Долевое строительство в 2025: новые правила и ограничения

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает, что изменилось с текущего года.

Долевое строительство – устоявшийся механизм привлечения средств будущих собственников для финансирования строительства многоквартирных домов.  Процесс  строго  регулируется  государством,  обеспечивая  защиту  прав  дольщиков.  В  2024  году  закон  о  долевом  строительстве  (№214-ФЗ)  подвергся  нескольким  изменениям,  влияние  которых  на  рынок  недвижимости  требует  внимательного  анализа.

В течение 2024 года в закон № 214-ФЗ вносились изменения четырежды. Один из законов (№ 17-ФЗ от 14.02.2024) содержал незначительные поправки, связанные  с  переименованием  закона  №  161-ФЗ.  Эти  изменения  не  затронули  суть  регулирования  долевого  строительства,  а  лишь  привели  в  соответствие  ссылки  на  измененный  закон  в  тексте  закона  №  214-ФЗ.  Более  значительные  изменения  были  внесены  другими  законами,  принятыми  в  течение  года.

Следует  отметить,  что  влияние  этих  поправок  на  рынок  недвижимости  может  быть  разносторонним  и  требует  дальнейшего  исследования.  Подробный  анализ  каждого  из  законов  необходим  для  полного  понимания  их  воздействия  на  институт  долевого  строительства.

Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ существенно изменил ответственность застройщиков в долевом строительстве,  введя поправки,  действующие с 1 сентября 2024 года.  Ключевые изменения:

• Сокращение гарантийного срока:  гарантийный срок на объект недвижимости снижен с пяти до трёх лет,  уравнив его со сроком исковой давности по выявленным недостаткам.  Хотя закон разрешает  устанавливать  более  длинный  срок  в  договоре,  это  не  выгодно  застройщикам.  Начало  отсчёта  –  день  передачи  квартиры  дольщику.  Это вызвало обеспокоенность, поскольку некоторые дефекты (например,  проблемы с гидро- и шумоизоляцией,  трещины) могут проявиться позже трёх лет;

• Расширение оснований для неустойки:  ранее неустойка применялась только за просрочку устранения недостатков.  Теперь  она  распространяется  и  на  просрочку  возмещения  расходов  дольщика  на  ремонт,  а  также  на  просрочку  снижения  цены  договора;

• Расчет неустойки:  за каждый день просрочки начисляется 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в период нарушения, от стоимости ремонта или суммы возмещения дольщику.

Эти изменения  вызвали   дискуссию,  так  как  могут  ослабить  защиту  прав  дольщиков  при  выявленных  дефектах  после  истечения  трёхлетнего  гарантийного  срока.

Изменения в расчёте неустоек для застройщиков в 2024 году  привели к снижению её размера (с 1% до 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки),  но  расширили  количество  ситуаций,  когда  она  применяется.  Закон  включает  два  важных  исключения:

1. Для физических лиц, покупающих квартиру для личных нужд: неустойка удваивается, но не может превышать стоимости устранения недостатков.  Закон не  определяет  критерии  «личных  нужд»,  поэтому  рекомендуется  указать  цель  приобретения  в  договоре.

2. При непригодности объекта для проживания: неустойка рассчитывается от полной цены договора.

Запрещено  применение  неустоек  и  процентов,  не  предусмотренных  законом  №  214-ФЗ.  Компенсация морального вреда  дольщикам  (физлицам,  приобретающим  жильё  для  личных  нужд)  определяется  судом  в  индивидуальном  порядке.  За  неисполнение  судебного  решения  застройщиком  может  быть  взыскан  дополнительный  штраф  (5% от присужденной суммы).

Отдельные  поправки  (Закон  от  08.08.2024  №  282-ФЗ)  затронули  фонды  развития  территорий  и  кредиторов  застройщиков,  завершив  (08.09.2024)  мораторий  на  взыскание  средств  фонда  по  обязательствам  перед  кредиторами.

Закон № 482-ФЗ (от 26.12.2024) внес изменения в законодательство о долевом строительстве,  вступившие в силу в 2025 году.

Изменения с 1 января 2025 года:

• Гарантия на отделку:  гарантийный срок на отделочные работы сокращен до одного года (устанавливается в договоре ДДУ).  Прежде гарантия на отделку не выделялась отдельно и составляла 3 года (общий гарантийный срок);
• Ограничение взыскания за некачественную отделку:  максимальная сумма взыскания с застройщика за недостатки отделки и оборудования ограничена тремя процентами от стоимости договора (если иное не указано в ДДУ).  Это ограничение не распространяется на неустойки и суммы, уплаченные до 1 января 2025 года.  Применяется к договорам, заключенным до 31 августа 2025 года, но только в части обязательств, возникших после 1 января 2025 года.

Изменения с 1 марта 2025 года:

• Стандарты отделки:  застройщики могут устанавливать собственные стандарты отделки, при условии их регистрации в Федеральном фонде стандартов и соответствия минимальным требованиям Минстроя России.  Эти  минимальные  требования,  разработанные  Минстроем,  регулируют  качество  отделки  стен,  полов  и  потолков;
• Закон  №  482-ФЗ  также  исключил  требование  о  соответствии  объекта  техническим  регламентам  (ранее  было  в  статье  7  закона  №  214-ФЗ).  Теперь  достаточно  соблюдения  условий  ДДУ,  проектной  документации,  градостроительных  регламентов  и  других  обязательных  требований;
• Кроме того,  до  30.06.2025  продлен  мораторий  на  взыскание  неустоек  с  застройщиков  (Постановление  Правительства  РФ  от  26.12.2024  №  1916),  запрещающий  начисление  неустоек  и  убытков  за  период  с  01.01.2024  по  30.06.2025.

Считается, что новый стандарт, касающийся требований к отделке квартир в новостройках, поможет бороться с так называемым «потребительским терроризмом» покупателей. Однако по словам Дениса Артемова, старшего юриста, руководителя проектов юридической фирмы Via lege, которое он высказал для портала Новострой-М, сам этот термин не совсем верен. Дело в том, что по каждому строящемуся многоквартирному дому есть утвержденный проект строительства, применимые ГОСТы, СНиПы, СанПиНы. Застройщик обязан осуществлять строительство в соответствии с этими обязательными требованиями. Если застройщик возводит дом качественно и серьезно относится к вопросам отделки квартир, то те минимальные отклонения от качества, которые иногда возникают, устраняются рабочими на месте.

Подрядчиков освободили от НДС при строительстве жилых домов

С 01.04.2025 года подрядчики, занимающиеся строительством жилых домов и использующие эскроу-счета для расчетов с физическими лицами, могут не уплачивать НДС (Федеральный закон от 08.08.2024 № 283). Как новые поправки в законодательство вступят в силу, они внесут изменения в перечень операций, которые освобождаются от НДС. В частности, будут включены работы подрядчиков, выполняемые по договорам со строителями, которые подписаны с физическими лицами, и осуществляемые через эскроу-счета в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2024 №186. 

Сам закон № 186, касающийся строительства жилых домов по договорам с использованием эскроу-счетов, вступит в силу 01.03.2025 года.  

Влияние  этих  изменений  на  рынок  долевого  строительства  и  на  практику  их  применения  требует  дальнейшего  наблюдения  и  анализа  судебной  практики. Ранее мы также писали об обременении на недвижимость и рисках, и о дарении недвижимости в 2025 году.

Новости по теме

В Сочи прекратили практику продажи апартаментов для постоянного проживания в новых инвестиционных проектах

Теперь в соглашениях с инвесторами прописывают, что апартаменты могут использовать только отельные операторы. Об этом заявил глава города Андрей Прошунин.

13-12-2025 13:09

Дольщикам хотят разрешить приемку квартир с помощью усиленной неквалифицированной электронной подписи (УНЭП)

Соответствующий законопроект уже внесен в Госдуму РФ.

13-12-2025 11:15

Утвержден новый стандарт на процессы выполнения работ в строительстве  

ГОСТ Р 72359-2025 «Стандарты на процессы выполнения работ в строительстве. Общие требования к содержанию, построению, изложению и оформлению».

13-12-2025 7:00

Применение понижающего коэффициента к НМЦК как нарушение закона: позиция Минстроя и роль прокуратуры

10 декабря в Минстрое России прошло итоговое заседание Комиссии по вопросам ценообразования и технического и ценового аудита Общественного совета Минстроя России.

12-12-2025 14:41

Последние новости

Геленджикский суд изъял у экс-главы района Сергея Леся и нескольких его родственников имущество на 70 млн рублей

Основой для подачи искового заявления стали выявленные нарушения антикоррупционного законодательства, которые допустил Лесь, в частности, пренебрежение установленными ограничениями и запретами.

Скандалы месяца

1 973

13-12-2025 13:33

В Сочи прекратили практику продажи апартаментов для постоянного проживания в новых инвестиционных проектах

Теперь в соглашениях с инвесторами прописывают, что апартаменты могут использовать только отельные операторы. Об этом заявил глава города Андрей Прошунин.

Законодательство

2 718

13-12-2025 13:09

Дольщикам хотят разрешить приемку квартир с помощью усиленной неквалифицированной электронной подписи (УНЭП)

Соответствующий законопроект уже внесен в Госдуму РФ.

МолнииЗаконодательство

2 437

13-12-2025 11:15

Районы Подмосковья с самой хорошей спортивной инфраструктурой

Развитие спортивной инфраструктуры остается одним из ключевых факторов качества городской среды в Московской области. 

РейтингиРазное

3 842

13-12-2025 9:14

Районы Подмосковья с самой плохой спортивной инфраструктурой

На карте возможности — белые пятна: районы Московской области с минимальным доступом к спорту.

РейтингиРазное

4 721

13-12-2025 8:03

Утвержден новый стандарт на процессы выполнения работ в строительстве  

ГОСТ Р 72359-2025 «Стандарты на процессы выполнения работ в строительстве. Общие требования к содержанию, построению, изложению и оформлению».

Законодательство

2 109

13-12-2025 7:00

Заброшенное зернохранилище, ставшее элитным жилым домом The Silo в Дании

За эту трансформацию в Копенгагене отвечает архитектурное бюро COBE, много лет участвующее в стратегической перестройке района Нордхавн.

Мировой девелопментТехнологии

3 290

12-12-2025 17:24

Применение понижающего коэффициента к НМЦК как нарушение закона: позиция Минстроя и роль прокуратуры

10 декабря в Минстрое России прошло итоговое заседание Комиссии по вопросам ценообразования и технического и ценового аудита Общественного совета Минстроя России.

Законодательство

2 098

12-12-2025 14:41

Скончался Фрэнк Гери — архитектор из Канады, который научил сталь танцевать, а здания — выражать эмоции

Его экспрессионистские здания рождались из детских каракулей, а сам он стал героем «Симпсонов».

Мировой девелопментТехнологии

2 693

12-12-2025 14:26

Сергей Пахомов, Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ: «Кому-то когда-то нужно принять решение»

О поддержке стройотрасли, новых обсуждаемых законопроектах, тарифах и ценах, арендном жилье, семейной ипотеке и немного о личном — эксклюзивно для Всеостройке.рф.

МолнииИнтервью ТОПов

4 968

12-12-2025 14:10

Load More