В новом году рынок недвижимости переходит от борьбы за объемы к борьбе за эффективность. На фоне охлаждения спроса и роста себестоимости застройщики будут искать скрытые точки роста.
Рассказываем, какие ключевые факторы будут влиять на первичный рынок недвижимости в 2026 году, а также обсуждаем с экспертом, какие технологии будут в тренде и помогут девелоперам продолжать выполнять планы продаж.
Период охлаждения спроса, начавшийся после отмены массовой льготной ипотеки, сменяется новым трендом. В 2026 году рынок первичной недвижимости столкнется не только с проблемой «кому продать», но и с вызовом «на что строить».
Если 2025 год прошел под знаком адаптации к высокой ключевой ставке и поиску альтернатив ипотеке, то 2026 станет годом борьбы с себестоимостью и дефицитом предложения. По итогам 2025 года рынок зафиксировал снижение продаж на 12–30% (в зависимости от сегмента), однако катастрофического обвала цен, которого ждали пессимисты, не случилось. Напротив, в 2026 году отрасль переходит в фазу «рынка продавца», но уже по другим, не монетарным причинам.
Главный тренд наступающего года — сокращение вывода новых проектов. Девелоперы, наученные опытом затоваривания прошлых лет, переходят к тактике сдерживания.
По предварительным прогнозам, объем запуска новых проектов в 2026 году сократится примерно на 14% и составит около 30 млн кв. м — это минимум с 2022 года. При этом ввод жилья (завершение начатого в пиковые 2023–2024 годы) пока остается высоким, но уже к концу 2026 года на рынке может сформироваться локальный дефицит ликвидных лотов на высокой стадии готовности.
Что это значит для бизнеса: стратегия «строить впрок» больше не работает. Застройщики будут выводить корпуса дозированно, удерживая цены от стагнации через искусственный дефицит. Те, кто сохранил земельный банк и готов стартовать во II полугодии 2026 года, окажутся в выигрышной позиции на «опустевшем» рынке.
Цены на новостройки в 2026 году продолжат расти, но драйвером станет не ажиотажный спрос, а инфляция издержек. Прогноз роста цен на «первичку» составляет 5–7%, что сопоставимо с инфляцией.
Ключевая проблема — себестоимость строительства. Индекс стоимости стройматериалов и работ растет опережающими темпами. Например, бетон и ЖБИ подорожали более чем на 40% за 2025 год, и тренд на удорожание сохраняется из-за логистики и тарифов.
Влияет также вопрос кадров — дефицит рабочих рук в стройке оценивается в 600–700 тыс. человек. Зарплатная гонка подрядчиков разгоняет ФОТ, который в структуре себестоимости квадрата уже приближается к 45%.
Рентабельность проектов в регионах и комфорт-классе снижается до пограничных 10–15%. Для малых игроков это создает риск кассовых разрывов и ухода с рынка (или поглощения крупными федералами).
Ожидаемое снижение ключевой ставки ЦБ с текущих 16% до 12–13% к концу 2026 года — это позитивный, но отложенный сигнал.
Для финмодели девелопера это означает, что обслуживание бридж-кредитов и проектного финансирования останется дорогим в первом полугодии. Ожидать возвращения рыночной ипотеки к «комфортным» ставкам (ниже 12%) стоит не раньше IV квартала 2026 года.
До этого момента главным инструментом продаж останется финансовая инженерия: длинные рассрочки «до ввода» и траншевая ипотека для снижения ежемесячного платежа на период стройки.
Эксперты прогнозируют рекордный объем переноса сроков ввода в эксплуатацию — до 16 млн кв. м по стране. Своевременная сдача дома становится конкурентным преимуществом, иногда более важным, чем скидки.
Застройщики, которые смогут удержать подрядчиков и обеспечить поставки материалов без сбоев, получат «карт-бланш» на повышение цен в готовых корпусах.
Что в итоге: 2026 год для рынка первичной недвижимости станет годом эффективности. Рынок становится жестче, но предсказуемее. Эпоха эмоциональных покупок и «легких» продаж ушла, приходит время точного расчета.
Выиграют компании, которые смогут:
Игорь Балашов, СЕО и основатель Smartis, считает, что можно продолжать получать отдачу от маркетинговых инструментов, чтобы не происходило с рынком, нужно только знать как. В 2026 году девелоперам предстоит переосмыслить подход к работе с накопленными данными, потому что одна из точек роста сосредоточены именно в плоскости data-driven культуры c полной оцифровкой и прозрачностью клиентского пути.
Data-driven позволяет застройщику выстроить систему принятия решений, которая базируется на фактах и реальных цифрах, а не предположениях.
Подобный подход обеспечивает бизнесу объективность и гибкость — возможность корректировать стратегии. Data-driven является тем самым инструментом, который позволит застройщикам расти даже в кризис. Начинать знакомство с data-driven культурой я рекомендую со сквозной аналитики, которая дает типовые инструменты для управления воронкой и каналами продаж — как рекламными, так и нет.
Доля пользователей, выбирающих объекты со смартфона, составляет 70%. Однако тренд mobile-first уже достиг своего пика. Сейчас мы видим снижение с 80% до 70%. На мобильных устройствах традиционные методы идентификации пользователя демонстрируют низкую эффективность. Значительная доля пути клиента остается в тени.
Прежними методами застройщик фиксирует в среднем 14 касаний до сделки. Наш опыт внедрения нативных интеграций post-view аналитики с мобильными приложениями ключевых игроков напрямую (не пикселями) меняет картину: реальный путь клиента (CJM) оказывается значительно длиннее и может превышать 50 контактов с брендом.
Для восстановления полной хронологии событий необходимы нативные интеграции с ключевыми платформами (Авито, Циан, Яндекс Недвижимость). Существующие на рынке альтернативы, такие как Stable ID, помогают идентифицировать лишь 10–30% пользователей. Прямые интеграции дают возможность сопоставить активность пользователя внутри приложений с фактом сделки. И ограничены лишь долей идентифицируемых пользователей, которая составляет более 50%.
Дополнительным ресурсом становится включение в аналитический контур CRM-маркетинга: современные решения позволяют учитывать открытие писем, доставку SMS и push-уведомлений как полноценные касания в цепочке продаж.
Визуализация полного, сложного пути клиента ставит перед маркетингом вопрос справедливого распределения веса рекламных источников. Точка роста для застройщика в том, чтобы отойти от моделей первого или последнего касания, и начать учитывать все касания на пути к конверсии. Но и этого недостаточно — их нужно учитывать правильно:
Атрибуция с окном учета переспама — алгоритмы объединяют несколько просмотров рекламы в течение настроенного окна учета переспама в одну сессию, корректируют их вес и исключают искажение статистики.Например, в рамках одного дня соединить все просмотры и учитывать их как единицу.
Модель Шепли (до сделок) — анализирует миллионы цепочек, включая те, что не привели к конверсии. Технология оценивает вклад канала с учетом его работы «вхолостую».
Объемы данных, которыми оперируют девелоперы, давно превысили возможности ручной обработки. Технологии искусственного интеллекта становятся важным звеном для извлечения смыслов.
Игорь Балашов, СЕО и основатель Smartis, выделяет несколько сценариев применения AI в отрасли, которые будут набирать популярность в 2026 году.
Интерпретация отчета с помощью LLM. Аналитические платформы начинают внедрять функционал автоматической подготовки промптов. Например, мы в Smartis начали тестирование ai-функционала «спроси LLM». В один клик отчет преобразуется в промт для любой LLM, которая может выявить сезонность, тренды и приоритетные кампании. ИИ в данном случае выступает инструментом расстановки акцентов для специалиста, но не заменяет его профессиональный взгляд.
Автоматический мониторинг инсайтов. Роботизированные алгоритмы способны самостоятельно обнаруживать аномалии, такие как резкое падение конверсии в звонок или изменение качества трафика на конкретной площадке.
Контроль целостности и качества данных. Человеческий фактор часто приводит к искажениям информации (например, при обновлении сайта забывают установить счетчики). AI-алгоритмы отслеживают динамику сбора сессий и мгновенно сигнализируют о сбоях. Это обеспечивает достоверность аналитической базы.
Трансформация рынка недвижимости в 2026 году требует от застройщиков перехода от простого накопления данных к их глубокому анализу и автоматизированному поиску инсайтов. Использование инструментов сквозной аналитики, интеграция данных из мобильных приложений и внедрение post-view технологий позволяют устранить «слепые зоны», в которых ранее оставалось до 70% взаимодействий клиента с брендом.
Победа в конкурентной борьбе за клиента будет зависеть от способности застройщика выявлять, какие каналы и инструменты работают, а какие — нет, ориентируясь на реальные бизнес-метрики компаний: прибыль, продажи, выручку. В 2026 году преимущество получат девелоперы, сумевшие превратить собственные данные в работающую систему поддержки принятия решений.
Только за последние несколько дней «Росгосстрах» получил сотни обращений от владельцев складов маркетплейсов. А выплаты по таким случаям исчисляются миллиардами рублей.
23-07-2026 20:00Его героем стал архитектор Андрей Асадов.
23-07-2026 19:30По данным Numbeo, столица России заняла первое место по этому показателю — чтобы платить ежемесячный ипотечный взнос, нужно 413,7% средней зарплаты.
23-07-2026 19:15Производитель стройматериалов, планирует выкупать бизнесы, которые обанкротятся в ближайшие два года, поскольку сейчас покупать бизнесы гораздо дешевле, чем строить что-то новое.
23-07-2026 18:15
Рассказываем о стройках, которые считались невыполнимыми, но в итоге стали выдающимися достижениями отечественной инженерной мысли.
26-07-2026 9:00
В Беларуси вступили в силу новые правила перепланировки жилья, которые заметно сокращают количество согласований и бюрократических процедур.
26-07-2026 8:00
В третьем чтении принят Законопроект № 957525-8.
2 25-07-2026 20:00
Почему звезда «Бригады» отказалась от загородного дома, сколько стоит ее квартира в центре Москвы и как выглядит интерьер.
25-07-2026 19:00
Одна такая секция сразу становится стенами, крышей и несущей конструкцией. За счет этого сроки строительства заметно сокращаются, а стоимость проекта, по оценкам, может быть ниже на 25–40%.
7 25-07-2026 18:30
Разобрались, как работает программа продажи пустующих домов, где искать такие объекты и действительно ли покупка может стать выгодной инвестицией.
25-07-2026 18:00
Разбираемся, почему покупка одного мобильного крана может оказаться выгоднее, чем аренда стационарной башни под каждый отдельный объект.
2 25-07-2026 17:00
От хитов 90-х и миллионов поклонников до тихой загородной жизни: как изменилась судьба Елены Перовой и почему она отказалась от публичности.
25-07-2026 16:00
Теперь оплатить квартиру или дом можно без перевозки крупной суммы через границу, однако банковский перевод решает далеко не все вопросы.
25-07-2026 14:00
Прогнозируется, что ключевая ставка по итогам этого года будет на уровне 14,5-14,6% вместо 14-14,5%. В 2027 году — 10,5-12,5% (вместо 8-10%).
25-07-2026 13:00
Независимая площадка девелопмента
России и стран СНГ
