Единый ипотечный стандарт: плюсы, минусы и подводные камни

Редакция Всеостройке.рф о новых стандартах ипотечного кредитования.

Вступивший в силу с 1 января 2025 года новый стандарт ипотечного кредитования, разработанный Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций совместно с Центральным банком России, призван минимизировать риски и защитить интересы заемщиков. Этот стандарт, регулирующий выдачу жилищных кредитов, вводит ограничения на использование ряда ранее распространенных схем кредитования.

В частности, с начала 2025 года запрещается выдача ипотечных кредитов с искусственно заниженной (субсидированной) процентной ставкой, приводящей к завышению стоимости приобретаемой недвижимости. Также под запрет попадают ипотечные продукты, использующие механизмы аккредитива и кешбэка. По мнению экспертов, введение данных ограничений повлечет за собой поиск банками и застройщиками новых схем взаимодействия на рынке ипотечного кредитования.

Влияние новых стандартов на доступность ипотеки для населения и на общий рынок жилья является предметом дальнейшего наблюдения и анализа. Введение строгих требований к ипотечным продуктам несомненно повлияет на динамику рынка, и его последствия будут изучаться в течение предстоящего периода.

Новые стандарты ипотечного кредитования, вступившие в силу с 1 января 2025 года, вводят запрет на ряд схем кредитования, которые, по мнению Центрального банка России, содержат повышенные риски для заемщиков. Эти ограничения направлены на повышение прозрачности и стабильности ипотечного рынка.

В частности, запрещено использование аккредитивов при покупке жилья в новостройках. Данная мера связана с тем, что средства заемщика, размещенные на аккредитиве, в отличие от эскроу-счетов, не застрахованы от рисков банкротства кредитной организации. Аналогично, запрещается использование ипотечных продуктов с кешбэком, так как такая схема, по мнению регулятора, может привести к переоценке заемщиками своих финансовых возможностей и, как следствие, к потере как средств, так и приобретенной недвижимости.

Стандарт также запрещает субсидированную ипотеку от застройщика с искусственным завышением цены недвижимости. В этой схеме застройщик компенсирует банку комиссию за снижение процентной ставки, перекладывая эти расходы на покупателя. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина подчеркивала, что такая практика создает риски как для банков (залог по завышенной стоимости), так и для заемщиков (сложности с продажей и погашением кредита).

С 1 июля 2025 года вводится запрет на получение банками комиссий от заемщиков за снижение ставки по ипотеке, в случаях, когда заемщик производит единовременный платеж.

Документ устанавливает рекомендованные сроки ипотечных договоров (не более 30 лет) и максимальный размер кредита (не более 80% от справедливой стоимости недвижимости). Кроме того, стандарты усиливают требования к информированию заемщиков: банки обязаны предоставлять исчерпывающую информацию об условиях кредитования, возможных комиссиях, рисках, связанных с завышением стоимости жилья, и доступных государственных программах поддержки.

Введение новых стандартов ипотечного кредитования существенно ограничивает использование ранее распространенных маркетинговых схем, популярных среди покупателей новостроек. По оценкам Центрального банка, доля таких схем, часто приводящих к завышению стоимости жилья и создающих риски для потребителя, составляет около половины рынка рыночной ипотеки.

Важно отметить, что текущие стандарты не распространяются на рассрочку платежей и траншевую ипотеку, что может привести к более широкому использованию этих инструментов на рынке новостроек. Однако, Центральный банк оставляет за собой право ввести дополнительные ограничения в будущем, если рискованные схемы будут распространяться слишком широко. Минстрой в свою очередь надеется на достижение компромисса с Центральным банком для снижения отрицательных последствий новых стандартов.

В настоящее время ипотечный стандарт носит рекомендательный характер, не предусматривая прямых санкций за несоблюдение. Однако, Центральный банк располагает инструментами косвенного воздействия на участников рынка. Регулятор контролирует деятельность кредитных организаций, отслеживая объем сделок и устанавливая требования к резервам. Систематическое нарушение стандарта банком при работе с конкретным застройщиком может привести к ограничению сотрудничества. В будущем стандарт может быть закреплен на законодательном уровне.

Центральный банк также может оказывать влияние на застройщиков косвенно, через банковских партнеров. Нарушение стандарта застройщиком может привести к ухудшению условий сотрудничества с банками и даже к потере аккредитации, что лишит его возможности получать ипотечное финансирование.

Внедрение ипотечного стандарта, по мнению экспертов, вызывает неоднозначную реакцию на рынке недвижимости. ВТБ отмечает, что стандарт систематизирует уже существующие нормы, создавая единые правила игры и повышая прозрачность рынка (мнение, поддержанное главным аналитиком Совкомбанка Анной Земляновой). Унификация условий ипотечных программ, по мнению управляющего по анализу банковского и финансового рынков Промсвязьбанка Дмитрия Грицкевича, повысит их доступность и понятность для клиентов, упрощая выбор наиболее выгодных условий. Для банков, как отмечает представитель Сбербанка, изменится порядок оформления договоров, предполагающий использование единого формата, включающего полную стоимость кредита, комиссии и страховые взносы. Банки также будут обязаны заблаговременно информировать заемщиков о потенциальных изменениях процентной ставки. Cтандарт детализирует процесс кредитования, включая условия досрочного погашения и урегулирования просроченной задолженности. Это, по мнению заместителя председателя правления банка Дом.РФ, Алексея Косякова, повысит конкуренцию и доверие к продукту, а также позволит банкам увеличить объемы бизнеса, автоматизировать процессы и сократить издержки. Тем не менее, Грицкевич предполагает, что заемщикам с высокой долговой нагрузкой будет сложнее получить ипотеку. В краткосрочной перспективе это может незначительно снизить объем выдачи ипотечных кредитов, но в долгосрочной перспективе, по его мнению, приведет к нормализации цен на недвижимость и повышению качества ипотечных портфелей банков (мнение, поддержанное представителем Новикомбанка). Исключение рискованных практик позволит избежать накопления кредитного риска на балансах банков и реализации ипотечных кризисов в случае торможения экономики.

Застройщики, в лице руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяны Боевой и коммерческого директора ГК «Основа» Игоря Сибренкова, выражают в СМИ более скептическое мнение. Они считают, что стандарт ограничит выбор ипотечных продуктов и усложнит получение кредита для некоторых заемщиков. Повышение ключевой ставки и ухудшение условий государственных программ уже снижают доступность ипотеки, и стандарт, по их мнению, лишь усугубит ситуацию. Боева же отмечает, что часть опасений регулятора преувеличена, а банки предоставляют заемщикам полную и открытую информацию, позволяя им самостоятельно принимать решения.

Эффективность стандарта будет зависеть от множества факторов: степени его соблюдения, добросовестности участников рынка и оперативности реакции регулятора на новые рыночные практики. В долгосрочной перспективе стандарт может способствовать стабилизации рынка и повышению доверия к ипотеке, обеспечивая более ответственное кредитование и защиту прав заемщиков.

Ранее мы также писали о том, как изменилась семейная ипотека в 2025 году и выясняли, что лучше: копить на квартиру или ипотека.

Законодательство

Подписаться на новости портала Всеостройке.рф

Новости по теме

В столице девелоперам отменили льготы на перевод участков под жилье за строительство складов

Соответствующие изменения в постановление № 1874-пп, которое регулирует предоставление преференций инвесторам за создание мест приложения труда (МПТ) на территории столицы, были внесены 30 апреля.

21-05-2025 18:04