Долевое строительство в 2025: новые правила и ограничения

Редакция портала Всеостройке.рф рассказывает, что изменилось с текущего года.

Долевое строительство – устоявшийся механизм привлечения средств будущих собственников для финансирования строительства многоквартирных домов. Процесс строго регулируется государством, обеспечивая защиту прав дольщиков. В 2024 году закон о долевом строительстве (№214-ФЗ) подвергся нескольким изменениям, влияние которых на рынок недвижимости требует внимательного анализа.

В течение 2024 года в закон № 214-ФЗ вносились изменения четырежды. Один из законов (№ 17-ФЗ от 14.02.2024) содержал незначительные поправки, связанные с переименованием закона № 161-ФЗ. Эти изменения не затронули суть регулирования долевого строительства, а лишь привели в соответствие ссылки на измененный закон в тексте закона № 214-ФЗ. Более значительные изменения были внесены другими законами, принятыми в течение года.

Следует отметить, что влияние этих поправок на рынок недвижимости может быть разносторонним и требует дальнейшего исследования. Подробный анализ каждого из законов необходим для полного понимания их воздействия на институт долевого строительства.

Федеральный закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ существенно изменил ответственность застройщиков в долевом строительстве, введя поправки, действующие с 1 сентября 2024 года. Ключевые изменения:

Сокращение гарантийного срока: гарантийный срок на объект недвижимости снижен с пяти до трёх лет, уравнив его со сроком исковой давности по выявленным недостаткам. Хотя закон разрешает устанавливать более длинный срок в договоре, это не выгодно застройщикам. Начало отсчёта – день передачи квартиры дольщику. Это вызвало обеспокоенность, поскольку некоторые дефекты (например, проблемы с гидро- и шумоизоляцией, трещины) могут проявиться позже трёх лет;

Расширение оснований для неустойки: ранее неустойка применялась только за просрочку устранения недостатков. Теперь она распространяется и на просрочку возмещения расходов дольщика на ремонт, а также на просрочку снижения цены договора;

Расчет неустойки: за каждый день просрочки начисляется 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в период нарушения, от стоимости ремонта или суммы возмещения дольщику.

Эти изменения вызвали дискуссию, так как могут ослабить защиту прав дольщиков при выявленных дефектах после истечения трёхлетнего гарантийного срока.

Изменения в расчёте неустоек для застройщиков в 2024 году привели к снижению её размера (с 1% до 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки), но расширили количество ситуаций, когда она применяется. Закон включает два важных исключения:

Для физических лиц, покупающих квартиру для личных нужд: неустойка удваивается, но не может превышать стоимости устранения недостатков. Закон не определяет критерии “личных нужд”, поэтому рекомендуется указать цель приобретения в договоре.

При непригодности объекта для проживания: неустойка рассчитывается от полной цены договора.

Запрещено применение неустоек и процентов, не предусмотренных законом № 214-ФЗ. Компенсация морального вреда дольщикам (физлицам, приобретающим жильё для личных нужд) определяется судом в индивидуальном порядке. За неисполнение судебного решения застройщиком может быть взыскан дополнительный штраф (5% от присужденной суммы).

Отдельные поправки (Закон от 08.08.2024 № 282-ФЗ) затронули фонды развития территорий и кредиторов застройщиков, завершив (08.09.2024) мораторий на взыскание средств фонда по обязательствам перед кредиторами.

Закон № 482-ФЗ (от 26.12.2024) внес изменения в законодательство о долевом строительстве, вступившие в силу в 2025 году.

Изменения с 1 января 2025 года:

Гарантия на отделку: гарантийный срок на отделочные работы сокращен до одного года (устанавливается в договоре ДДУ). Прежде гарантия на отделку не выделялась отдельно и составляла 3 года (общий гарантийный срок);
Ограничение взыскания за некачественную отделку: максимальная сумма взыскания с застройщика за недостатки отделки и оборудования ограничена тремя процентами от стоимости договора (если иное не указано в ДДУ). Это ограничение не распространяется на неустойки и суммы, уплаченные до 1 января 2025 года. Применяется к договорам, заключенным до 31 августа 2025 года, но только в части обязательств, возникших после 1 января 2025 года.

Изменения с 1 марта 2025 года:

Стандарты отделки: застройщики могут устанавливать собственные стандарты отделки, при условии их регистрации в Федеральном фонде стандартов и соответствия минимальным требованиям Минстроя России. Эти минимальные требования, разработанные Минстроем, регулируют качество отделки стен, полов и потолков;
Закон № 482-ФЗ также исключил требование о соответствии объекта техническим регламентам (ранее было в статье 7 закона № 214-ФЗ). Теперь достаточно соблюдения условий ДДУ, проектной документации, градостроительных регламентов и других обязательных требований;
Кроме того, до 30.06.2025 продлен мораторий на взыскание неустоек с застройщиков (Постановление Правительства РФ от 26.12.2024 № 1916), запрещающий начисление неустоек и убытков за период с 01.01.2024 по 30.06.2025.

Считается, что новый стандарт, касающийся требований к отделке квартир в новостройках, поможет бороться с так называемым «потребительским терроризмом» покупателей. Однако по словам Дениса Артемова, старшего юриста, руководителя проектов юридической фирмы Via lege, которое он высказал для портала Новострой-М, сам этот термин не совсем верен. Дело в том, что по каждому строящемуся многоквартирному дому есть утвержденный проект строительства, применимые ГОСТы, СНиПы, СанПиНы. Застройщик обязан осуществлять строительство в соответствии с этими обязательными требованиями. Если застройщик возводит дом качественно и серьезно относится к вопросам отделки квартир, то те минимальные отклонения от качества, которые иногда возникают, устраняются рабочими на месте.

Подрядчиков освободили от НДС при строительстве жилых домов

С 01.04.2025 года подрядчики, занимающиеся строительством жилых домов и использующие эскроу-счета для расчетов с физическими лицами, могут не уплачивать НДС (Федеральный закон от 08.08.2024 № 283). Как новые поправки в законодательство вступят в силу, они внесут изменения в перечень операций, которые освобождаются от НДС. В частности, будут включены работы подрядчиков, выполняемые по договорам со строителями, которые подписаны с физическими лицами, и осуществляемые через эскроу-счета в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2024 №186.

Сам закон № 186, касающийся строительства жилых домов по договорам с использованием эскроу-счетов, вступит в силу 01.03.2025 года.

Влияние этих изменений на рынок долевого строительства и на практику их применения требует дальнейшего наблюдения и анализа судебной практики. Ранее мы также писали об обременении на недвижимость и рисках, и о дарении недвижимости в 2025 году.

Законодательство