсальный закон с одинаковым механизмом применения в каждой китайской провинции — речь идёт о ведомственных принципах, которые местные власти должны конкретизировать в своих правилах и проектах. Однако сам набор показателей важен: центральное министерство впервые сформулировало, где заканчивается обновление и начинается сплошная расчистка территории.
Для старой модели такая рамка неудобна. Чем больше можно снести и чем выше разрешённая плотность, тем проще покрыть затраты на расселение и инфраструктуру продажей новых площадей. Ограничения заставляют искать иную финансовую логику: сохранять пригодное, обновлять инженерные системы, допускать смешение функций и получать часть возврата инвестиций из долгой эксплуатации. В уведомлении 2021 года министерство предлагает перейти от разового девелоперского проекта к модели управления и эксплуатации.
Сначала обследование, потом проект
Уведомление задаёт последовательность действий. Для территории, которую хотят обновить, власти должны провести обследование существующих зданий и составить перечень объектов, подлежащих сохранению. Если обследования нет, исторические кварталы не выделены, а исторические здания не определены, запускать обновление не следует.
На практике это означает, что вопрос «что здесь построить?» должен появиться после вопроса «что здесь уже есть?». В список оценки попадают конструктивное состояние домов, ценность старой застройки, инфраструктура, общественные пространства и сложившиеся связи жителей. У такого порядка есть и социальный смысл. Быстрое переселение меняет адрес человека и разрывает привычные маршруты, соседские связи, доступ к недорогой аренде возле работы и связи малого бизнеса с первыми этажами.
Министерство отдельно предупреждало о риске кратковременного массового сноса городских деревень — кварталов, которые оказались внутри разросшегося города и сохранили сложную смесь сельской и городской застройки. Если снести большой массив дешёвого жилья одновременно, рынок аренды может потерять равновесие, а новые горожане и семьи с небольшими доходами столкнутся с поиском жилья. Поэтому документ предлагает расселять людей преимущественно на месте или поблизости и двигаться постепенно.
Старые здания можно ремонтировать, усиливать и приспосабливать к другой функции; аварийный дом иногда требуется снести. Решение принимают с учётом состояния и роли конкретного объекта.
В мае 2025 года Канцелярия ЦК КПК и Канцелярия Госсовета КНР опубликовали «Мнения о последовательном продвижении действий по городскому обновлению». Документ задаёт цель до 2030 года: добиться заметного прогресса в обновлении и начать трансформацию самого способа городского развития и строительства.
В нём снос присутствует как рабочий инструмент. Для опасных домов класса D предусмотрены снос и новое строительство. Для опасных домов класса C на землях государственной собственности, а также для некомплектного жилья государственных предприятий и учреждений перечислены усиление конструкций, реконструкция и новое строительство. Исторические кварталы, традиционные деревни, памятники и исторические здания нельзя незаконно сносить или перестраивать, прикрываясь их аварийностью.
Политика связывает способ вмешательства с техническим состоянием, исторической ценностью и городскими задачами. Дом, который можно безопасно усилить, сохраняют и реконструируют. Дом без ремонтной ценности относят к сносу и новому строительству. Старый завод, офисное здание или торговый объект могут получить новую функцию.
Для городских деревень документ 2025 года закрепляет формулу «одна деревня — одна стратегия». Возможны три пути: снос с новым строительством, благоустройство и улучшение либо комбинированный вариант. При этом центральный документ отдельно требует не проводить там крупномасштабный снос и новое строительство.
Сети, сервисы и масштаб программы
В китайских документах городское обновление всё чаще описано как работа с целым слоем накопленной городской среды. В «Мнениях» 2025 года рядом стоят жилые кварталы, старые фабрики, малоэффективные офисные здания, традиционные торговые объекты, улицы и подземные сети. Сценарий с расчисткой участка и продажей новой застройки не решает эту задачу полностью.
В старом квартале одной заменой фасада невозможно убрать изношенный газопровод, протечки канализации, отсутствие пожарного проезда или неудобные входы для маломобильных жителей. Поэтому документ предписывает менять газовые, водопроводные, канализационные и тепловые сети; улучшать парковки, зарядную инфраструктуру, пожарную безопасность и доступную среду. Для жилых домов допускается установка лифтов там, где условия это позволяют.
У квартала появляется и другой набор функций: места для повседневных услуг, общественные пространства, помощь пожилым, детские сервисы, связь и локальная торговля. Авторы документа называют такую единицу «полноценным сообществом» и связывают её с пятнадцатиминутной доступностью повседневных услуг. Для девелоперского рынка это означает более сложный продукт: ценность участка складывается из жилой площади, инфраструктуры, управления и работы первых этажей.
Масштаб программы показывает, что речь не о нескольких показательных районах. По данным Министерства жилищного строительства и городского и сельского развития КНР, в 2024 году в стране начали реконструкцию 58 тыс. старых городских жилых микрорайонов — больше годового плана в 54 тыс. В том же году, по информации ведомства, по стране реализовали свыше 60 тыс. проектов городского обновления с объёмом завершённых инвестиций около 2,9 трлн юаней.
Историческая среда получила отдельную защиту
В сентябре 2021 года Канцелярия ЦК КПК и Канцелярия Госсовета КНР выпустили отдельные «Мнения об усилении сохранения и преемственности историко-культурного наследия в городском и сельском строительстве». В документе запрещены массовый снос, строительство имитаций и подмена подлинной исторической среды новоделом. Также нельзя без достаточных оснований уничтожать старые здания, менять городскую ткань, перекраивать улицы и занимать водные системы.
Для старых районов документ предлагает методы, которые в русском пересказе можно назвать «штопкой» и «вышивкой»: небольшие точные вмешательства, добавляющие публичные пространства, инфраструктуру и сервисы. Этот подход задаёт масштаб вмешательства: город улучшают участками и сохраняют характер улицы.
Защита наследия в этой политике связана с практикой эксплуатации. Документ 2021 года предлагает использовать исторические здания после реставрации при соблюдении требований к сохранности. Авторы документа относят тот же подход к промышленному наследию: старые цеха и фабрики могут получить новые функции, если проект сохраняет их ценную часть и обеспечивает безопасную работу.
Кто принимает решение и за чей счёт
От массовой расчистки перейти к точечному обновлению сложно ещё и потому, что у таких проектов труднее собрать экономику. Доход от продажи новых квартир уже не всегда перекрывает расходы на инженерные сети, переселение, социальные объекты, сохранение фасадов и содержание пространства после стройки. Участки с максимальной коммерческой ценностью легче привлекают капитал, тогда как аварийные дома и сложные кварталы часто требуют участия города.
В документе 2021 года министерство предлагает сочетать направляющую роль государства, рыночную работу и участие жителей. В документе 2025 года к этому добавлены собственники, операторы, профессиональные организации и государственный капитал. Собственников поощряют самостоятельно обновлять имущество, а компании — вводить в оборот пустующие и малоэффективные активы. Государству отведена роль координатора: оно должно выстраивать правила, оценивать социальные риски, согласовывать использование земли и обеспечивать финансирование.
Официальные документы не дают одной готовой финансовой схемы на всю страну. Они задают направление: соединить строительный проект с будущим управлением, разрешать совместимые функции и работать с уже существующими активами. Местные города ищут собственные механизмы в границах этих принципов.
Шанхайский «Порядок реализации реконструкции старого жилья и сноса с новым строительством в Шанхае (пробный)» разделяет реконструкцию старого жилья до полноценной квартиры и снос с новым строительством. Документ 4 января 2023 года совместно выпустили городской комитет по жилищному строительству и управлению, управление жильём, комитет по планированию и природным ресурсам и комитет по развитию и реформам. Он действует с 1 февраля 2023 года.
Реконструкция применяется к домам, которые необходимо сохранить, хотя их конструкция и планировки неудовлетворительны. Снос с новым строительством предназначен для жилья с плохой конструкцией, износом, неполной функцией, рисками безопасности и отсутствием ценности для ремонта. Наличие двух процедур требует обосновать решение для конкретного проекта.
Что уже меняется в существующем городе
К концу 2025 года, по данным Государственного статистического управления КНР, в городах жили 67,89% постоянного населения страны. Показатель урбанизации за год вырос на 0,89 процентного пункта. Эти данные показывают масштаб сложившегося фонда, сетей и микрорайонов, с которыми приходится работать.
За 2025 год в КНР установили 14 тыс. лифтов в рамках городского обновления и построили или обновили 156 тыс. км подземных инженерных сетей, сообщал Минстрой КНР. Это показатели конкретной работы с существующим фондом, а не с новыми площадками. Они объясняют, почему в государственной программе рядом с проектами реконструкции стоят дворы, коммуникации, безбарьерная среда и повседневные сервисы.
Китайское городское обновление меняет исходную точку проекта: работать приходится не с пустым участком, а со сложившимся районом — жильём, коммуникациями, бизнесом и исторической средой. Поэтому качество решения определяется не скоростью строительства, а тем, насколько эти слои удаётся связать в одном проекте.
Что сильнее всего влияет на экономику обновления сложившегося района: инженерные сети, расселение жителей или сохранение исторической среды?
В Китае жильцы отдельных старых кварталов сами собирают деньги на снос и стройку. Но проект всё равно не обходится без властей, правил и профессионального застройщика.
В августе стоимость жилья в Дубае впервые за 5,5 лет стала ниже, чем год назад. Рассмотрим, закончился ли период стремительного роста и что будет дальше происходить на рынке.
Эксперты рассказали о ситуации на рынке индивидуального жилищного строительства, развеяли популярные мифы о газобетоне и объяснили, почему раздача бесплатной земли не спасет ИЖС.
Разберем, как Сергей Янчуков прошел путь от финансовых операций и торговли нефтью до одной из самых диверсифицированных бизнес-групп страны — и на что он продолжает делать ставку сейчас.
По данным опроса «Белой каски», с участием агентов проходит уже до 86% сделок с новостройками. В 2022–2023 годах показатель составлял 40–42%, а средняя комиссия держалась на уровне 3%.
18-09-2026 15:00
9 
